Il y a du sang dans l’eau, et c’est là que les requins se nourrissent

Un sujet de week-end commençant par Bloomberg. «Les acteurs régionaux New York Community Bancorp Inc. et Signature Bank sont en train de devenir une étude de cas pour les problèmes potentiels dus à un ralentissement soudain du secteur immobilier de Big Apple, et le cours de leurs actions en souffre. Avec la hausse des logements vacants et des appartements et la baisse des loyers, et avec la perspective que les employeurs réduisent leurs espaces de bureaux, la question est de savoir si les centaines de millions de dollars que les banques ont mis de côté pour les pertes sur prêts immobiliers commerciaux suffiront.

«'Cela pourrait être une fenêtre de deux ou trois ans pendant laquelle les choses se déroulent lentement, a déclaré Jim Costello, vice-président principal de la société de recherche immobilière Real Capital Analytics Inc.' Il y aura des changements de prix, mais c'est est-ce suffisant pour atteindre les prêteurs? Cela devrait être assez sévère. ''

«Les banques tentent également d'éviter un autre phénomène de la dernière crise: se retrouver avec des propriétés saisies. «  C'est en quelque sorte un effet domino de, d'abord vous obtenez une dette en difficulté, puis cela conduit à quelques ventes de propriétés en difficulté, tout le monde réajuste ses attentes en matière de prix sur ces ventes en difficulté, puis les prêteurs ne vont pas prêter aux mêmes prix d'avant, dit Costello. «Et nous n’avons même pas encore franchi cette première étape. C'est toute une chaîne de choses et cela ne s'est tout simplement pas produit. ''

Le journal de Wall Street. «L’exploitant de l’hôtel historique Martinique de New York, l’un des plus anciens de Manhattan, a demandé la protection du chapitre 11, espérant obtenir un allégement des paiements de loyer et des obligations syndicales alors que la pandémie de Covid-19 frappe le marché de l’hébergement de Big Apple. Le marché de l'hôtellerie de New York était atone avant même que le coronavirus ne commence à se propager cette année, car une surabondance de développement immobilier a exercé une pression sur les tarifs des chambres.

De Bisnow à New York. «Après six mois de bouleversements sur le marché du logement à New York, les promoteurs multifamiliaux s'adaptent à une nouvelle réalité économique et culturelle au milieu d'une crise de santé publique sans date de fin précise en vue. «Voici la toile de fond de notre situation dans le monde multifamilial de New York – et si vous vous levez, vous voudrez peut-être vous asseoir», a déclaré Helen Hwang, directrice générale principale de Meridian Capital Group. «Le taux de vacance global est à un niveau record depuis des décennies. Et cela ne tient même pas compte de la perte de collecte, et que le chiffre d'absorption est le deuxième plus bas du pays derrière LA, et avec environ deux à trois mois de concession, les loyers effectifs sont en baisse d'au moins 15% à 25% pour de nombreux appartements . '»

Le Boston Globe au Massachusetts. «Certains locataires ont évité la falaise des expulsions – pour le moment – en poussant la dette dans leur avenir. Les locataires prennent des risques financiers liés à l'emprunt à leur famille et à leurs amis, à l'utilisation de cartes de crédit ou à des emprunts pour payer le loyer. Les familles réorientent leurs budgets alimentaires vers le loyer, avec des demandes de garde-manger dans le Massachusetts en hausse de 931%. »

«Mais pour la plupart des familles, même ces sacrifices ne suffisent pas à rassembler le loyer. Dans la semaine qui a précédé le moratoire des CDC, le groupe de recherche Eviction Lab de l'Université de Princeton a constaté que les nouveaux dépôts d'expulsions étaient bien au-dessus des moyennes historiques dans la majorité des villes sans moratoire. Même après les expulsions, les propriétaires peuvent ne jamais voir les mois de paiements de loyer manquants, ce qui entraînera une cascade de répercussions négatives pour les propriétaires et les communautés. Sans paiement de loyer, les petits propriétaires, qui n'ont pas accès au crédit pour couvrir les urgences, courent un risque accru de saisie et de faillite. "

