Ce que nous voyons est un effet cochon en Python

Un rapport du National Mortgage Professional. «« Quatre mois après le début de la pandémie, le taux de délinquance à 120 jours pour juillet est passé à 1,4% », a déclaré le Dr Frank Nothaft, économiste en chef chez CoreLogic. «Il s’agit du taux le plus élevé en plus de 21 ans et du double du pic de la Grande Récession de décembre 2009. La flambée de la délinquance a été d'autant plus stupéfiante compte tenu du creux générationnel de 0,1% en mars. »

«CoreLogic a également signalé que tous les États ont enregistré des augmentations annuelles des taux de délinquance globale et grave en juillet. La société prévoit également que les métros américains qui ont été durement touchés par la perte d'emplois dans les industries pétrolière et gazière telles que Odessa, au Texas, devraient laisser des millions d'emplois non restaurés tout au long de l'année.

De Yahoo Finance. «'Le taux de délinquance à 120 jours s'est établi à 1,4%, contre 0,12% en juillet 2019 et le niveau le plus élevé depuis que Core Logic a commencé à suivre les impayés en 1999.' Ce que nous voyons est un effet« cochon en python »avec un pic en juin pour les impayés de 90 jours et maintenant en juillet pour les impayés de 120 jours », a déclaré le Dr Frank Nothaft, économiste en chef chez CoreLogic. «Je pense que c’est une grande préoccupation, d’autant que la loi CARES prévoyait une abstention, mais les propriétaires devront quand même devoir chaque paiement.»

«Les 50 États ont connu une augmentation des prêts hypothécaires gravement en souffrance, ceux caractérisés par des paiements de 90 jours ou plus de retard. Mais certains ont plus souffert que d'autres. À New York, ce taux est monté à 10% en juillet, contre 4,3% l'année précédente. Le taux du New Jersey a atteint 9,6%, contre 4,5%, tandis que le taux de délinquance en Floride est passé à 8,6% contre 4,1% en juillet de l’année dernière. "Si les tensions financières persistent, nous pouvons voir au moins 2 millions de prêts gravement en souffrance d'ici la fin de 2021", a déclaré Nothaft. "

De Bloomberg. «Une vague d'offre d'obligations hypothécaires combinée à une pénurie de crédit pour les emprunteurs de moindre qualité montrent à quel point le marché immobilier américain est de plus en plus inégal en ce qui concerne l'accès à une dette historiquement bon marché. L'indice de disponibilité du crédit au logement de la Mortgage Bankers Association a chuté le mois dernier au plus bas depuis février 2014. L'indice de référence a glissé huit mois sur neuf cette année et se situe 35% plus bas qu'à la même époque en 2019. »

«Cette bifurcation suggère un élargissement de l'écart sur le marché immobilier américain, car les propriétaires ou les acheteurs potentiels vers le bas de l'échelle de crédit ont du mal à se qualifier pour un prêt. Les normes de prêt se sont resserrées dans un contexte de chômage élevé à la suite des verrouillages de Covid-19 et des craintes que la reprise économique ne stagne. "Il y a eu un resserrement autour de chaque marge", a déclaré Joel Kan, vice-président associé des prévisions économiques et industrielles du MBA, dans une interview. «De nombreux programmes de faible cote de crédit ont disparu.» »

«C'est particulièrement le cas chez Ginnie Mae, qui fait partie du ministère du Logement et du Développement urbain et garantit des prêts appréciés des accédants à la propriété et des emprunteurs à faible revenu. L'agence resserre les rênes depuis un certain temps maintenant, et la pandémie a accéléré la tendance.

«Ginnie Mae a réduit le flux de crédit aux emprunteurs avec des scores FICO inférieurs à 700 et des ratios dette / revenu supérieurs à 40%, selon les données fournies par l'Urban Institute. Alors qu'en janvier 2019, un peu plus de 44% de ses prêts hypothécaires à l'achat entraient dans cette catégorie, Ginnie l'a ramenée à 38% en janvier de cette année et à 36% en août. Pour les propriétaires souhaitant se refinancer, la baisse a été encore plus forte, passant de 38,5% en janvier de l'année dernière à 12,8% un an plus tard et à un peu moins de 5% en août. »

