Et si Fannie et Freddie encerclaient à nouveau le drain financier?

Un sujet du week-end commençant par DS News. «La part des propriétés d'enchères REO en ligne avec des enchérisseurs concurrents a augmenté à la suite de la crise économique induite par la pandémie – similaire à la tendance sur le marché de détail – mais la concurrence des acheteurs aux enchères en ligne a été beaucoup moins volatile que le marché de détail au fil du temps. La part des offres multiples sur le marché de la vente au détail, telle que mesurée par Redfin, est tombée à un creux de 10 ans de 9% en décembre 2019. Ce même mois, 75% des REO vendus sur la plate-forme Auction.com avaient plusieurs enchérisseurs concurrents. "

«Une demande plus capricieuse sur le marché de détail entraîne des jours plus longs sur le marché pour les propriétés en difficulté, selon une analyse Auction.com de plus de 15 000 cessions de propriétés en difficulté au quatrième trimestre 2019 à l'aide de données exclusives sur les enchères de forclusion, de données d'enregistrement public et de données MLS.»

«L'analyse montre que les maisons REO vendues sur le MLS ont pris en moyenne 275 jours pour se vendre à partir de l'enchère de forclusion terminée, tandis que les maisons vendues via l'enchère REO en ligne sur la plate-forme Auction.com ont mis en moyenne 131 jours pour se vendre après l'enchère de forclusion – 144 jours plus rapide que le marché de détail. Bien sûr, les maisons qui ont été vendues à des acheteurs tiers lors de la vente aux enchères de forclusion n'étaient pas du tout détenues par le gestionnaire de l'hypothèque, ce qui signifie zéro frais de détention REO et aucun risque de détention REO. »

De Mortgage News Daily. «L'examen des impayés par tranche montre une légère baisse, 33 pb parmi les prêts à 30 jours ou plus en retard en raison d'un taux de 2,34%, ce qui reflète moins de prêts devenant en souffrance. Cependant, les prêts en souffrance depuis 60 à 90 jours ont augmenté de 138 points de base à 2,15%, le plus haut depuis que MBA a commencé à collecter des données en 1979. Les impayés graves, les prêts en souffrance depuis plus de 90 jours ont grimpé de 279 points de base à 3,72%, le plus haut depuis le troisième trimestre 2010, au plus fort de la crise du logement. »

"" Les résultats du deuxième trimestre marquent également le taux de défaillance global le plus élevé en neuf ans, et un taux de défaillance élevé pour les prêts FHA ", a déclaré Marina Walsh, vice-présidente de l'analyse de l'industrie de MBA. «Il y a également eu un mouvement des prêts vers les stades ultérieurs de la délinquance, avec le taux de délinquance à 60 jours atteignant un nouveau record, et le taux de défaillance à 90 jours et plus atteignant son plus haut niveau depuis le troisième trimestre de 2010.»

«Le rapport de MBA note que les impayés hypothécaires suivent de près la disponibilité des emplois et que les plus fortes hausses trimestrielles des taux de défaillance ont été le New Jersey (628 pb), le Nevada (600 pb), New York (575 pb), la Floride (569 pb) et Hawaï (525 pb). Ces États ont tous des économies qui dépendent des emplois de loisirs et d'hôtellerie qui ont été particulièrement touchés par la pandémie du COVID-19. »

«L'augmentation des impayés était apparente pour tous les types de prêts. Les prêts VA reçoivent le plus petit impact, une augmentation de 340 points de base à un taux de 8,05%, mais c'était toujours le taux le plus élevé depuis 2009. Le taux des prêts conventionnels a augmenté de 352 points de base du T1 à 6,68%, le taux le plus élevé depuis le troisième trimestre de 2012 et les impayés de la FHA ont bondi de 596 points de base à 15,65% – le taux le plus élevé depuis le début de l'enquête en 1979. Les trois produits de prêt étaient également nettement plus élevés qu'un an plus tôt; les prêts conventionnels ont augmenté de 307 points de base, les prêts VA de 381 points de base et les prêts FHA de 643 points de base. »

«Les taux de défaillance à long terme ont également augmenté pour tous les types de prêts hypothécaires sur une base trimestrielle et annuelle. Le taux de délinquance grave a augmenté de 219 points de base pour les prêts conventionnels, de 467 points de base pour les prêts FHA et de 218 points de base pour les prêts VA du trimestre précédent. Par rapport à il y a un an, les augmentations ont été respectivement de 184 points de base pour les prêts conventionnels, 453 et 217 points de base pour les prêts FHA et VA. »

