À un moment donné dans un avenir pas trop éloigné, les banques devront récupérer au moins une partie de ce qu'elles ont prêté

Un rapport de Bloomberg. «Le marché des titres adossés à des créances hypothécaires était en chute libre, la peur sévissant et les banques saisissant des garanties. C'était samedi dernier. Au cours de la semaine écoulée, trois des principaux investisseurs du secteur ont engagé des conseillers en restructuration, deux autres ont vendu 7 milliards de dollars de dette à escompte et les FPI hypothécaires cotées en bourse aux États-Unis ont perdu plus de 12 milliards de dollars de valeur marchande, ce qui porte le déclin total de cette année à au moins 50 milliards de dollars. "

«Le carnage ne montre aucun signe de ralentissement. D'éminents gestionnaires d'actifs, dont Blackstone Group Inc., TPG et Apollo Global Management Inc., ont été aspirés dans le vortex provoqué par la pandémie de coronavirus, leurs REIT hypothécaires associés ayant perdu plus des deux tiers de leur valeur en moyenne jusqu'à présent en 2020. fuient la dette résidentielle et commerciale qui n'est pas soutenue par le gouvernement fédéral. »

«Au cours du mois dernier, cinq FPI hypothécaires ont informé les investisseurs qu’elles n’avaient pas été en mesure de répondre aux appels de marge et ont commencé à discuter des accords d’abstention avec leurs prêteurs. D'autres FPI ont annulé, retardé ou modifié des dividendes ou liquidé des parties plus risquées de leur portefeuille. Bien que les fonds privés utilisent également un effet de levier, ils ont souvent accès à des liquidités par le biais d'appels de capitaux, ce qui leur donne plus de flexibilité que leurs pairs cotés en bourse. Mais ils ne sont pas nécessairement immunisés. Leurs problèmes sont peut-être moins apparents en raison d'exigences de divulgation plus souples. »

«« Il y a beaucoup plus de fonds hypothécaires et de fonds immobiliers que de FPI hypothécaires », a déclaré Eric Reilly, partenaire du groupe bancaire et financier de Mayer Brown. «Il y a probablement quelques fonds dans une certaine forme de détresse pour chaque FPI hypothécaire que vous voyez.»

De Mortgage News Daily. «Un propriétaire qui se qualifiait pour un versement hypothécaire de 1 075 $ / mois le 5 mars se serait qualifié pour acheter la maison américaine au prix moyen de 313 000 $, avec une réduction de 20%. Moins de deux semaines plus tard, le 19 mars, MortgageNewsDaily a déclaré que le taux avait atteint 4,15%. Avec ce taux, le même propriétaire n'aurait pu se qualifier que pour un achat de 276 800 $, soit plus de 36 000 $ de réduction du pouvoir d'achat sur une période de deux semaines. »

«Les taux ont depuis baissé, Mortgage News Daily a fixé le taux du 23 mars à 3,44%, mais la situation reste incroyablement volatile. De nombreux acheteurs potentiels se demandent probablement quel est leur véritable pouvoir d'achat au quotidien, et si cela aura changé au moment où une offre sera acceptée et ils sont prêts à verrouiller leur taux. "

De Mortgage Professional America. «Le 1er avril, Attom Data Solutions a publié son rapport sur le marché américain de la forclusion en février 2020. Tous les chiffres relatifs au marché du logement – ou à tout marché, d'ailleurs – qui ont été collectés avant la pandémie doivent être pris avec une valeur de sel d'U-Haul. MPA: Dans quelle mesure pensez-vous que les chiffres seront différents au cours des prochains mois? »