«Même en regardant l’offre brute, où la production annuelle de Ginnie Mae a représenté en moyenne 34% du total des MBS de l’agence au cours de la dernière demi-décennie, cette année, elle est tombée à 26%. Cela peut être une politique prudente, car la création d'un taux élevé de prêts en souffrance est quelque chose à éviter, même dans le meilleur des cas. Et les administrateurs n'aiment pas non plus avoir de tels prêts dans leurs livres, selon Laurie Goodman, codirectrice du Housing Finance Policy Center de l'Urban Institute, un groupe de réflexion basé à Washington. "

«Le service des prêts en souffrance coûte plus cher que des prêts en cours d'exécution», a-t-elle déclaré dans une interview. »

De la vraie affaire. «Une agence de notation prévoit un impact de 50% sur le résultat net des propriétaires d'appartements abordables non subventionnés, ce qui peut entraîner des expulsions lorsque les moratoires fédéraux expirent. Fitch Ratings prédit des «  paiements de location complets et ponctuels '' pour les propriétés abordables subventionnées par le gouvernement, qui comprend des programmes de bons de location fédéraux tels que la section 8. Mais les propriétés qui ne reçoivent pas de subventions pourraient bénéficier d'une réduction totale de leur ratio de couverture du service de la dette de 40 à 50%, en raison d’une baisse de 30% des loyers et d’une hausse des coûts d’exploitation due à une pandémie. »

«Les propriétés multifamiliales abordables subventionnées et non subventionnées sont susceptibles de voir une augmentation de 10 à 20 pour cent des dépenses d'exploitation, prédit Fitch. Les collections de loyers dans les appartements au taux du marché ont également diminué, bien que de façon moins spectaculaire que dans les propriétés abordables. En septembre, les paiements de loyer dans les unités gérées par des professionnels sont tombés à 76%. »

De Yield Pro. «Les propriétaires désespérés offrent maintenant jusqu'à trois mois de loyer gratuit aux locataires potentiels dans les nouvelles tours d'appartements de Manhattan. "Il y a une quantité considérable de douleur – 20 à 25 pour cent de baisse des loyers effectifs", selon Ryan Davis, directeur de l'exploitation de Witten Advisors, une société de recherche sur les appartements basée à Dallas. "

«Les nouveaux appartements dans les zones urbaines centrales des plus grandes villes du pays ont offert de profondes concessions en octobre 2020. En plus de New York, cela comprend également les zones centrales de San Francisco, Los Angeles, Chicago, Boston et Seattle – autrefois les sous-marchés d'appartements les plus en vogue aux États-Unis «Les sous-marchés plus chers ont des pertes de loyers plus importantes», déclare Jeanette Rice, responsable de la recherche multifamiliale pour les Amériques chez CBRE.

«Même avant la pandémie, un nombre croissant d'entre eux avaient quitté les appartements urbains pour louer ou posséder des espaces plus grands, selon Paula Cino, vice-présidente de la construction, du développement et de la politique d'aménagement du territoire du Conseil national du logement multifamilial. «Le mouvement vers la banlieue n’a pas été causé par le COVID-19», déclare John Sebree, vice-président senior et directeur national de la division Multi Housing de Marcus & Millichap. »

Le journal de Wall Street. «Harry Wolff, un responsable de l’ingénierie logicielle qui vivait dans le complexe du quartier Stuyvesant Town à Manhattan, prévoyait déjà de déménager dans le Connecticut avec un deuxième enfant en route. Covid-19 a accéléré ce départ. Sa capacité à travailler à distance a apaisé les inquiétudes concernant un trajet de bureau plus long depuis la banlieue. Puis, après avoir eu du mal à trouver un espace de jeu extérieur à New York pour son fils de 2 ans, sa décision était prise. En juin, M. Wolff a déménagé sa famille dans une maison de trois chambres à Fairfield, Conn.