Tiré de National Mortgage News. «L'arriéré de saisies de zombies qui s'est accumulé à la suite de la Grande Récession a continué à avoir des effets d'entraînement jusqu'en 2020, selon une analyse de Auction.com des données publiques. Parmi 487 codes postaux américains avec au moins 10 saisies de zombies et un taux de saisies de zombies d'au moins 10% (près du double de la moyenne nationale au sommet du premier trimestre de 2014), les prix médians des maisons au premier trimestre de cette année n'étaient que de 7,8%. plus élevés en moyenne que les prix médians des maisons 14 ans plus tôt, au premier trimestre de 2007. »

De NBC DFW. «N'importe où d'environ 225 000 à 500 000 propriétaires à travers le pays pourraient faire face à une éventuelle forclusion tout au long du reste de 2021 en raison de paiements de prêts en souffrance. Mais voici ce qui est intéressant en ce moment. L'avocate immobilière de Dallas, Rachel Khirallah, a déclaré qu'elle ne voyait pas vraiment de saisies pour le moment. Elle dit que c'est en partie parce que le président a mis un moratoire sur les saisies fédérales, ce sont toutes les saisies qui ont été soutenues par Freddie Mac ou Freddie Mae, et les différentes formes d'aide financière par le chômage ont maintenu les propriétaires à flot. "

«La prédiction est que cela changera radicalement d'ici 2021, et bon nombre de ces avantages financiers prendront fin. Selon une analyse d'ATTOM Data Solutions, le nombre de cas quelque part dans le processus de forclusion augmenterait de plus de 100%, passant du niveau actuel d'environ 145 000 à environ 336 000, et ce n'est qu'au deuxième trimestre de 2021. »

«'Pour le Texas, par exemple, je ne serais pas surpris si nous constations une augmentation de 100% de la situation des saisies cette année par rapport à celle de l'année prochaine, en d'autres termes, je ne serais pas surpris si nous voyions entre 100 et 200 000 saisies au Texas au cours de l'année prochaine », a déclaré Khirallah. «Ensuite, dans tout le pays, dans des États comme la Floride et la Californie, où les prix des maisons sont généralement plus élevés, il n’est pas inhabituel de voir une augmentation de 300%.» »

De ABC Action News en Floride. «Depuis le début de la pandémie, Centraide Suncoast a recueilli plus de 3 millions de dollars pour aider les gens. Mais, alors que cette crise de santé publique se prolonge, ils ont besoin de 3 à 4 fois ce montant pour continuer à avoir un impact. «Nous entrions dans cette pandémie avec 43% des ménages de notre région qui étaient à peine capables de joindre les deux bouts, vivant avec ce que nous appelons un budget de survie», a déclaré Emery Ivery, directeur de l’impact de la région de Tampa Bay pour Centraide Suncoast. «Tant de familles sont ce que nous appelons le logement accablées, ce qui signifie qu’elles consacrent une part importante de leur revenu mensuel au logement.» »

«Ivery a déclaré qu'ils surveillaient de près la crise du logement et la crise des expulsions. Une fois le moratoire sur les expulsions terminé, je m'inquiète beaucoup de la façon dont ils garderont les familles chez eux. «Normalement, ils dépasseraient quelque part aux alentours de 600 à 800 avis d’expulsion déposés par mois. Nous prévoyons que ce nombre passera à 2 000 par mois une fois le moratoire levé », a déclaré Ivery."

Le Miami Herald en Floride. «La société malaisienne qui a secoué Miami avec l’achat de l’ancien bâtiment du Miami Herald est en difficulté financière, un développement qui pourrait susciter de nouvelles questions sur l’un des principaux chantiers du centre-ville. Mercredi, Genting Hong Kong Limited, l'unité d'exploitation de croisières du Genting Group, qui a acheté le site Miami Herald en 2011, a déclaré à la bourse de Hong Kong qu'elle suspendrait temporairement les paiements à ses créanciers financiers, citant l'impact du COVID -19 épidémie. Les suspensions représentent 3,4 milliards de dollars de paiements. »

«Lorsque Genting a payé 236 millions de dollars en espèces pour l'ancienne propriété Herald de 14 acres en 2011, la transaction a atteint environ 17 millions de dollars par acre, l'une des ventes de terrains les plus élevées de l'histoire du comté de Miami-Dade. La région était sous le choc des effets de la grande récession de 2008, et de nombreux promoteurs d’entreprises ont initialement salué cet achat. Le projet est au point mort depuis.

