Il y a une grande secousse à venir

Un rapport du Mortgage News Daily. «Les impayés hypothécaires ont grimpé en flèche en juin et le taux de délinquance grave, les prêts en souffrance depuis 90 jours ou plus mais pas en cours de saisie, a atteint son plus haut niveau en plus de cinq ans. CoreLogic prédit que, à moins de programmes et de soutien gouvernementaux supplémentaires, les taux de délinquance grave pourraient presque doubler par rapport au niveau de juin 2020 d'ici début 2022. Non seulement des millions de familles pourraient potentiellement perdre leur maison, en raison d'une vente à découvert ou d'une forclusion, mais cela pourrait également entraîner une baisse pression sur les prix des maisons – et par conséquent sur la valeur nette des maisons – alors que les ventes en difficulté sont repoussées sur le marché de la vente. »

«'Le chômage soutenu a poussé de nombreux propriétaires plus bas dans l'entonnoir de la délinquance, culminant avec le plus haut niveau de cinq ans du taux de délinquance grave aux États-Unis en juin' ', indique le rapport:` `Le chômage devrait rester élevé jusqu'à la fin de 2020, nous pourrions voir un impact supplémentaire sur les impayés tardifs et, éventuellement, la forclusion. »

«Tous les États ont enregistré des augmentations annuelles des taux de délinquance globale et grave en juin, les plus durement touchés par la pandémie étant les plus endommagés. Au New Jersey et à New York, les taux de délinquance grave ont augmenté respectivement de 3,7 et 3,6 points de pourcentage. Le taux du Nevada a augmenté de 3,4 points et celui de la Floride de 3 points. De même, toutes les régions métropolitaines des États-Unis ont enregistré au moins une légère augmentation du taux de délinquance grave en juin. Miami et Atlantic City, tous deux durement touchés par l'effondrement du marché du tourisme, ont enregistré des augmentations de 5,1 et 4,3 points, tandis que les marchés dépendants de l'énergie tels qu'Odessa, Midland et Laredo Texas ont connu des augmentations similaires.

De DS News. «Non seulement des millions de familles pourraient potentiellement perdre leur maison, à la suite d'une vente à découvert ou d'une saisie, mais cela pourrait également créer une pression à la baisse sur les prix des maisons – et par conséquent sur la valeur nette des maisons – car les ventes en difficulté sont repoussées sur le marché de la vente. «Trois mois après le début de la récession induite par la pandémie, le taux de délinquance à 90 jours a grimpé pour atteindre le taux le plus élevé en plus de 21 ans», a déclaré le Dr Frank Nothaft, économiste en chef chez CoreLogic. «Entre mai et juin, le taux de délinquance à 90 jours a quadruplé, passant de 0,5% à 2,3%, suite à un bond similaire du taux de 60 jours entre avril et mai.»

De Bloomberg. «Le marché hypothécaire américain montre un écart grandissant entre les gagnants et les perdants alors que les emprunteurs aisés profitent de taux historiquement bas tandis que le chômage prolongé pousse les graves impayés à leur plus haut niveau depuis 2010. Environ 2,25 millions de prêts hypothécaires étaient au moins 90 jours de fin juillet, un 450% d'augmentation par rapport aux niveaux d'avant la pandémie et le plus grand nombre depuis la crise financière mondiale, selon le traqueur de l'industrie Black Knight Inc. »

«De plus en plus d'emprunteurs capables de refinancer utilisent leurs capitaux propres pour obtenir des liquidités. Environ 44,5 milliards de dollars de capitaux propres ont été exploités par le biais d'un refinancement en espèces au deuxième trimestre, le plus grand depuis plus d'une décennie. Les marchés avec les plus fortes augmentations de la délinquance en juillet étaient Miami, Las Vegas, Orlando, New York et La Nouvelle-Orléans. »

Le Boston Herald au Massachusetts. «L'exode des habitants des appartements de certains codes postaux coûteux à Cambridge et à Boston pendant la pandémie a fait baisser les prix d'environ 7%. «C’est vraiment le bon moment pour être locataire. Vous pouvez obtenir un superbe appartement à Fenway, Back Bay ou Beacon Hill pour les prix Allston-Brighton », a déclaré l'agent de location Mark Coronado. Les propriétaires «paniquent» – baissent les prix et réduisent les offres alors que le marché reste inondé d'appartements même après la journée d'emménagement la plus chargée de Boston, le 1er septembre, a-t-il déclaré.