L'Akron Business Journal dans l'Ohio. «Le complexe de logements pour étudiants universitaires 22 Exchange au centre-ville d'Akron a un nouveau propriétaire et sera bientôt réaménagé en un complexe d'appartements conventionnel destiné en grande partie aux jeunes professionnels. Christopher Mouron, directeur de Capstone Real Estate Investments, a déclaré que les nouveaux loyers seraient «  à un prix attractif ''. Mouron a déclaré en juillet, avant la conclusion de la vente, que le complexe pourrait être converti en logement résidentiel conventionnel car la baisse des inscriptions à l'Université d'Akron indiquait un modèle de logement étudiant ne semble plus viable. La propriété en mars 2019 a échappé à une forclusion et à une vente par le shérif. "

Tiré de Multi-Housing News. «Lorsqu'il s’agit d’obtenir des prêts à la construction multifamiliale à travers le pays, c’est le marché des prêteurs. À l'instar des ramifications de la grande crise financière, les sociétés de financement sont devenues extrêmement strictes sur les projets qu'elles donnent le feu vert à financer. En raison des défis liés à l'obtention de dettes auprès des prêteurs traditionnels, les prêteurs privés constatent une escalade des demandes de financement des promoteurs multifamiliaux. Depuis mars, notre équipe de création a constaté une augmentation des demandes de prêts à la construction de la part d'emprunteurs poursuivant des plans d'affaires qui étaient facilement financables avant le COVID-19, mais qui sont maintenant remis en question par les prêteurs traditionnels et laissés sans financement.

Le registre Des Moines dans l'Iowa. «Les développeurs d'un projet de gratte-ciel en difficulté dans le centre-ville allèguent que les responsables de Des Moines ont commis des« violations flagrantes »dans leur accord de développement, torpillant potentiellement un plan visant à transformer un terrain situé à l'angle sud-est des rues Fifth et Walnut en une vitrine polyvalente. Dans une réclamation incidente déposée cette semaine devant le tribunal du comté de Polk, les développeurs Justin et Sean Mandelbaum et leurs entités de développement pour le projet, connu sous le nom de The Fifth, demandent 101 millions de dollars de dommages-intérêts à la ville. Ils demandent également une injonction temporaire empêchant la ville de récupérer la propriété.

«Situé sur le site de ce qui était un garage de stationnement détérioré appartenant à la ville, le projet de 170 millions de dollars devrait inclure un appartement de 40 étages et une tour d'hôtel; un complexe de théâtre et de restauration; et un garage de stationnement de 11 étages de 751 stands qui est déjà en construction. La ville a déposé un avis de défaut contre les promoteurs en juin pour ne pas avoir respecté les délais de construction. Et la semaine dernière, Bankers Trust Co. a déposé une requête en forclusion, alléguant que les Mandelbaums and 5th and Walnut Parking LLC n'avaient pas effectué de paiements sur un prêt de 48 millions de dollars pour le garage.

«Les actions de la ville, disent-ils, ont conduit Bankers Trust à refuser de prolonger la date d'échéance du prêt, les empêchant d'obtenir un financement alternatif, car` `aucun prêteur ne pourrait ou ne pourrait fournir de financement à un projet sous le nuage de la ville erronée et des avis de défaut absurdement agressifs. »»

La vraie affaire sur la Floride. «Le condo ultra-luxueux Faena House, une tour en bord de mer à Miami Beach, a un gros procès entre les mains. L'association de copropriété poursuit le promoteur, l'entrepreneur général et les sous-traitants pour une longue liste de défauts de construction présumés dans l'immeuble de 17 étages, y compris un ascenseur cassé dans le penthouse, des œuvres d'art manquantes, des fissures dans le béton et de la peinture crayeuse.