De Bloomberg. «Un CMBS de près de 1,5 milliard de dollars pour une nouvelle tour de grande hauteur, One Manhattan West, qui fait partie du développement d'Hudson Yards à New York, a évalué sa tranche AAA au-dessus du pair, et l'ensemble de la structure du capital a été sursouscrite. Une autre petite transaction à un seul actif a titrisé un tout nouveau centre de bureaux de la Silicon Valley qui est loué à 100% à Google – une société qui, ironiquement, a récemment annoncé son intention de permettre aux employés de travailler à distance jusqu'en juillet 2021. Les obligations se sont bien vendues malgré le vide du bâtiment. . »

«Et encore un autre soi-disant conduit, ou accord multi-prêts, dont le prix jeudi était à près de 40% composé d'immeubles de bureaux, dont le 1633 Broadway, un immeuble de 48 étages dans le centre de Manhattan qui était le quatrième plus grand prêt de la transaction. Cet immeuble reste pratiquement vide alors que les employés continuent de travailler à domicile, et au moins deux locataires ont vu leurs loyers réduits ou temporairement différés, selon le dernier rapport de l'agent de service.

«Le nombre élevé de prêts accordés sur le marché dans le cadre de l’abstention a masqué des performances potentiellement négatives pour une partie importante des pools titrisés», ont écrit les analystes de Fitch dans une note cette semaine, en référence aux accords MPL ABS. La plupart des programmes de report de paiement offrent des programmes de report de difficultés de deux à trois mois, et ils peuvent expirer bientôt. «Le montant total des emprunteurs, sur la base du solde du principal, qui ont choisi de participer à un programme de report a atteint deux chiffres pour de nombreux émetteurs. En l'absence d'aide gouvernementale supplémentaire ou de prolongation des plans de report de paiement, une détérioration de la performance de la confiance est attendue au cours des prochaines semaines et des prochains mois. »

De Socket Site en Californie. «Acheté comme une maison de 975 pieds carrés à Noe Valley avec des plans pour presque quadrupler sa taille pour 1,929 million de dollars en août 2015, la maison maintenant de 3750 pieds carrés au 438 29th Street est revenue sur le marché en tant que` `entièrement rénovée, redessinée & résidence réinventée »avec un prix de 4 388 888 $ en novembre de l'année dernière. Réinscrit à 3,95 millions de dollars en mars, le prix catalogue de la maison vient d’être encore réduit à 3,85 millions de dollars et réinscrit à nouveau avec un «1» jour officiel sur le marché. »

"Mais gardez à l'esprit que le développeur est en défaut sur un prêt de projet de 3,52 millions de dollars depuis janvier avec environ 4,8 millions de dollars en principal, frais et paiements manqués maintenant en souffrance."

De Spectrum News 1 sur la Californie. «Le rythme des ouvertures de nouveaux hôtels en Californie est en baisse. Après que l'État a vu un nombre record d'ouvertures et de constructions d'hôtels, le ralentissement économique catalysé par le coronavirus a ralenti les ouvertures et les développements de nouveaux hôtels dans le comté d'Orange et dans toute la Californie au cours du premier semestre de cette année, selon un nouveau rapport d'Atlas basé à Irvine. Groupe hôtelier. "Nous prévoyons que la grande majorité des projets hôteliers en planification ne seront tout simplement pas construits", indique le rapport. «Les promoteurs envisagent déjà d’autres usages, à savoir le résidentiel. Pour les promoteurs qui souhaitent encore progresser dans le développement de nouveaux hôtels, il leur sera pratiquement impossible de trouver des prêteurs prêts à fournir un financement de la construction.

