Baser les décisions sur les possibilités futures est toujours un pari

Un sujet de week-end commençant par UCLA Anderson. «Étant donné que la valeur nette du logement représente généralement une part importante de la valeur nette d'un ménage, les enjeux sont très importants lorsque l'on envisage de vendre. Bien que certaines décisions de vente soient davantage motivées par des facteurs non économiques (une délocalisation de l'emploi, par exemple), pour de nombreuses personnes, il est important de planifier la vente pour en extraire la valeur maximale. »

"Nicolas Bottan, de l'Université Cornell, et Ricardo Perez-Truglia, de l'UCLA Anderson, trouvent que l'envie d'obtenir le meilleur prix est suffisamment forte pour que, même parmi les ménages qui ont déjà mis en vente une maison, la probabilité de tirer réellement la gâchette et de conclure un accord diminue lorsque le vendeur potentiel est présenté avec la perspective que la valeur de la maison continuera d'augmenter au cours des 12 prochains mois. »

«Bottan et Perez-Truglia ont décidé de créer un laboratoire réel en contactant des propriétaires qui avaient récemment mis en vente une maison au printemps 2019. Ils ont envoyé des lettres à des dizaines de milliers de propriétaires contenant des informations sur les prix des maisons locales. L’objectif des chercheurs était de déterminer dans quelle mesure ces informations sur les prix avaient une incidence sur les ventes réelles. »

«Les chercheurs ont ensuite suivi les données de ventes réelles au cours des 28 prochaines semaines. (Ils ont envoyé les lettres à la mi-juin 2019 et ont suivi les données de transaction jusqu'à la fin de l'année.) Parmi les occupants non propriétaires, dont les vendeurs seraient apparemment les plus influencés par des considérations financières, chaque gain de 1 point de pourcentage du prix prévu a réduit la probabilité de vendre de près de 4,8 points de pourcentage. "

«Bottan et Perez-Truglia présentent des preuves concrètes de la relation causale entre les attentes de prix et le comportement du marché. Mais fonder les décisions sur les possibilités futures est toujours un pari. Il suffit de demander à quiconque a conservé une maison ou a remporté des actions l'année dernière avec l'espoir qu'il se vendra à un prix plus élevé cette année. »

De The Motley Fool. «En lisant les babillards électroniques de ma maison de courtage immobilier, j'ai remarqué que les agents signalaient une baisse des évaluations des maisons. Il y avait des rumeurs selon lesquelles les évaluateurs ne pénétraient même jamais dans les propriétés en raison de COVID-19, au lieu de baser l'évaluation sur des photos du service d'inscription multiple (MLS). Ce n'est pas exactement nouveau: il y a des circonstances où une évaluation externe ou de bureau est commandée. Mais les normes d'évaluation semblent être considérablement assouplies en raison des préoccupations liées à COVID-19. Quel effet cela a-t-il sur les investisseurs? »

«Pendant COVID-19, l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a ordonné à Fannie et Freddie d'assouplir les normes d'évaluation. (La FHFA est l'agence gouvernementale créée après la crise du logement de 2008 pour réglementer Fannie Mae, Freddie Mac et le système fédéral de prêts immobiliers.) Ces normes assouplies ont eu un effet principalement négatif sur les prix des maisons, ce qui complique la tâche des vendeurs qui tentent pour vendre une maison, les acheteurs essayant d'obtenir un montant de prêt suffisamment élevé approuvé, et les investisseurs essayant de refinancer des prêts pour acheter plus de propriétés ou pour faire fonctionner les chiffres sur de nouveaux investissements. Pas une jolie image. "

"" Nous avons remarqué que les évaluations de maisons dans notre région diminuent légèrement. "- Nathaniel Hovsepian, propriétaire de The Expert Home Buyers, une société d'investissement immobilier dans la région de Central Savannah River (Géorgie et Caroline du Sud)."

