De nombreux investisseurs qui ont acheté plusieurs unités près du sommet seront obligés de vendre à perte

Un rapport de Bloomberg. «Il était considéré comme l'une des causes profondes de la crise financière mondiale, et les régulateurs ont passé plus d'une décennie à essayer d'éradiquer cette pratique. Pourtant, l'amende de 2 millions de dollars infligée cette semaine à Kroll Bond Rating Agency Inc. montre comment, sur le marché de la dette titrisée, la bataille contre le shopping de notation n'a jamais été vraiment gagnée. Kroll a réglé avec la Securities and Exchange Commission des États-Unis son non-respect des normes de notation de crédit pour les obligations hypothécaires commerciales et les obligations de prêts garantis, quelques mois seulement après que son rival Morningstar Credit Ratings LLC ait été frappé d'une sanction encore plus lourde par le régulateur.

«Les récentes amendes alimentent les inquiétudes selon lesquelles des notes de crédit optimistes masquent des problèmes structurels plus profonds avec les titres. Les risques sont particulièrement aigus sur le marché CMBS, où les fermetures résultant de la pandémie de coronavirus ont pesé sur les revenus des centres commerciaux, des hôtels et d'autres propriétés commerciales qui soutiennent la dette, provoquant une série de déclassements.

«La question de l’achat des notes et de l’inflation des notes n’est toujours pas résolue», a déclaré Jeffrey Manns, professeur de droit à l’université George Washington. «Dans les bons moments, ces problèmes n’ont pas beaucoup d’importance, mais dans les mauvais moments, ces problèmes intrinsèques deviennent plus saillants. Il ne serait pas surprenant qu'une récession économique telle que celle actuelle expose les problèmes structurels des notations de titrisation, et que cela devienne un point focal. »

«Le système de notation est malheureusement défectueux», a déclaré Marc Joffe, analyste politique principal à la Reason Foundation, un groupe de réflexion libertaire et ancien employé de Moody's Analytics et sous-traitant pour Kroll. «Bien que cette récession ne soit pas aussi profonde que la précédente, il existe certaines similitudes. La dernière fois, il y a eu une bulle immobilière. Cette fois, il y a eu une bulle immobilière commerciale. Il suffit d'une chose pour le faire apparaître, et cette fois-ci, c'était Covid. ''

De Bisnow New York. «Certains gros frappeurs qui ont loué de grands espaces de bureaux ont un peu soutenu le marché des bureaux de New York City au troisième trimestre, qui s'est terminé mercredi, mais les tarifs demandés et les listes de sous-location montrent qu'il est toujours battu par les perturbations et l'incertitude provoquées par le coronavirus. pandémie. Le volume global de location à Manhattan a augmenté d’environ 50% par rapport au deuxième trimestre, et les loyers demandés ont subi leur pire baisse trimestrielle en plus de 10 ans, selon le rapport du bureau du troisième trimestre de Colliers International publié jeudi. Selon le rapport du troisième trimestre de Colliers and Savills, les espaces de sous-location représentent désormais sa part la plus élevée de l'inventaire des bureaux depuis la grande crise financière. »

«La baisse d'une année à l'autre dépasse de loin les deux dernières récessions, a déclaré Frank Wallach, directeur général principal de la recherche chez Colliers. «Si l’activité de crédit-bail se poursuit au même rythme pour le reste de l’année, nous allons terminer 2020 avec toujours l’année de location la plus basse de ce siècle», a-t-il déclaré. «C’est une période sur le marché où nous voyons des échos de ce que nous avons vu pendant la Grande Récession.» »

De Bisnow Washington DC. «La pandémie de coronavirus continue de nuire au marché des bureaux dans la capitale nationale, la demande de bureaux diminuant, une multitude d’espaces de sous-location devenant disponibles et la vacance atteignant un autre sommet sans précédent. Le rapport de CBRE a révélé une absorption nette négative de 177K SF dans le district, portant la perte d’occupation cumulative à 780K SF. Il a fixé le taux de vacance de D.C. à 15,4%, un nouveau record pour le marché. "

