Il s'avère que les prêteurs ne sont pas vos amis

Un sujet de week-end commençant par Housing Wire. «Cette semaine, le directeur de la FHFA, Mark Calabria, et les GSE ont mis en place des frais de livraison généralisés de 50 pb sur tous les refinancements. Depuis le début du COVID-19, et malgré les efforts héroïques de la Fed et du Congrès avec l'intervention la plus extraordinaire, la FHFA a simplement montré le doigt du milieu proverbial au système de financement du logement, aux consommateurs et en particulier aux prêteurs non bancaires qui ont été critiques pour créditer la disponibilité lors de la création d'un logement. Les bénéfices affichés par les deux GSE dans leurs résultats récents ne sont dus qu'à l'assouplissement quantitatif de la Réserve fédérale. Powell est le héros ici.

Tiré de National Mortgage News. «L'action irréfléchie de la FHFA montre à quel point le déficit de capital potentiel est profond pour supporter les pertes qui se cachent à l'intérieur de Fannie Mae et Freddie Mac. Peut-être plus inquiétant encore, l'action de la FHFA est directement en conflit avec la politique du FOMC, qui utilise délibérément des taux d'intérêt bas et des volumes élevés de refinancement de prêts dans tous les secteurs pour redresser l'économie américaine paralysée. "La FHFA aurait au moins pu apporter le changement à compter du 1er octobre", a déclaré un émetteur en colère à NMN. "Ce changement me coûtera des millions de dollars sur les prêts en cours de réalisation qui n'ont pas pris en compte cet ajustement de prix au niveau des prêts." "

De CNBC. «Il y a actuellement un peu moins de 4 millions d'emprunteurs dans les programmes d'abstention du gouvernement et du secteur privé. Ceux-ci leur permettent de reporter leurs mensualités jusqu'à un an. «Les taux sont plus élevés pour les refinancements», a noté Matthew Graham, directeur de l'exploitation de Mortgage News Daily. «La FHFA voit cela et conclut que les prêteurs ont de l’argent à donner sur refis. C'est une taxe basée sur la jalousie, la cupidité et probablement plus qu'un peu de dédain. ''

Extrait d'un communiqué de presse. «Ces ajustements de prix dirigés par la FHFA font plus que lutter contre le rebond économique prometteur et les chartes d’agence d’origine, ils sapent la confiance et suscitent l’incertitude à un moment crucial. Qui sait où la prochaine directive sans avertissement va frapper? Prêts non occupés par le propriétaire? Un prêt-à-valeur élevé? », A commenté Phil Rasori, directeur de l'exploitation de Mortgage Capital Trading, Inc., une société de conseil de premier plan en matière de couverture hypothécaire. "La seule façon pour les prêteurs de se protéger de ces risques est d'augmenter les marges à tous les niveaux, selon notre analyse, de l'ordre de soixante-quinze à cent points de base au total." "

Un courriel que j'ai reçu d'Edward J. Pinto, directeur, AEI Housing Center. «Le lobby du logement a décrit l'imposition par les GSE d'une nouvelle commission d'ajustement du marché de 1/2 point pour compenser le risque sur les prêts de refinancement comme:« scandaleux »,« une saisie de liquidités »et« basée sur la jalousie, la cupidité et le dédain ». Rien ne pourrait être plus éloigné de la réalité.

«Premièrement, quelques faits basés sur nos données de verrouillage de taux Nowcast d'Optimal Blue: la part des GSE dans l'ensemble du marché du refinancement des retraits est maintenant de 90%, contre environ 75% au début de 2020. La part des GSE dans l'ensemble du marché de refinancement à taux et à terme est désormais à 80%, contre environ 63% au début de 2020. Récemment, le volume combiné des décaissements et des verrous de taux de refinancement à terme a plus que doublé par rapport à un an plus tôt.

«Pour mettre en perspective la nouvelle commission initiale de 1/2 point, les taux hypothécaires sur les prêts de refinancement ont chuté de près de 100 points de base depuis début janvier 2020. La nouvelle commission de 1/2 point équivaut à environ 13 points de base de taux, un impact mineur par rapport à la baisse massive des taux depuis début janvier. »

«Les parts de refinancement de la FHA, de la VA et du secteur privé sont en baisse parce que les agences et les prêteurs ont resserré les normes de crédit de manière appropriée. Si les normes du GSE se sont également resserrées, cela n’a pas été suffisant pour ralentir leur part massive et augmenter leur volume. L'histoire des prêts hypothécaires nous enseigne que prêter dans le vide est dangereux et rien n'indique cela plus qu'une augmentation massive de la part par rapport à ses concurrents.