«Au 30 juillet, il y avait 23 hôtels avec des créances hypothécaires commerciales à Los Angeles et dans les comtés d'Orange qui étaient en retard sur leurs remboursements de prêts, a déclaré Alan Reay, président d'Atlas Hospitality. Il s'attend à ce que ce nombre augmente à mesure que le coronavirus continue. "Comme la plupart des prêteurs conventionnels et SBA ont accepté de différer les remboursements de prêts, nous ne voyons toujours pas beaucoup de saisies dans les hôtels", a déclaré Reay. «Nous constatons de nombreux impayés sur les paiements de prêts hôteliers du côté CMBS et des saisies / faillites d’hôtels en construction, en particulier dans la vallée de Coachella.» »

Le registre du comté d'Orange en Californie. «Chutzpah! Choc! Incrédulité! La semaine dernière, les géants du crédit hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac ont annoncé qu’une «commission de marché défavorable» d’un demi-point serait ajoutée à toutes les opérations de refinancement à compter du 1er septembre. La commission s’adresse aux prêteurs mais sera transmise aux emprunteurs. Par exemple, sur un prêt de 500 000 $, les frais ajoutent 2 500 $. Ou, la conversion de ces frais en taux hypothécaire au lieu du coût d'un demi-point augmenterait votre taux d'environ 0,125%. »

«Environ 70% des 2,8 billions de dollars estimés de financement de prêts hypothécaires cette année ont été des opérations de refinancement, selon Inside Mortgage Finance. Les prêteurs hypothécaires, l'industrie du logement, les groupes de défense des consommateurs et bien d'autres sont fous à ce sujet. Certains pensent qu'il s'agit d'une ponction d'argent pour recapitaliser Fannie et Freddie afin qu'ils soient libérés plus rapidement de la tutelle du gouvernement.

«Et si cet argent attirait le scepticisme? Même si Fannie et Freddie ont déclaré des bénéfices nets combinés de 4,3 milliards de dollars au deuxième trimestre, que se passerait-il s'ils contournaient à nouveau le drain financier? Il y a à peine dix ans, nous avons connu un effondrement rapide du marché hypothécaire en guise de préambule à la Grande Récession. Gardez à l'esprit que Fannie et Freddie possèdent environ la moitié du marché hypothécaire de 11 billions de dollars. Cette semaine, la Mortgage Bankers Association a rapporté un taux de défaut de paiement hypothécaire de 8,22% à partir de son enquête auprès des prêteurs. L'enquête comprend tous les emprunteurs qui n'effectuent pas le paiement intégral de leur contrat et inclut les emprunteurs à l'abstention. »

«Les impayés VA dépassent 8%. Le taux de délinquance FHA est de près de 16%, selon MBA. Plus près de chez nous, CoreLogic rapporte des impayés hypothécaires du comté de Los Angeles et du comté d'Orange (30 jours ou plus en souffrance) à 7,3% en mai 2020 contre 2,2% en mai 2019. Les comtés de Riverside et de San Bernardino ont affiché un taux de retard de 8,4% pour mai 2020 contre 3,3% en mai 2019. Le taux de défaillance de la Californie était de 6,7% en mai 2020, contre 2,2% en mai précédent. »

«De toute évidence, le secteur hypothécaire a quelques problèmes avec cette décision. «Lorsque nous avions des taux de défaillance record, les frais G (frais de garantie qui couvrent les pertes de crédit projetées sur la durée du prêt en cas de défaillance des emprunteurs) n’ont jamais baissé», a déclaré Guy Cecala, PDG et éditeur d’Inside Mortgage Finance. «Il ne fait aucun doute que cela les met dans une meilleure situation financière pour faire face aux pertes (de prêts) et les sortir de la tutelle.» »

«Sur la base des pertes projetées liées au COVID, l'Agence fédérale de financement du logement a donné à Fan et Fred l'autorisation de facturer ces frais de marché défavorables, selon le porte-parole de la FHFA, Raphael Williams. La FHFA n'a pas fourni une estimation des pertes projetées. Williams n'a pas non plus expliqué pourquoi cette charge d'un demi-point avait été effectuée sans préavis. (FHFA aurait pu rendre cela effectif le 1er octobre). Historiquement, les précédentes actions de F&F sur les frais étaient accompagnées d'un préavis aux prêteurs. "

«Les prêteurs sont tenus, en vertu des lois sur la protection des consommateurs, d'honorer les transactions de refinancement déjà bloquées, même si bon nombre d'entre elles peuvent ne pas être livrées à F ou F avant le 1er septembre ou plus tard. À ma connaissance, de nombreux prêteurs ont immédiatement ajouté les frais de marché défavorables pour les nouveaux prêts de refinancement verrouillés le 13 août dernier. Si votre prêt de refinancement a été verrouillé avant cette date mais n'a pas été financé, gardez les yeux ouverts sur la possibilité de la lente marche au financement dans lequel votre verrouillage de taux expire avant le financement de votre prêt. "