«Todd Teta, CPO, Attom Data Solutions: nous arrivons maintenant à la partie où nous disons que tout est en mouvement en raison de l'impact potentiel de la pandémie de coronavirus. À la hausse, les prochains mois pourraient même voir une nouvelle baisse des saisies parce que les banques se sont engagées à suspendre temporairement les poursuites contre les propriétaires de maison qui accusent un retard sur leurs hypothèques. Mais combien de temps cela durera est inconnu. Des millions de personnes ont perdu leur emploi ou leurs heures de travail, ce qui ne peut que nuire à leurs chances de rester à jour sur leurs hypothèques. À un moment donné dans un avenir pas trop lointain, les banques iront de l'avant avec des procédures de forclusion sur les propriétaires délinquants, car ils devront récupérer au moins une partie de ce qu'ils ont prêté. "

De la place du marché. «En tant que courtier hypothécaire à Portland, Oregon, Steph Noble reçoit généralement des appels de personnes qui essaient d'obtenir un nouveau prêt ou de refinancer un prêt existant. Ces jours-ci, elle entend de nombreux anciens clients à la recherche d'aide pour savoir comment retarder leurs versements hypothécaires en raison d'une perte d'emploi ou d'une réduction de revenu. "C’est deux choses: des gens qui ont besoin d’une aide immédiate, puis des gens qui veulent planifier", a-t-elle déclaré. «Ils ont assez pour les mener à bien pendant une certaine période, mais ils ne savent tout simplement pas combien de temps cela peut durer pour eux.»

«En vertu de la loi sur l'aide, les secours et la sécurité économique récemment adoptée par le coronavirus, les propriétaires de maisons avec des hypothèques garanties par le gouvernement fédéral, telles que celles garanties par Fannie Mae et Freddie Mac, la Federal Housing Administration ou le Department of Veterans Affairs, peuvent suspendre ou réduire leurs paiements jusqu'à à un an. Mais Noble a déclaré que certains militaires exigeaient un paiement en ballon à la fin de cette période. "Si vous n'avez pas 1 500 $ pendant trois mois, quelle est la probabilité que vous ayez, comme par magie, 4 500 $ au bout de trois mois?", A-t-elle déclaré. "

«Les chercheurs de Black Knight Inc. ont examiné la corrélation entre le chômage et les paiements manqués pendant la Grande Récession. Si le chômage atteint 10%, le directeur des études de marché, Andy Walden, a déclaré: "Nous pourrions envisager qu'environ 2 millions de propriétaires deviendront en souffrance sur leur hypothèque dans les prochaines semaines." À 30% de chômage, cette projection s'élève à 10 millions d'emprunteurs. "

«Guy Cecala, éditeur d'Inside Mortgage Finance, a déclaré que les non-banques, comme Quicken et Loan Depot, détiennent désormais une part beaucoup plus importante du marché hypothécaire, représentant plus de la moitié des émissions et environ un tiers des services hypothécaires. Les gestionnaires de prêts hypothécaires perçoivent les paiements des emprunteurs et transmettent l'argent aux investisseurs dans des titres adossés à des créances hypothécaires. »

"" Les non-banques, il va sans dire, n’ont pas les mêmes ressources financières qu’une banque ", a déclaré Cecala. "Ils sont donc certainement plus mis au défi s’ils doivent avancer des paiements aux investisseurs sur des titres hypothécaires, en particulier s’ils durent plus d’un mois ou deux, ce qui semble très probable à ce stade."

D'intérêt national. «Alors que le gouvernement a été proactif dans la protection des emprunteurs, qui paient leur hypothèque par le biais d'un prêt fédéral, c'est-à-dire. une majorité de créanciers hypothécaires – une grande minorité de créanciers hypothécaires se sont retrouvés avec tout ce que les banques privées sont prêtes à offrir. Certaines banques offrent des options d'abstention, similaires au gouvernement, tandis que d'autres n'offrent que des frais de transaction réduits sur une base temporaire. »

«Cette disparité dans la réaction entre les décideurs politiques et les banquiers a mis les entreprises privées qui traitent les paiements hypothécaires dans une position difficile. De nombreux propriétaires attendent le même soulagement et la même compréhension de leur situation difficile que le gouvernement leur offre. Certains emprunteurs refusent désormais d'effectuer des paiements pour la durée de la crise. »

«Le principal problème reste que peu de banques privées ont suffisamment de liquidités pour résister à la suspension généralisée des versements hypothécaires.»

