Comment arrêter de saigner de l'argent avant qu'il ne s'aggrave?

Un rapport de Bisnow. «Les propriétaires sont sous pression et l'optimisme fait défaut parmi les mamans et les propriétaires de taille moyenne. "C'est une situation désastreuse", a déclaré le directeur exécutif de MassLandlords, Douglas Quattrochi. «Les propriétaires puisent également dans leurs économies. J’ai parlé à de nombreuses personnes âgées, et elles puisent dans les fonds de retraite pour continuer. Leur propriété était censée faire partie de leur revenu de retraite, mais c'est devenu une perte nette. ''

«Le président de la California Rental Housing Association, Sid Lakireddy, a déclaré qu'il entendait beaucoup de propriétaires souhaitant sortir – être propriétaire ou, dans certains cas, quitter la Californie. «Je reçois des appels de personnes qui veulent arrêter de fumer», a-t-il déclaré. «J'ai récemment parlé à un propriétaire d'environ 100 unités. Ce mois-ci, a-t-il déclaré, la non-collecte était de 7% et il s'attend à ce que ce nombre augmente. Il voulait vendre. ''

De Realty Biz News. "Question de Brad et Angela: Salut Brian, nous ne savons pas si nous sommes des propriétaires typiques, mais les locataires manquant plusieurs paiements de loyer menacent notre sécurité financière. Nous travaillons tous les deux des emplois de jour avec un revenu combiné légèrement supérieur à 225 000 $ (avant impôts). Au cours des six dernières années, nous avons acheté six locations (4 maisons et 2 condos). Nous sommes propriétaires d'une maison, mais avons des hypothèques sur les cinq autres. Deux locataires ont trois mois de retard dans le loyer et un a deux mois de retard. De toute évidence, la baisse des flux de trésorerie nous tue financièrement. Nous sommes passés de la perception de loyers mensuels totalisant 8 875 USD à 4 200 USD. Après les hypothèques, les taxes, les assurances et les services publics, nous avons un flux de trésorerie négatif d'environ 700 $ par mois. Nos immeubles locatifs nous procuraient un revenu supplémentaire de plus de 3 000 $ par mois, mais depuis plusieurs mois, nous payons sur notre fonds de réserve et cela disparaîtra bientôt. Comment arrêter de saigner de l'argent avant qu'il ne s'aggrave? »

«Réponse: Bonjour Brad et Angela. Tu n'es pas seul. De nombreux propriétaires commencent vraiment à ressentir le pincement et rien n'indique quand les choses iront mieux. Ma suggestion est que vous gardiez la communication positive parce que nous sommes tous dans le même bateau. Brad et Angela, vous voyez où cela se passe; nous devons tous travailler ensemble. Demandez à vos sociétés hypothécaires quelles options elles peuvent vous aider. Simplement en nous contactant, vous pourrez peut-être les convaincre de ne pas déclarer que vous êtes en défaut sur le prêt. "

La vraie affaire à New York. «Une conversion de condos dans l'Upper East Side vient d'être vendue aux enchères, un signe possible de détresse sur le marché immobilier de New York. Jason Carter de Carter Management Corp. a payé 51 millions de dollars pour le projet de 14 unités de 65 000 pieds carrés au 305 East 61st Street, selon Commercial Observer. La conversion par le développeur Mitchell Marks de l’ancienne installation artistique avait une vente prévue de 105 millions de dollars. »

«Marks et ses partenaires ont acheté la propriété pour 40 millions de dollars en 2016 dans le cadre d'une transaction entièrement en espèces. Mais le développement a rapidement connu des problèmes après que les partenaires ont intenté des poursuites les uns contre les autres et le projet n'a plus pu honorer ses paiements au titre du service de la dette, selon CO. Le projet est toujours en construction mais est presque terminé. Le projet représente l’un des signes croissants de détresse sur le marché de l’immobilier commercial de Manhattan, alors que les prêteurs cherchent à intenter une action en forclusion ou que des projets se dirigent vers la faillite. »