«Enfin, il convient de noter qu’un prêt de refinancement à taux fixe de 30 ans, entièrement documenté, à 65% de prêt-à-valeur, a une propension aux défaillances sous tension qui est la même qu’un prêt à l’achat de 91 à 95%. avec les mêmes métriques. Et les GSE garantissent actuellement des prêts à encaisser jusqu'à 80% de la valeur de prêt. »

«Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les prêts de refinancement sont si risqués, mais d’abord et avant tout, contrairement aux transactions d’achat, il n’existe pas de prix d’achat de pleine concurrence auquel se référer. Il est donc trop facile de se demander: «Quelle est la valeur que vous voulez?» »

«Les nouveaux frais d'ajustement du marché de 1/2 point sont non seulement appropriés, mais cela aurait été un manquement à la surveillance réglementaire de ne pas avoir pris de mesures.»

De Reuters. «Le chef de l'agence hypothécaire du Canada a exhorté les prêteurs à éviter d'offrir des prêts immobiliers aux emprunteurs plus risqués assurés par ses rivaux privés, avertissant que les emprunts excessifs des ménages aggraveraient la` `douleur de l'ajustement économique différé du COVID-19 ''. Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL ) a perdu des parts de marché de l'assurance prêt hypothécaire au profit des assureurs privés après que l'agence soutenue par le gouvernement ait resserré les normes de souscription à partir du 1er juillet, prévoyant une baisse des prix des logements allant jusqu'à 18% au cours des 12 prochains mois.

«Bien que nous préférions que nos concurrents suivent notre exemple pour le bien de notre économie, ils restent néanmoins libres d'offrir une assurance à ceux que nous ne voudrions pas», a déclaré le chef de la direction de la SCHL Evan Siddall dans une lettre aux prêteurs datée du 10 août. public mercredi. «Nous ne pensons pas que notre régime national d’assurance hypothécaire devrait être utilisé pour aider les gens à acheter une maison avec une valeur nette négative.»

Le Globe and Mail. «La lettre de Siddall réprouve une longue liste de prêteurs hypothécaires de premier plan pour avoir aidé des emprunteurs très endettés à acheter des maisons, ce qui, selon lui, pourrait nuire à la croissance économique. Les arguments pointus et le ton brutal de la lettre, qui demande aux prêteurs hypothécaires de "faire passer les perspectives à long terme de notre pays avant la rentabilité à court terme" et cite un "ventre économique sombre à cette activité", sont arrivés sans avertissement. "

«Loin d'avoir l'effet escompté, il a laissé certains banquiers seniors perplexes et d'autres hérissés, selon de multiples sources proches de la réponse au sein du secteur financier. Les nouvelles règles ont rendu plus difficile pour certains emprunteurs d’obtenir une assurance prêt hypothécaire de la SCHL et ont exclu jusqu’à 30% du bassin de candidats habituel de l’agence, selon trois sources. »

«Avant d'annoncer des normes plus strictes, la SCHL a tenu une conférence téléphonique pour informer les prêteurs hypothécaires et les représentants du ministère fédéral des Finances. Le plan a été salué comme peu orthodoxe, car il restreignait l'accès aux prêts hypothécaires à un moment où les gouvernements injectaient des dizaines de milliards de dollars dans des programmes de relance conçus pour maintenir le crédit dans un contexte de crise mondiale de santé publique.

«Dan Eisner, PDG de la société de courtage hypothécaire True North Mortgage, basée à Calgary, a déclaré que Genworth MI et Canada Guaranty l'avaient contacté« rapidement »après que la SCHL a annoncé ses nouveaux critères et l'a exhorté à« nous envoyer un ensemble complet de transactions », et pas seulement ceux que la SCHL n'approuverait plus. Il a comparé la justification à d'autres types d'assureurs qui acceptent à la fois des clients plus risqués et plus stables. "Ils ne veulent pas de tous les conducteurs ivres pour une assurance automobile", a-t-il déclaré. "

De Better Dwelling. «L’agence nationale du logement du Canada a discrètement demandé aux prêteurs de réduire les prêts risqués. Evan Siddall, le chef de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) a envoyé cette semaine une note confidentielle aux prêteurs, leur demandant de resserrer les prêts. Au lieu de suivre les conseils, l'industrie a divulgué des parties de la note de service. La SCHL a répondu en publiant l'intégralité de la note de service, y compris la justification de la demande. Il s'avère que les prêteurs ne sont pas vos amis. Surprenant, je sais.