«Il n’est pas rare que les associations de condominiums poursuivent le promoteur, les entrepreneurs et les sous-traitants après que le promoteur a cédé le contrôle de l’association aux propriétaires des unités. Le mois dernier, l'association de condos Aria on the Bay a intenté une action contre les affiliés du groupe Melo, Arquitectonica et d'autres entreprises qui ont travaillé sur la tour de condos de 53 étages au nord du centre-ville de Miami.

Tiré de Multi-Housing News sur la Floride. «Le secteur du co-living s'est développé au cours des dernières années car de plus en plus de gens ont cessé de le voir comme un mode de vie adapté aux étudiants, mais plutôt comme un moyen de se connecter les uns aux autres. Malgré les inquiétudes à court terme concernant le besoin de distanciation sociale, les gens continuent de considérer la cohabitation comme une alternative viable. «Tout cela est motivé par une offre excédentaire d’appartements de luxe traditionnels destinés aux hauts revenus», a déclaré Ryan Shear, associé directeur de PMG. La société a récemment ouvert Society Las Olas, un complexe de 34 étages en colocation à Fort Lauderdale, en Floride.

Le lecteur de San Diego en Californie. «Aucune discussion sur les retombées économiques de la pandémie de covid-19 n'est complète sans un clin d'œil au marché de l'immobilier commercial. Les voyages sont en baisse, en particulier les voyages d'affaires. Les taux d'occupation des hôtels ont chuté. Des zones comme le centre-ville, où les hôtels dépendent fortement des conventions, ont été durement touchées. Les propriétaires d'immeubles d'appartements sont aux prises avec des paiements de loyer manqués de la part de légions de locataires dont les moyens de subsistance ont été endommagés par la réaction de l'État – une réaction excessive, disent beaucoup – à la covid-19. "

«Je vais vous dire que les meilleurs esprits de l’immobilier se débattent sur ces questions, sans consensus clair», déclare Stath Karras, directeur exécutif du Burnham-Moores Center for Real Estate à l’université de San Diego. «Accepteriez-vous des valeurs historiques? Non. Mais y a-t-il un prix auquel vous achèteriez, par exemple, un centre commercial qui a des problèmes? Sûr. C’est la raison pour laquelle vous voyez des fonds d’actifs en difficulté commencer à se constituer, en pensant que dans l’environnement actuel, il peut y avoir des opportunités d’achat. Centres commerciaux, hôtels. Les hôtels sont massacrés, et pourtant il y a des fonds pour acheter des hôtels en difficulté. »

«L'industrie hôtelière a été encore plus durement touchée que le commerce de détail, dit Karras. Au niveau national, le taux d'occupation hebdomadaire des hôtels vient d'atteindre 50% pour la première fois depuis la mi-mars, selon STR, une société de recherche de données au service de l'industrie hôtelière. Les données STR montrent que le taux d'occupation des hôtels locaux à San Diego a culminé à 79% en 2018, puis a chuté à 77% en 2019. En mai, les données de la San Diego Tourism Authority ont montré que les taux d'occupation moyens du comté ont chuté à 24% parmi les hôtels qui était resté ouvert.

«Le marché résidentiel multifamilial – les appartements – est en bonne santé, bien que le besoin pressant de logements supplémentaires soit tempéré par le taux de chômage élevé et l'incapacité de certains locataires à payer leur loyer. «Tout le monde a besoin d’un endroit où vivre», dit Karras. «Le gros problème ici est: maintenant que les subventions gouvernementales commencent à se dissiper, à quoi vont ressembler les collections?»