De Mansion Global à New York. «Le marché immobilier haut de gamme de Manhattan a connu une légère hausse – relative – la semaine dernière, avec 14 maisons concluant un contrat dans la semaine se terminant le 20 septembre, selon le rapport hebdomadaire sur le luxe d'Olshan Realty. Le prix médian demandé des 14 maisons qui ont été signées la semaine dernière était de près de 6,2 millions de dollars. Le nombre moyen de jours sur le marché était de 521, et la remise moyenne entre le prix d'achat initial et le prix d'inscription final était de 20%. »

«La maison la plus chère pour trouver un acheteur la semaine dernière était un condo penthouse en triplex au 520 West 28th Street, conçu par Zaha Hadid, qui a été vendu par le développeur, Related. L'appartement, maintenant terminé, a été vendu sans plan d'étage. L'appartement – demandé pour la dernière fois à 24,95 millions de dollars – avait subi une sérieuse réduction de prix par rapport à son prix initial de 50 millions de dollars. »

La caméra quotidienne au Colorado. «Combien de temps avant qu'une force soit nécessaire? Du plus petit au plus grand propriétaire commercial – et des banques qui détiennent les hypothèques sur leurs propriétés – cette question commence à être entendue six mois après le début de la crise du COVID-19. "Il y a des rumeurs à partir de maintenant sur la situation actuelle", a déclaré Jim Ditzel, associé directeur chez Summit Commercial Brokers, basé à Niwot. «L’impact est en cours.» »

«Les banques et les propriétaires ont été contraints d'engager des procédures de forclusion ou d'autres actions en justice. Un Comfort Inn and Suites à Johnstown court un risque de forclusion après que le prêteur FirstBank ait déclaré qu'il était en retard sur son prêt restant d'un peu moins de 6,4 millions de dollars. Le prêteur Pine Financial Group saisit une propriété appartenant à un courtier immobilier commercial à Broomfield. Et Ten Eleven Pearl LLC, le propriétaire du magasin suédois Fjallraven’s Boulder, a poursuivi la marque fin août, accusant l’entreprise de ne pas payer de loyer d’avril à août. Il réclame 127 381 $ de dommages-intérêts et demande au tribunal de district de Boulder de reprendre possession de la propriété de 3 830 pieds carrés.

Le Denver Post au Colorado. «Le marché des appartements continuera probablement de se débattre dans les mois à venir, a déclaré Shane Ozment, vice-président de Newmark Knight Frank Multifamily. «Nous ne voyons pas beaucoup de croissance des loyers nulle part dans le métro», a déclaré Ozment. Le moratoire fédéral sur les expulsions pour le reste de cette année signifie que les propriétaires d'appartements, en particulier dans les immeubles plus anciens, font face à des pertes de revenus supplémentaires, ce qui aggrave leurs malheurs.

Le record d'entreprise en Californie. «Pour le marché immobilier dans son ensemble, ces deux derniers mois," nous sommes en quelque sorte un appartement ", a déclaré Carl Henker de Coldwell Banker Real Estate à Chico. Le prix médian indiqué des maisons à Chico est de 345 000 $, bien que le prix de vente final soit en moyenne de 322 400 $. Il est possible que la prolongation du moratoire sur les expulsions par le gouverneur Gavin Newsom jusqu'au 1er février 2021 ait un impact sur les propriétaires qui ne perçoivent pas autant de loyers auprès de leurs locataires.