«Presque tous nos amis ont quitté la ville», a-t-il déclaré, ajoutant que beaucoup d’entre eux prévoyaient également de déménager dans les prochaines années. «C’est triste car il n’ya pas de célébration du départ. C'est presque comme un slink lent. ''

«Le scénario stéréotypé est qu’un jeune couple de professionnels commence à avoir des enfants, puis ils déménagent en banlieue», a déclaré Jonathan Miller, président du cabinet d’évaluation Miller Samuel. "Vous avez pris ce qui serait une tendance naturelle et compressé cinq ans en environ trois mois de migration sortante." "

«Cette vague de vente a contribué à une surabondance de propriétés dans un certain nombre de quartiers de New York et a pesé sur les prix des maisons. En août, l'inventaire total des ventes dans les cinq arrondissements a atteint son plus haut niveau pour les données remontant à 2010, selon StreetEasy. Les nouveaux contrats signés à Manhattan ont diminué de 31% d'une année sur l'autre pour le mois d'août, selon Miller Samuel. »

The Philadelphia Inquirer en Pennsylvanie. «Les maisons de premier rang de la région, celles dont le prix est supérieur à 1 million de dollars, sont« définitivement plus longues que les maisons à prix médian », a déclaré l’agent immobilier Helen Kowalchik. La maison moyenne d'un million de dollars et plus dans les comtés de cols de Philadelphie se vend presque toujours à un prix inférieur au prix demandé à l'origine, a déclaré Kowalchik. Certains vendeurs de propriétés de luxe qui sont enthousiasmés par la force du marché global gonflent les prix d'inscription, ce qui fait que leurs maisons restent sur le marché plus longtemps. Les vendeurs sont alors contraints de baisser les prix. »

«Les acheteurs de maisons de luxe ne sont généralement pas pressés. Ils ne veulent pas de compromis et sont plus susceptibles de se retirer s’ils sentent qu’ils n’obtiennent pas ce qu’ils voulaient, a-t-elle déclaré. Peu d'acheteurs peuvent se permettre des maisons de cette gamme, ils savent donc qu'ils ont moins de concurrents. "Ils savent qu’ils ont le dessus dans cette situation presque toujours, en particulier dans les banlieues", a déclaré Kowalchik. "

«Le marché des condominiums de luxe de Philadelphie ne retient plus autant d’attention qu’avant la pandémie, a déclaré Mike Fabrizio, un agent immobilier de RE / MAX Access qui se spécialise dans les condos du centre-ville. Fabrizio, de Mike Fabrizio Luxury Real Estate, a déclaré qu'il voyait beaucoup plus d'unités à vendre par les propriétaires que d'habitude, en partie parce que certains nicheurs vides envisagent d'acheter des maisons de retraite et parce que certains résidents avec deux maisons vendent leurs condos. L'abondance des stocks contribue à faire baisser les prix aux niveaux de 2016, a-t-il déclaré. Les condos qui se vendraient normalement rapidement sont sur le marché malgré les baisses de prix. "Il y a des opportunités vraiment incroyables en ce moment", a-t-il déclaré. "Les acheteurs les plus avisés obtiennent les meilleures offres." "

«Comme pour les vendeurs de maisons unifamiliales, les vendeurs de condos sur le marché haut de gamme voient à quel point le marché du logement est généralement solide et se demandent pourquoi leurs propriétés ne se vendent pas. «C'est un marché tellement irrégulier en ce moment», a-t-il déclaré. "Il suffit de dire:" Écoutez, ce n’est pas ce marché, c’est ce marché "et de gérer les attentes des vendeurs en fonction du prix et de l’emplacement, a-t-il déclaré."

De Socket Site en Californie. «Acheté au bureau des ventes pour 3 149 500 $, soit environ 2 003 $ le pied carré, en juin 2016, l'unité de deux chambres et deux salles de bain« la plus haute et la plus grande »de la tour Lumina au 338, rue Main, unité 35A, était puis cotée pour 3 449 000 $ en mars 2017. Réduite à 2 995 000 $ en février dernier, elle est maintenant tombée à 2 875 000 $, soit environ 1 830 $ le pied carré, une vente à laquelle serait 8,7% de moins que la valeur de l'unité à la mi-2016 sur une pomme à à base de pommes.

Le Los Angeles Times en Californie. «Craquez cette vente comme un grattoir. En août, la chanteuse Leona Lewis a vendu son domaine équestre dans le hot spot des célébrités de Hidden Hills pour 3,9 millions de dollars à une fiducie liée à Simon Cowell. Dix jours après l'achat de la maison, les archives montrent que Cowell l'a remise sur le marché pour 3,7 millions de dollars – soit 200 000 dollars de moins que le prix qu'il venait de payer. Mardi, la propriété s'est vendue 3,6 millions de dollars.