«Devon Munos, directrice de la recherche chez Savills, a déclaré qu'elle ne voyait pas beaucoup de nouvelles demandes de la part des locataires sur le marché. Savills, une société de représentation des locataires qui définit la vacance comme le taux de disponibilité, a fixé le taux de D.C. à 18,1%. «Je pense que dans les trimestres à venir, nous allons voir la demande chuter de manière significative», a déclaré Munos. «Il y a vraiment de moins en moins de locataires prêts à démarrer le processus de location à moins d'y être contraints par une expiration imminente du bail.» »

«L'Administration des services généraux poursuit ses efforts pour économiser de l'argent des contribuables en consolidant les bureaux et en réduisant son empreinte immobilière, ce qui se traduit par une absorption négative pour le marché des bureaux de DC. "La tendance que nous avons vue ces deux dernières années de réduction des effectifs du gouvernement va probablement se poursuivre, et cela a contribué à l'augmentation des postes vacants", a déclaré Nate Edwards, directeur principal de D.C. Metro Research. "

Le Boston Herald au Massachusetts. «Un projet de loi qui mettrait fin aux expulsions et gèlerait les loyers pendant un an après que le gouverneur Charlie Baker ait levé l'état d'urgence contre le coronavirus ait franchi son premier obstacle majeur, mais se heurte à une opposition farouche de la part des propriétaires qui affirment que cela conduirait à des saisies, des bidonvilles et pire.

«Plus les gens prennent du retard dans leur loyer, moins ils seront en mesure de le payer. Si nous ne traitons pas ce problème et attendons un an de plus, il y a beaucoup d’argent qui ne seront jamais payés », a déclaré Greg Vasil, PDG et président du Greater Boston Real Estate Board. «Ce sont les propriétaires qui perdent. Nous verrons des saisies et des propriétés commenceront à se détériorer. ""

Le Puget Sound Business Journal à Washington. «Alors qu'Amazon et d'autres entreprises technologiques devraient créer des dizaines de milliers d'emplois sur l'Eastside dans les années à venir, les développeurs de logements multifamiliaux envahissent la région. Ils peuvent cependant être un peu en avance. «Je pense qu’il y a beaucoup d’excitation à Bellevue, mais je pense que les gens pourraient devenir un peu trop enthousiastes», a déclaré l’évaluateur Brian O’Connor de O’Connor Consulting Group, une société de Seattle qui conseille les développeurs multifamiliaux. »

«Dans la région de Puget Sound, la demande de logements multifamiliaux a considérablement baissé en raison de Covid-19 tandis que l'offre augmente, a-t-il déclaré. L'Eastside n'est pas à l'abri. Pourtant, cela n'a pas découragé les développeurs. «La demande augmentera probablement, mais la communauté du développement – ils n’attendent pas qu’elle se développe, ils se contentent de charger directement», a déclaré O’Connor. «Il y a déjà une offre excédentaire, en particulier dans la région de Totem Lake / Redmond.» »

L'abeille de Sacramento en Californie. «Ce fut une année tumultueuse au centre-ville de Sacramento. Le coronavirus a renvoyé les employés de l'État, laissant les bureaux vides et les trottoirs vides. Les restaurants ont vacillé et ont échoué. Les troubles civils ont frappé les rues du centre-ville, incitant les vitrines à s'embarquer. Des centaines de logements sont en construction et des centaines d'autres devraient démarrer prochainement. Certains des nouveaux logements en construction seront abordables pour les résidents à faible revenu. Cependant, une grande partie sera destinée aux jeunes travailleurs bien rémunérés, y compris les émigrés de la région de la baie. Les attraits comprennent souvent des spas pour chiens, des parkings à vélos, des piscines, des gymnases et des aires de barbecue communes.

«Le conseiller municipal du centre-ville, Steve Hansen, a déclaré que les projets qui n'étaient pas tout à fait prêts à démarrer lorsque le virus a frappé font face à des défis plus difficiles. Cela comprend un projet de logement clé prévu au coin des rues vides et clôturées de la huitième et de la K, où les promoteurs avaient espéré cette année construire des appartements qui auraient créé un élan indispensable pour K Street.