«Cela pourrait créer des problèmes plus tard, car si les petits propriétaires ne perçoivent pas de loyer, ils doivent encore payer le logement», a déclaré Henker. "Cela pourrait mettre plus de maisons sur le marché." Cependant, "Il y a eu pas mal de baisses de prix sur le marché … certaines personnes les surévaluent encore quand ils les mettent sur le marché." "

De SCV News en Californie. «Plusieurs propriétaires ont intenté une action en justice contre l'État, le comté de Los Angeles et plusieurs villes du sud de la Californie, y compris Santa Clarita, pour interdiction d'expulsion, demandant le remboursement d'un loyer impayé en raison des ordonnances de protection contre les expulsions COVID-19. Aucun «moratoire hypothécaire» n’a été établi non plus, allèguent les plaignants, ajoutant que cela s’est traduit par le fait que «nombre d’entre eux ont dû transférer de l’argent d’autres investissements pour assurer le service des prêts hypothécaires», indique le procès. "

De Los Angeles Magazine en Californie. «Les logements locatifs de certains des immeubles les plus chers et les plus luxueux de L.A. subissent le plus gros de ce que les économistes appellent une« pression à la baisse ». Le résultat? Le coût de la location des propriétés de location dites de classe A – des appartements élégants avec des équipements tels que des gymnases Spin, des cabanons au bord de la piscine et des spas pour chiens – diminue à mesure que le taux d'inoccupation augmente. «À ce stade de la pandémie, les appartements de luxe haut de gamme se portent bien moins bien que d’autres segments du marché», déclare Steve Basham, analyste directeur chez CoStar Group. «Il y a un nombre limité de ménages locataires qui peuvent se permettre des appartements de luxe à L.A., la concurrence est donc plus intense au sommet du marché. En plus de cela, pratiquement chaque nouveau projet construit à L.A. est un projet de luxe de classe A. ''

«Hope + Flower, un autre gratte-ciel de luxe nouvellement achevé avec un centre de bien-être et des pavillons de sauna, offre jusqu'à dix semaines de loyer gratuit pour un bail de 24 mois. «Cela ne signifie pas que DTLA va mourir en tant qu’unité économique viable», déclare Stuart Gabriel, professeur de finance à la Anderson School of Management de l’UCLA. "En fin de compte, cela se produisait de toute façon parce que c'était simplement devenu trop cher." "

Le registre du comté d'Orange en Californie. «New Home Co., un petit constructeur de maisons basé dans le comté d'Orange, a vu les contrats signés doubler jusqu'à présent cet été car il se concentre sur les logements à bas prix. L'entreprise, autrefois connue pour ses logements haut de gamme, propose désormais une gamme de prix plus large parmi ses logements. Son prix de vente moyen au cours de l'exercice clos le 30 juin était de 826 000 $ par rapport à 2016 où il culminait à 2 millions de dollars. Deux de ses nouveaux projets dans le sud de la Californie sont Nova à Rancho Cucamonga, 135 maisons avec un prix moyen de 400 000 $ et Sterling à Rancho Mission Viejo, où 60 maisons coûtent en moyenne 1 million de dollars. "

La vraie affaire sur la Californie. «De fortes baisses de prix font partie de la vente de biens immobiliers de luxe à Los Angeles. Mais il est rare qu'une liste à près de neuf chiffres soit réduite de moitié la même année où elle arrive sur le marché. C’est ce qui s’est passé avec un manoir de style méditerranéen de 9 000 pieds carrés au 1142 Calle Vista Drive à Beverly Hills. Près de neuf mois après avoir atteint le marché pour 98 millions de dollars le 1er janvier, le prix de la maison a été réduit à 49 millions de dollars. "

«À ce niveau de prix, une remise de 50 est à peu près aussi courante qu'une piscine qui n'a pas le mot« infini »devant elle, et est un signe clair que la pandémie a brisé tout ce qui restait de« tarification ambitieuse ». Les vendeurs de luxe de Los Angeles réduiront périodiquement un pourcentage plus petit sur un prix demandé tous les six mois environ jusqu'à ce qu'ils obtiennent plus de bouchées. Par exemple, sur une période similaire de février à septembre, Eli Broad a baissé de 17% le prix demandé pour sa maison de plage à Malibu, passant de 75 millions de dollars à 62 millions de dollars. »