Déplacer les conditions des prêts dans des endroits où cela pourrait ne pas être tolérable pour les emprunteurs

Un rapport du Wall Street Journal. "Un effort du gouvernement pour donner aux Américains une pause dans leurs paiements hypothécaires pendant la pandémie de coronavirus n'a pas fourni le soulagement que beaucoup de propriétaires souhaitaient. Le plan de relance que le Congrès a adopté en mars permet aux propriétaires de maisons bénéficiant de prêts garantis par le gouvernement fédéral de suspendre les paiements mensuels pendant une période maximale d'un an sans pénalité, s'ils sont confrontés à des difficultés financières. Mais la loi ne précise pas ce qui se passe après la fin de la soi-disant période de tolérance. De nombreux emprunteurs disent qu’on leur dit qu’ils devront effectuer des paiements forfaitaires en «ballon». »

"" Ils veulent rendre le plus difficile possible pour les gens de ne pas leur donner leur argent ", a déclaré Vincent Russo, un serveur de 43 ans dans un steakhouse de Tampa qui a été licencié le mois dernier. Son agent hypothécaire, AmeriHome Mortgage Co., lui a dit le 14 avril qu'il évaluerait sa situation après une période d'abstention de trois mois mais qu'un paiement par ballon était possible. "J'ai dit, si quelqu'un n'a pas de revenu, comment vous attendez-vous à ce qu'il paie trois ou quatre mois en une seule fois?", A rappelé M. Russo. "

De Forbes. «Les taux hypothécaires oscillent toujours près de creux records. Selon Freddie Mac, le taux moyen sur une hypothèque à taux fixe de 30 ans n'était que de 3,33% la semaine dernière – à peine au-dessus du niveau record de 3,29% enregistré début mars. Bien que ce soit certainement une bonne nouvelle pour ceux qui cherchent à obtenir un accord sur l'achat d'une nouvelle maison, ce n'est pas nécessairement un motif de célébration. En fait, ces taux bas ne sont probablement même pas réalisables pour une grande partie de la population grâce au resserrement des normes des prêteurs. »

«Ces dernières semaines, les prêteurs hypothécaires ont adopté des conditions d'éligibilité plus strictes, craignant une vague de saisies suite à COVID-19. Chase a même augmenté son pointage de crédit minimum à 700 pour tous les nouveaux prêts immobiliers au début du mois. Le prêteur en ligne Better.com est passé à 680. Mais ce ne sont que deux des centaines de prêteurs qui relèvent la barre à la lumière de la crise sanitaire actuelle. »

The Philadelphia Inquirer en Pennsylvanie. "La Navy Federal Credit Union a également cessé d'offrir des prêts FHA, dans l'espoir qu'elle reprendra ce produit au début de 2021," mais cela n'est pas entièrement confirmé à ce stade ", a déclaré un porte-parole de la coopérative de crédit. «Les exigences de crédit se sont resserrées dans tous les domaines. Les prêteurs augmentent les exigences de pointage de crédit de 100 points », a déclaré David Lazowski, vice-président directeur régional de Fairway Independent Mortgage Corp. à Boston. "Nous avions l'habitude de faire des prêts à 520, maintenant nous avons un score de crédit minimum de 580; il est possible qu'ils atteignent 700. Nous espérons que cela ne se produira pas car cela désavantagera les gens. »

"" Il y a eu une réduction de la disponibilité des prêts avec des scores de crédit inférieurs et des ratios LTV plus élevés, et le recul le plus important est venu de l'espace jumbo et non QM "", a déclaré Joel Kan, vice-président associé des prévisions économiques et industrielles au MBA, dit des prêts hypothécaires non qualifiés, qui ont assoupli les normes de prêt. "La publication de ce mois-ci met en évidence le recul important des investisseurs jumbo et non-QM en raison d'une forte baisse des liquidités. Les prêteurs apportent des modifications aux critères de crédit pour tenir compte de la probabilité accrue d'abstention et de défauts de paiement, ainsi que des coûts plus élevés. »

L'abeille de Sacramento en Californie. «En seulement trois mois – avril, mai et juin – les locataires californiens pourraient représenter 2 milliards de dollars dans le trou du loyer impayé, entraînant certains propriétaires à s'endetter davantage et ils risquent de perdre leurs propriétés s'ils ne peuvent pas faire l'hypothèque. Bientôt, Tom Bannon, chef de la California Apartment Association, prédit: «Vous entendrez beaucoup plus de propriétaires qui vont être désespérés.» »

"Cyrus Youssefi, un des principaux propriétaires de Sacramento avec 3 700 unités, a déclaré que 8% de ses locataires n'avaient pas payé le loyer d'avril. La plupart des propriétaires, des prêteurs et des locataires interrogés par The Bee ont déclaré s'attendre à ce que le pourcentage des loyers impayés augmente en mai, et augmente encore plus en juin si l'économie ne rouvre pas et si les emplois ne reviennent pas. "Ce ne sera pas un pique-nique", a déclaré Youssefi. "