«Les évaluations que nous avons obtenues sur les maisons que nous achetons ou vendons sont revenues, en moyenne, 17% de moins que prévu lors de COVID-19. Le vrai problème sur le marché est qu'il y a beaucoup de situations de détresse. Les propriétaires en détresse qui avaient leurs maisons sur le marché vendent à des tarifs réduits pour décharger la propriété, tandis que les propriétaires en règle maintiennent leur prix (demandé) et ne vendent pas. Étant donné que les évaluations sont basées sur des propriétés récemment vendues, les (ventes en difficulté) affectent négativement la valeur des propriétés environnantes. »- Shawn Breyer, propriétaire d'Atlanta House Buyers en Géorgie.»

«« Il y a eu une compression des évaluations inférieures des immeubles de placement pour les transactions d'achat et de refinancement. Certains prêteurs avec lesquels nous avons travaillé dans le passé ne financeront pas l'achat ou le refinancement d'immeubles de placement pour le moment. – Chris McDermott, courtier immobilier et investisseur chez Jax Nurses Buy Houses, une société d'investissement immobilier à Jacksonville, en Floride. »

«« J'ai eu quelques évaluations en baisse pendant la pandémie. Il y avait quelques notes à leur sujet sur l’évolution de l’environnement en raison de la pandémie, qu’ils ont prise en compte dans leur nombre final. »- Al Wisnefske, agent immobilier dans le Wisconsin.»

"" J'ai remarqué que depuis le début de la mise en quarantaine, les valeurs des logements étaient soudainement tombées à la baisse suite aux évaluations. Ce n'est pas que les évaluateurs refusent d'entrer à l'intérieur des maisons; il est plus probable que les propriétaires préfèrent ne pas risquer d'être infectés – c'est pourquoi les évaluateurs trouvent moins de travail en ces temps difficiles. Une faible évaluation d'une maison bien entretenue crée un vide d'argent. Le propriétaire préfère attendre que la valeur de la maison remonte plutôt que de vendre immédiatement. Cela fait stagner le calendrier d'achat de la maison. »- Eugene Romberg, de We Buy Houses in Bay Area, San Francisco, Californie.»

«Pour les investisseurs qui comptent sur un prêt, une évaluation foncière peu élevée peut être une rupture, car les prêteurs pourraient ne pas prêter du tout, ou s'ils le font, à des conditions plus défavorables. De faibles évaluations peuvent également résilier à la fois des accords d'achat-vente fixes et inversés et d'achat et de conservation, car ils pourraient signaler un mauvais investissement et la faible évaluation pourrait être un indicateur des mauvais moments à venir. »

L'Oregonian. "Il est difficile de vendre une maison sur mesure inhabituelle. Regardez la maison flottante brillante Aqua Star dans le port de plaisance de l'Oregon Yacht Club, dans le sud-est de Portland. Il est en vente depuis près de 1 000 jours et son prix a baissé de 145 000 $. Le nouveau prix demandé: 850 000 $. »

«La propriété au 14125 N.W. Germantown Road semble avoir tout: 6,4 acres fermées, certaines plantées en raisins Pinot Noir et Chardonnay, et une cave à vin de 400 bouteilles dissimulée dans une colline. Les propriétaires ont initialement inscrit la propriété pour 7 175 000 $ en 2015, peu de temps après avoir passé sept ans et des millions pour créer le château, comme indiqué dans The Oregonian / OregonLive. Le prix est maintenant de 3,9 millions de dollars. »

Le Los Angeles Times en Californie. «Ce fut une route difficile pour Sylvester Stallone à La Quinta, mais la star de cinéma essaie une fois de plus de vendre une maison dans la station balnéaire. Ses fouilles dans le désert sont de retour sur le marché pour 3,35 millions de dollars, soit 849 000 $ de moins que son prix de vente initial il y a cinq ans. L'acteur nominé aux Oscars semble destiné à subir une perte sur la propriété; les dossiers montrent qu'il l'a ramassé il y a dix ans pour 4,5 millions de dollars. »