«Il n’est donc pas surprenant que l’habitation multifamiliale« vole des étagères », déclare Tim Lopez de KW Commercial à Carlsbad, qui s’occupe de l’immobilier commercial depuis plus de 30 ans. Ajoutant à la frénésie, le fait que certains propriétaires paniquent parce que les locataires ne paient pas leur loyer et que les expulsions sont suspendues. «Dans un marché comme ici, il y a du sang dans l’eau», dit-il. «Et c’est là que les requins se nourrissent.» »

«Un nouveau rapport du journal d'étude de marché Visual Capitalist a révélé qu'à l'échelle nationale, le taux de défaut des hôtels et des commerces de détail financés par des titres de créance hypothécaires commerciaux a grimpé de 792% entre mai et juin. «Les agences de notation sont de plus en plus inquiètes à propos du… côté commercial du marché des titres hypothécaires résidentiels qui a déclenché la crise financière mondiale de 2008.» »

«Lopez n’est pas trop inquiet. «Les gens veulent posséder une propriété commerciale dans le sud de la Californie. Je ne pense pas que ce sera jamais un mauvais achat. Je pense qu'une grande partie est trop chère, et une des raisons à cela est que les acheteurs ne regardent pas nécessairement les flux de trésorerie, ils examinent la dépréciation, où ils peuvent prendre un allégement fiscal. ""

Le Globe and Mail au Canada. «Les principaux propriétaires augmentent les incitations pour attirer de nouveaux locataires après que l'épidémie de COVID-19 a écrasé la demande de logements locatifs. La pandémie a entraîné une concurrence accrue pour attirer un plus faible flux de locataires, notamment à Toronto et à Vancouver, où des incitatifs sont rarement nécessaires. «Une fois que les incitations commencent, elles deviennent courantes, car les fournisseurs de location doivent se concurrencer davantage et les locataires finissent par s'y attendre», a déclaré Shaun Hildebrand, président de la société de conseil immobilier Urbanation. »

«Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement, plus de 50 000 logements locatifs construits à cet effet ont été achevés dans tout le pays en 2019, le total le plus élevé depuis des décennies. Beaucoup plus d'approvisionnement est en route. Mais depuis que le COVID-19 a frappé le Canada, la demande de location a été critiquée par les restrictions à l'immigration, l'apprentissage à distance dans les universités et les pertes d'emplois généralisées qui ont affecté les finances des ménages.

«Park Property Management, qui compte environ 8 750 unités réparties dans 72 bâtiments en Ontario, offre des incitatifs à Toronto et dans des endroits où la demande étudiante s'est tarie, comme Waterloo. Les incitations sont une «nouveauté» pour l'entreprise, a déclaré la vice-présidente principale Margaret Herd, un mois de loyer gratuit étant une offre commune. «Les gens font du shopping maintenant», a déclaré Mme Herd. «C’est comme quand vous obtenez une vente sur une voiture.» »

«Le marché torontois subit un bouleversement massif. Sur 50 complexes d'appartements construits à cet effet dans la ville suivis par Urbanation, 29 ont offert des incitatifs au cours du troisième trimestre. Cela comprend le stationnement gratuit, un ou deux mois de loyer gratuit et des primes d'emménagement pouvant atteindre 1 500 $. »

«Je dirais que cela fait plus de 10 ans que nous n’avons vu des incitatifs à aucun niveau significatif à Toronto», a déclaré M. Hildebrand. Un autre facteur à Toronto, a déclaré Mme Herd, est que le resserrement des restrictions sur les locations à court terme (comme Airbnb) oblige certains investisseurs à trouver des locataires à long terme, ce qui contribue à une récente augmentation de l'offre dans la ville. "Si vous voulez vivre au centre-ville, il y a énormément (d'unités) disponibles", dit-elle. "

«En Alberta, la demande de location est tiède depuis des années en raison de la faiblesse économique, et le marché n'est pas étranger aux incitatifs. Pourtant, la pandémie a ajouté une autre complication, obligeant de nombreux propriétaires à augmenter leurs offres. La province a «vu des rabais et des incitatifs à peu près partout, et nous avons certainement adopté la même approche pour rester compétitifs», a déclaré Michael Waters, directeur général de Minto Apartment REIT, lors d'un appel aux résultats en août.