«Au lieu de cela, ils sont coincés à essayer de trouver de nouveaux prêteurs. "La question est de savoir combien de ceux qui sont conçus plus récemment pourront aller de l'avant étant donné les circonstances économiques qui pourraient entraîner notre ville et notre centre-ville dans l'une des récessions les plus dramatiques que nous ayons jamais vues", a déclaré Hansen. "

Le groupe de discussion Bay Area en Californie. «Les coûts élevés, le travail à distance et les bars, restaurants et magasins aux volets fermés ont fait des ravages dans la ville de la région de la baie. Et pendant la pandémie de covid, il apparaît dans la chute des loyers dans la région de la Baie depuis mars, selon une nouvelle étude de Apartment List. Le loyer mensuel a chuté de 17,8% à San Francisco, la plus forte baisse du pays, de 9,5% à San Jose, 7,9% à Oakland et 6,3% à Fremont. »

«Dans l'ensemble, depuis mars, les loyers sont en baisse dans 41 des 100 plus grandes villes américaines, selon Apartment List. Les autres villes qui ont connu de fortes baisses sont New York (en baisse de 11,6%), Seattle (en baisse de 9,9%) et Washington, D.C. (en baisse de 8%). Omar Maissen, un agent de FM Partners à San Francisco, a déclaré que les ventes d'immeubles d'appartements et de condos d'investissement avaient chuté alors que les déménageurs de la pandémie cherchaient plus d'espace. Les petits immeubles d’appartements, a-t-il ajouté, «sont écrasés». »

Tiré du Globe and Mail au Canada. «Le stratège de la Banque Scotia, Hugo Ste Marie, a noté que les loyers des appartements à Toronto et à Vancouver« dérapent »plus bas. «La pandémie a provoqué une certaine distorsion dans la relation offre-demande. Du côté de la demande, moins d'étudiants étrangers, moins d'immigration, des personnes susceptibles de quitter les centres-villes pour se diriger vers les banlieues, et l'adoption rapide de la tendance de la FMH, qui, selon nous, est là pour durer, pourraient être des problèmes pour le secteur. Du côté de l'offre, moins de tourisme a également probablement créé un afflux d'unités de location à court terme (pensez à toutes les personnes ne pouvant plus louer leurs condos sur Airbnb) sur le marché de la location à LT (en concurrence avec les appartements)… le nombre d'appartements coté à Toronto a fortement augmenté cette année. Tous ces facteurs ont fait baisser le loyer moyen d'un logement de deux chambres à coucher de 5,5% en glissement annuel au T2, selon le Toronto Real Estate Board… Cependant, une autre source fournissant des données plus récentes (PadMapper) a le loyer moyen d'un logement de deux chambres. 12% YOY en septembre à Toronto (-14% à Vancouver). »

Tiré de Nouvelles des courtiers hypothécaires au Canada. «Le secteur des copropriétés de Vancouver pourrait bientôt devenir un marché d’acheteurs dans un contexte de stocks en croissance constante et de baisses de prix soutenues, selon l’analyste de CBC Mark Ting. Le prix de vente moyen des maisons sur le marché a connu son dernier sommet en janvier 2018, à 751632 $, un niveau d'environ 8% supérieur à la lecture de ce mois-ci. Pendant ce temps, les inscriptions actives ont atteint plus de 6 000 unités, une grande partie du nouveau volume entrant sur le marché en juillet et août. »

«Les prix continueront probablement de baisser en raison de la flambée des stocks de Vancouver, principalement attribuable aux propriétaires contraints de vendre en raison de la perte d’emploi. "De nombreux investisseurs qui ont acheté plusieurs unités près du sommet du marché et qui ne fournissent plus de trésorerie seront contraints de vendre à perte", a déclaré Ting. "

L'Express et Star sur le Royaume-Uni. «Robin Lloyd estime qu'il est descendu légèrement. Lorsque son nouveau locataire a refusé de payer le loyer, il avait 12 000 £ de sa poche au moment où il a réussi à l'expulser. «Le montant moyen parmi les autres propriétaires à qui j'ai parlé était de 33 000 £», dit-il, ajoutant que l'expérience avec son autre immeuble locatif, dans le Shropshire, était encore pire. «J'ai eu de la drogue vendue à des enfants dans mon jardin par quelqu'un qui en a tué un avec son épée», dit-il. «Le juge a déclaré qu'il était convaincu qu'il avait agi en état de légitime défense. Des rideaux ont été incendiés par ledit vendeur de drogue et des meubles ont été coupés. D'accord, il était l'invité du locataire mais vous n'en avez pas besoin, n'est-ce pas?