«Certains prêteurs peuvent essayer de vous faire payer les frais supplémentaires d'un demi-point. Pour être juste, si vous avez retardé votre refinancement en traînant les pieds et en retardant la paperasse, c'est à vous. Vous pouvez avoir un effet de levier si des affaires amusantes commencent à se produire. L'avocat de Laguna Niguel, W.Michael Hensley, m'a rappelé le recours collectif auquel la Wells Fargo Bank avait fait face en 2017 pour avoir facturé des frais d'extension de verrouillage des taux aux emprunteurs qui auraient été causés par la banque. Manger ces frais n'est pas juste pour les prêteurs. Mais c’est une autre question qu’ils essaient de vous transmettre sur votre prêt déjà verrouillé. »

«Deux torts ne font pas un droit. Si vous pensez que votre prêteur vous joue, présentez simplement une copie de cette colonne à votre prêteur. "

Deux rapports du Wall Street Journal. «Les nouveaux frais de Fannie Mae et Freddie Mac ont ébranlé l’industrie hypothécaire. Ce pourrait être juste un avant-goût de ce qui va se passer alors que le rôle des deux géants sur le marché du logement évolue. Les investisseurs potentiels voudront savoir comment Fannie et Freddie peuvent se décharger du risque ou le compenser par des bénéfices, frais compris. Il est plus difficile pour Fannie et Freddie de se décharger du risque pour le moment en raison du ralentissement du marché des titres dits de transfert de risque de crédit. Il n'y a eu aucune émission au deuxième trimestre, selon le traqueur de données Mark Fontanilla & Co. »

«Fannie et Freddie n’ont pas beaucoup d’incitation sur le marché à ne pas les augmenter: la paire n’est plus enfermée dans une bataille pour les parts de marché avec les titriseurs de marque privée, comme avant la crise financière. Aujourd'hui, ce marché n'est plus ce qu'il était autrefois, et il continue de se réduire: Bank of America estime que le marché des titres adossés à des prêts hypothécaires résidentiels non-agences émettra environ 56 milliards de dollars cette année, contre 129 milliards en 2019. "

«Les géants hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac profitent du boom du refinancement hypothécaire pour consolider leur capital alors qu'ils cherchent à revenir à la propriété privée. Les prêteurs ont déclaré que la surtaxe ajouterait l'équivalent de 0,125 point de pourcentage au coût d'un prêt immobilier – suffisamment pour dissuader ou disqualifier les emprunteurs les plus faibles qui ont le plus besoin de refinancer, mais trop peu pour amortir le boom.

"Les frais" équivalent à seulement un huitième pour cent du taux, pas assez pour ralentir la foule ", a déclaré Lou Barnes, un agent de crédit principal pour Premier Mortgage Group à Boulder, au Colorado."

«Les prêteurs ont déclaré que l'annonce surprise de la surtaxe ne leur avait pas donné le temps d'ajuster les frais sur les refinancements déjà en cours. Ils devront donc payer la commission de 0,5% sur ces prêts plutôt que de la répercuter sur les emprunteurs. "Pour beaucoup de prêteurs, c'est plus que ce qu'ils font sur un prêt", a déclaré Teresa L. Gregory, présidente de Traditions Mortgage à York Traditions Bank. "

«Pendant ce temps, les taux d'intérêt ont légèrement augmenté et le supplément supplémentaire a rendu le refinancement moins intéressant pour certains propriétaires. Jim et Ginny Bertoncino espéraient que le refinancement à un taux inférieur et la prolongation de la durée de leur prêt leur permettraient d'économiser des centaines de dollars par mois. Cela aiderait à compenser la perte de revenus qu'ils ont subie lorsqu'ils ont dû fermer leur parcours de minigolf intérieur à Scottsdale, en Arizona, en raison de la pandémie. Depuis la réouverture fin mai, l'activité a baissé de 60%. »

«Nous comptions déjà sur:« Hé, nous allons avoir un peu d’argent supplémentaire pour payer certaines factures », et maintenant nous ne pourrons peut-être pas», a déclaré M. Bertoncino. »