«Le site Web de la société montre trois immeubles à Edmonton qui offrent trois mois de loyer nul. Un porte-parole de Minto a déclaré que, en fonction de la propriété et des conditions du marché, des primes à la signature sont proposées pour les renouvellements de bail. »

Le Sydney Morning Herald en Australie. «Le détaillant milliardaire Solomon Lew a fustigé les efforts de la direction de Myer pour restructurer son conseil d'administration et a déclaré que la société se dirigeait vers l'administration dans une nouvelle escalade des tensions entre le grand magasin en difficulté et ses actionnaires. M. Lew a déclaré à The Age et au Sydney Morning Herald que la décision prise cette semaine de supprimer deux administrateurs et de réduire les frais de conseil était une «goutte d'eau dans l'océan» dans le contexte de la perte de 172 millions de dollars de Myer au début du mois. "

«Le président de Myer, Garry Hounsell, a apporté les changements à la suite de la pression du deuxième actionnaire de Myer, Geoff Wilson, mais M. Lew a déclaré que ses problèmes avec le conseil n'étaient pas liés aux frais mais plutôt à leur contribution, 'ou à leur absence', à la gestion de l'entreprise. . «Le navire coule. Qu'importe si vous payez un peu moins le capitaine sur le chemin du bas? », A-t-il dit.

«M. Lew a également déclaré qu'il pensait avoir été vendu un raté lorsqu'il a investi 101 millions de dollars dans Myer en 2017, ce qui a donné à l'homme d'affaires une participation de 11% dans le détaillant qui ne vaut aujourd'hui que 20 millions de dollars. "Lorsque nous avons investi il ​​y a près de trois ans, et je pense que nous avons investi sur des informations qui n’étaient pas correctes", a déclaré M. Lew. "

«Le détaillant vétéran n'a pas non plus commenté s'il envisageait de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour forcer le changement chez Myer, et a déclaré qu'il pensait que l'administration pourrait être le résultat le plus probable pour le commerçant assiégé. "Les banques ont maintenant le contrôle de Myer, donc Blind Freddie peut voir ce qui va se passer", a-t-il déclaré. "

La revue financière australienne. «Les taux de vacance ont atteint des niveaux records dans les CBD de Melbourne et d'Adélaïde, tandis que les zones régionales ont bénéficié des marchés locatifs les plus serrés jamais enregistrés alors que les locataires s'éloignaient de la ville, selon SQM Research. Dans le même temps, les chiffres officiels montrent que les prix des logements ont chuté de 2,6% à Sydney et de 2,8% à Melbourne au cours du trimestre de juin, tandis que les prix des logements mitoyens ont baissé de 1,4% à Sydney et de 1,0% à Melbourne. Un appartement locatif sur 10 dans le quartier central des affaires de Melbourne est resté vide en août, le verrouillage faisant des ravages, contre 8,8% le mois précédent. »

«Les postes vacants à Adélaïde ont grimpé à 8,4%, contre 7,6% en juillet, portant le nombre total de locations vides à 804. Les CBD de Sydney et de Brisbane se sont légèrement mieux comportés avec des taux de vacance tombant à 12,9% et 11,4% respectivement. En juillet, les taux de vacance de Sydney étaient de 13,2% et de Brisbane de 13%. »

«Les chiffres du Bureau australien des statistiques montrent que le prix moyen d'une maison NSW a chuté de près de 20 000 $ au cours du dernier trimestre à 871 800 $, contre 891 400 $ au trimestre précédent. À Victoria, le prix moyen est passé de 754 300 $ à 736 800 $ au cours du trimestre. «Le nombre de transactions immobilières résidentielles a considérablement diminué dans les huit capitales au cours du trimestre de juin 2020, en raison des effets du COVID-19 sur le marché immobilier», a déclaré Andrew Tomadini, responsable des statistiques des prix à l'ABS, Andrew Tomadini.