La Jolla Light en Californie. «Jeff Tucker, économiste chez Zillow, a déclaré que les prêteurs étaient submergés par les demandes, qui sont presque entièrement motivées par les refinancements. Il a dit qu'ils avaient réagi en ne faisant pas de publicité et même en augmentant les tarifs. Il a déclaré que les prêteurs hypothécaires auraient pu augmenter les taux soit parce qu'ils essayaient de ralentir le flux de clients, soit qu'ils essayaient de faire un prêt qui en valait la peine. "Plutôt que de brûler l'huile de minuit, ils ont commencé à proposer des tarifs de plus en plus élevés pour tous les gens qui se précipitaient", a-t-il déclaré. "

«Matthew Shaver, consultant senior en hypothèques à San Diego chez Finance of America, a déclaré que les changements de taux se sont produits si rapidement qu'il doute que les acheteurs puissent suivre. "Les tarifs ont changé si rapidement que les gens ne savent pas", a-t-il déclaré. "Ils ne reçoivent pas de rapports quotidiens. Les médias recevront des rapports à la fin d'une semaine indiquant que les taux sont à un niveau record. Mais, deux jours plus tard, ils ont en fait augmenté de 1%. »»

"Mark Goldman, analyste immobilier et agent de crédit à San Diego chez C2 Financial Group, a déclaré que la clôture d'un prêt pouvait être stressante pour un prêteur dans l'environnement actuel. Il a dit que les prêteurs doivent vérifier l'emploi, mais si la personne est mise à pied après avoir verrouillé un nouveau prêt, celui-ci est annulé. En outre, il a déclaré que de nombreuses fois, un emprunteur peut compter sur des revenus de location, mais cela peut rapidement disparaître et les locataires potentiels perdre leur travail. »

«Goldman a déclaré qu'une autre préoccupation est que les agents de crédit hypothécaire, les sociétés qui perçoivent des versements hypothécaires mensuels, doivent toujours payer les investisseurs même si les emprunteurs bénéficient d'une abstention sur les prêts. La Mortgage Bankers Association a écrit une lettre, selon CNBC, au président de la Réserve fédérale pour demander un allégement aux militaires qui pourraient faire faillite si trop d'Américains ne faisaient pas de paiements. »

The Review Journal au Nevada. «Lorsque le marché immobilier de Las Vegas s'est effondré il y a plus de dix ans, les pertes d'emplois ont grimpé en flèche et les prêteurs ont saisi des maisons dans toute la vallée. Aujourd'hui, l'économie est à nouveau en crise à cause de la pandémie de coronavirus – mais les saisies sont en pause, arrêtant ce qui aurait pu être une avalanche de pensions. Malgré l'intervention, le marché du logement de Las Vegas n'est pas clair. On ne sait toujours pas combien de temps les entreprises resteront fermées, à quelle vitesse elles se mettront en place lorsque le virus ne sera plus une menace et combien d'employeurs finiront définitivement fermés à cause de l'épidémie.

«Jusqu'à présent, les retombées du virus ont été rapides. Environ 71 940 demandes initiales d'assurance chômage ont été déposées dans tout l'État au cours de la semaine se terminant le 28 mars, le deuxième record de l'histoire du Nevada derrière le record de près de 92 300 la semaine précédente, selon le département de l'emploi, de la formation et de la réadaptation du Nevada. Avant l'épidémie, le record hebdomadaire était de 8 945 demandes en janvier 2009 après l'effondrement du marché du logement. »

"Nous saurons assez tôt si les répliques de la flambée déclenchent une crise de forclusion à Las Vegas. Mais la vallée ne veut pas répéter les jours sombres d'il y a une dizaine d'années quand des masses de maisons se sont vidées après l'éclatement de la bulle immobilière, ce qui a permis un problème de squatter généralisé alors même que le marché rebondissait ces dernières années. »