Le Los Angeles Times en Californie. "Le Times s'est entretenu avec huit propriétaires et locataires du comté de Los Angeles pour comprendre comment ils font face aux retombées du coronavirus. Diana Bustamante possède une propriété à City Terrace. «J'ai eu la chance d'acheter une maison et le quartier où se trouve ma propriété – City Terrace – a vraiment pris son envol. J'ai donc décidé de prendre la valeur nette de cette maison pour acheter une autre maison. J'habite maintenant à La Puente et j'ai décidé de l'utiliser comme location, celle de City Terrace. »

"C’est horrible pour tout le monde. Je ressens beaucoup pour mes locataires. Le dernier message que j'ai reçu était qu'ils devaient dépenser leur loyer pour se nourrir. Je ne suis pas propriétaire de cette propriété. J'ai toujours une hypothèque dessus. Alors, quand ils ne peuvent pas payer de loyer, je dois couvrir cette hypothèque. Je pense que je peux y aller pendant quatre mois si je n'utilise que mes économies. J'ai essayé de réduire les choses qui ne sont pas essentielles et d'essayer de trouver un moyen de payer toutes les factures qui arrivent. Le salaire que je fais paie les deux hypothèques. Cela prend tout le salaire. Il resterait environ 200 $. La réalité, cependant, est que je pourrais être forcé de vendre la maison et qu'ils pourraient de toute façon se retrouver sans logement. Alors, comment est-ce un filet de sécurité pour les locataires? '»

De DJC Oregon. «HFO Investment Real Estate a également étudié les taux de non-paiement et trouvé des données similaires. La plupart des propriétés en avril avaient des taux de non-paiement de 8 à 15% pour les locataires, a déclaré Greg Frick, partenaire de la maison de courtage de Portland. Le taux de locataires qui ne paient pas semble varier considérablement selon le bâtiment, a-t-il déclaré. "Certains bâtiments étaient plus bas, (mais) nous avions certains bâtiments qui étaient 25, 30 pour cent", a déclaré Frick. "

«La plupart des propriétaires sont en mesure de prendre un coup financier pendant un mois, ont déclaré les courtiers. Mais cela pourrait être un problème beaucoup plus important si un plus grand pourcentage de locataires – 30 ou 40% – ne pouvait pas payer leur loyer de mai. "Tout le monde se prépare à ce à quoi ressemblera mai", a déclaré Frick. "

"Les transactions pour les propriétés multifamiliales sont toujours en cours, mais les prêteurs sont de plus en plus prudents", a déclaré Clay Newton, vice-président exécutif de Kidder Mathews à Portland. m'a dit. Certaines banques affirment qu’elles se concentrent sur les prêts aux petites entreprises et qu’elles n’ont pas la bande passante pour garantir les transactions immobilières en ce moment, a déclaré Newton. D'autres demandent des acomptes plus importants ou exigent des retenues plus importantes sur les prêts commerciaux. »

"Nous n’avons pas vu beaucoup d’annulations de prêts", at-il déclaré. «Ce que nous avons vu, c'est déplacer les conditions des prêts dans des endroits où cela pourrait ne pas être tolérable (pour les emprunteurs).»

De Multi-Housing News. "" Nous sommes tous agréablement surpris par les chiffres d'avril, mais je pense que mai sera un mois plus difficile "", a déclaré Robert Hart, PDG de TruAmerica Multifamily, basée à Los Angeles, qui possède 40 000 unités à l'échelle nationale. «Les locataires ont payé leur loyer d'avril avec leurs revenus de mars. Je ne pense pas que May sera aussi robuste. »Lili Dunn de Bell Partners, une entreprise de Raleigh, en Caroline du Nord, qui gère 60 000 unités à l'échelle nationale, a déclaré que seulement environ 10% des résidents des communautés gérées par Bell ont demandé des calendriers de paiement.»

«Dunn a déclaré que les rénovations des projets à valeur ajoutée seront à la traîne en raison d'un ralentissement de la construction, de retards dans l'approvisionnement, de pénuries de travailleurs et de la demande des locataires. "Nous avons une certaine inquiétude quant à la capacité et le désir (des résidents) de payer pour les mises à niveau", a déclaré Dunn. "

De Bloomberg à New York. «SL Green Realty Corp. est en pourparlers avancés pour vendre au moins trois prêts attachés à des propriétés de New York afin de renforcer son solde de trésorerie, selon des personnes connaissant la question. La fiducie d'investissement immobilier est en pourparlers pour vendre une position de prêt mezzanine soutenant Industry City de Brooklyn à CIM Group et un prêt lié à un immeuble de bureaux de Manhattan à Rockwood Capital, ont déclaré les gens. Il est également en discussions avancées avec Kushner Cos. Au sujet de la dette sur une propriété résidentielle à Brooklyn. "

"Le prix des ventes de prêts n'a pas pu être appris, mais les niveaux en cours de discussion sont inférieurs à la normale, selon certaines personnes. SL Green, un important propriétaire de New York, a vu ses actions battues cette année alors que la pandémie de coronavirus pèserait sur les valeurs immobilières, en particulier dans les grandes villes durement touchées par le virus. La société a annoncé le mois dernier qu'un accord de 815 millions de dollars pour vendre l'ancien immeuble du Daily News à Manhattan s'était effondré et a annoncé qu'elle suspendait les rachats d'actions. L'entreprise a une valeur marchande d'environ 3,5 milliards de dollars. Son stock a chuté de plus de 50% cette année »,