«La lettre demande aux banques de réduire les prêts risqués, mais pas parce qu’elles sont inquiètes pour les banques. Siddall commence par une demande de «… continuer à soutenir l'activité d'assurance hypothécaire de la SCHL en préservant un secteur hypothécaire sain au Canada.» Il suit avec les changements de politique qu'ils ont apportés, ainsi que les conséquences négatives auxquelles les Canadiens seraient exposés s'ils ne le faisaient pas. t. »

«Pour ceux qui ont besoin d'une récapitulation, la SCHL a resserré les critères d'assurance hypothécaire. À partir de juillet, les cotes de crédit ont été limitées à un minimum strict de 680. Un minimum strict signifie qu'il n'y a pas de place pour la flexibilité, comme précédemment accepté. L'agence n'assure pas non plus les propriétés achetées avec des acomptes empruntés et a supprimé les exceptions aux ratios du service de la dette. En général, il s'agit simplement de promouvoir une politique de souscription judicieuse à un moment où le risque est accru. Ils ne peuvent que suggérer à leurs concurrents de faire de même. »

"Selon les propres mots de Siddall," les emprunts créent un frein économique très important sur nos perspectives. "La dette étant un revenu futur utilisé aujourd'hui, l'expansion de la dette des ménages ralentira l'activité économique future. Le mémo avertit que la lenteur de la croissance économique à l'avenir peut être un problème. Une situation particulièrement inquiétante, étant donné que cela implique une reprise plus longue de la récession actuelle.

«Un nombre important d’acheteurs estiment que le risque lié au logement a disparu, car les défauts de paiement n’ont pas augmenté. Les défauts de paiement ne peuvent pas augmenter pour le moment, car les prêteurs ont cessé de percevoir les paiements de près d'un cinquième des prêts hypothécaires. La SCHL a rappelé aux prêteurs qu'elle «  prévoyait toujours un impact différé: un affaiblissement à la fin de 2020 et 2021 une fois que le soutien du revenu du gouvernement s'estompe, les faillites augmentent et le chômage commence à mordre. an. Ce ne sont pas des informations nouvelles pour les prêteurs. Ils le savent, malgré la poursuite agressive des primo-accédants. »

«Pourquoi les banques n'en ont rien à faire. De nombreux prêteurs ont tiré les mauvaises leçons de la bulle immobilière aux États-Unis, et l'un d'eux concerne les capitaux propres négatifs. Après l'éclatement de la bulle américaine, les défauts de paiement ont grimpé en flèche à cause des investisseurs, et non des acheteurs d'une première maison. Les investisseurs avec de bonnes notes de crédit ont disposé stratégiquement des actifs, pour réduire les passifs. Les maisons réelles occupées par les familles, ont payé les factures grâce à des capitaux propres négatifs. »

«Ces propriétaires à valeur nette négative ont été les plus gros perdants de toute la transaction. Ils devraient payer pour vendre, et beaucoup n’ont pas les moyens de le faire. Les primo-accédants ne sont pas connus pour avoir d'énormes réserves de capital. Au lieu de cela, lorsqu'ils sont touchés par des capitaux propres négatifs, ils tentent de les surmonter. Aux États-Unis, des millions de personnes continuent de payer leur achat de 2008, qui n’ont accumulé aucune richesse. Les prêteurs, quant à eux, ont accumulé tous ces paiements d'intérêts et de principal. »

«Le gouvernement a créé tellement de risque moral qu'il n'y a aucune raison pour les prêteurs d'agir de manière responsable. Le gouvernement a gonflé la croissance des prêts hypothécaires, alors même que les ventes de maisons atteignaient de nouveaux sommets… au cours de la plus grande période de chômage de l'histoire du Canada. Si ce n’est pas un signe que le gouvernement dit aux banques d’octroyer des prêts risqués, je ne sais pas ce que c’est. »