«M. Lloyd raconte comment l'un de ses ex-locataires avait supplié de lui louer son appartement, après avoir été retrouvé endormi sur une palette au sous-sol d'un café avec sa femme enceinte. «La chose sensée à faire était de partir. Pas de références, un immigrant récent, des avantages sociaux, un travail à temps partiel comme ouvrier », dit-il, mais il eut pitié de l’homme. «Dès qu’il était là-bas, il a dit:« C’est ma maison maintenant, je vis ici »et a refusé de payer le loyer.»

«M. Lloyd ajoute que l'homme a continué à réclamer des allocations de logement tout en vivant sans loyer, et s'est même plaint du manque de vue depuis la fenêtre. «La propriété ne fait plus de profit pour moi», dit-il. "Je tiens à ce que ma pension entre en jeu. Sinon, je serais" gêné financièrement "comme on dit dans une société polie." "

«Bernie Lewis, président de la Wrekin Landlords Association, dit que le groupe a perdu 18 membres au cours des trois dernières années parce qu'ils avaient décidé que le fait d'être propriétaire ne valait plus la peine. «Lorsque les gens me demandaient où investir leur argent, je disais toujours que la propriété était le meilleur investissement que vous puissiez faire, mais je ne le recommanderais pas aujourd'hui», dit-il. «Nous sommes tous très inquiets. C'est loin d'être aussi attrayant qu'il y a 20 ans, et ça empire. ''

«Un autre problème est celui des propriétaires« accidentels », qui, peut-être en raison d’un deuil ou d’un changement de situation familiale, se retrouvent avec une propriété vide qu’ils ne peuvent vendre. M. Lewis dit qu'ils se rendent très vite compte qu'ils sont mal préparés pour le travail requis. "Ils pensent" Je vais louer ça ", mais ils n'ont aucune idée de ce que vous avez à faire", a-t-il déclaré à propos du travail impliqué. "

De Bloomberg à Hong Kong. «Il y a un dicton dans les cercles immobiliers de Hong Kong selon lequel si l'homme le plus riche de la ville, Li Ka-Shing, vend, vous ne voulez pas être l'acheteur. Désormais, un groupe d’investisseurs qui a payé 5,2 milliards de dollars pour la participation de Li dans le Centre il y a près de trois ans – ce qui en fait le gratte-ciel le plus cher du monde – cherche à savoir pourquoi. Après avoir initialement réalisé des bénéfices rapides en renversant les étages dans la tour de 73 étages, la combinaison de manifestations anti-gouvernementales, de la pandémie de coronavirus et de l'intensification des tensions américano-chinoises a entraîné une flambée des vacances, une baisse des loyers et un tarissement des accords.

«Une seule vente a été réalisée cette année – avec une réduction de 35% par rapport aux prix du début de 2019, selon le fournisseur de données immobilières Real Capital Analytics. Près d'un cinquième du bâtiment est vide – l'un des taux de vacance les plus élevés du quartier central des affaires de Hong Kong – et les loyers ont baissé d'environ 20% par rapport à il y a un an. "

«C'était une décision d'investissement raisonnable à l'époque», a déclaré Thomas Lam, directeur exécutif de Knight Frank LLP. «Les prix du marché étaient plus élevés que le coût moyen payé par le groupe et il semblait facile de changer de plancher. Mais maintenant, alors que les rendements locatifs et la demande de bureaux diminuent dans un contexte de détérioration de l'économie, les acheteurs sont beaucoup plus réservés. »

«Tout cela a mis les acheteurs dans un trou. «Ces types espéraient retourner les propriétés avec un gain de 30% tout de suite, mais ils ont été pris au dépourvu par d’autres facteurs», a déclaré Phillip Zhong, analyste immobilier chez Morningstar Investment Service. "Les revenus de location peuvent ne pas couvrir les paiements d'intérêts sur les prêts pour financer la transaction, ce qui signifie que même vendre au prix de revient initial signifierait un coup dur dans l'ensemble.

«Les membres les plus en vue du groupe sont Ma Ah-muk et Pollyanna Chu, qui occupaient au départ respectivement 13 et 7 étages. Chu a eu une longue période en tant que femme la plus riche de Hong Kong, mais malgré son empire familial englobant désormais les hôtels et les horlogers, sa valeur nette aujourd'hui est une fraction de ce qu'elle était auparavant. "