The Providence Journal dans le Rhode Island. «  Les propriétaires ressentent la douleur et s'inquiètent davantage dans les mois à venir après l'imposition par l'administration Trump d'un moratoire sur les expulsions pour les locataires qui disent qu'ils sont incapables de payer leur loyer en raison de la pandémie COVID-19. «Cela va nuire aux propriétaires. Cela va en tuer certains '', a déclaré Michael Crane, un avocat de la Providence qui représente des entités de logement privées et publiques ainsi que des soi-disant «  maman et papa '', propriétaires de logements multifamiliaux qui dépendent du loyer pour aider à faire leur prêt hypothécaire mensuel. "

«Ce sont ces propriétaires, dont beaucoup ont acheté des maisons multifamiliales dans le but de réaliser le rêve américain de devenir propriétaire, qui seront probablement les plus durement touchés, car le loyer manqué d'un locataire peut retarder le paiement de l'hypothèque, a-t-il déclaré. "Ils vont être critiqués", a déclaré Crane. Lui et d'autres prévoient une vague de saisies dans l'année à venir.

De KOIN dans l'Oregon. «Le maire Ted Wheeler a signé lundi un décret prolongeant le moratoire sur les expulsions de la ville jusqu'à la fin de 2020. Les Portlanders ont actuellement un retard d'environ 120 millions de dollars sur le loyer. Les données du Portland Housing Bureau ont montré que 12 à 15% des locataires de Portland n'étaient pas en mesure de louer un loyer en mai. Les taux de non-paiement les plus élevés se trouvaient dans la périphérie de Portland. Il y a eu environ 15% de non-paiement en juin et 14% de non-paiement en juillet. »

De WKRN au Tennessee. «C’est une trajectoire descendante que nous n’avons pas l'habitude de voir dans le métro – la demande de loyers à Nashville est en baisse. «La situation de l’emploi va nuire à la demande, mais aussi la pandémie et la nature des voyages vont arrêter les gens qui s’y déplaceraient en premier lieu», a déclaré Joshua Clark, économiste, Zillow Group. Le manque de demande oblige les propriétaires à attirer les locataires avec des concessions. «Quand vous parlez de milliers de dollars, 25% de réduction sur un an de loyer, des choses comme ça, oui, je pense que les concessions seront efficaces pour inciter les gens à rester ou à s'installer dans un logement vacant.

La vraie affaire à New York. «Les agences de notation en Israël réévaluent la solvabilité des promoteurs immobiliers basés à New York qui négocient sur le marché obligataire du pays. La dernière société à avoir fait face à une baisse de notation était All Year Management de Yoel Goldman, dont les quatre séries d'obligations ont toutes été revues à la baisse en deux étapes par l'agence de notation Midroog, selon un dépôt dimanche à la Bourse de Tel Aviv. Les obligations non garanties de série B et D de la société ont été rétrogradées de A3 à Baa2, tandis que ses obligations de série C et E – garanties par le complexe hôtelier William Vale et la première phase du développement de Denizen Bushwick – sont passées de A2 à Baa1. "

«Cet accord de portefeuille a connu un hoquet la semaine dernière, car All Year a révélé que l'acheteur, David Werner, n'avait pas payé le reste de son dépôt à temps. Midroog a donné aux obligations All Year une perspective négative en raison de ces développements. "

«All Year est loin d'être la première société immobilière basée à New York à faire face à un examen minutieux en ces temps incertains. Fin mars, l’agence de notation Maalot – filiale de S&P Global – a dégradé les obligations israéliennes des sociétés liées de A + à BBB en raison d’une date d’échéance imminente. Les obligations d’Extell Development ont également été mises sous surveillance fin mars et, en juin, Midroog a officiellement dégradé les obligations du développeur d’un niveau, de A3 à Baa1, avec une perspective négative. La principale raison de ce déménagement était la baisse prévue du rythme des ventes de copropriétés, ainsi que des prix, en raison de la pandémie. (Les contrats de condos à Manhattan ont connu une baisse de près de 38% d'une année à l'autre en août.) »

«Plus tôt en juin, Midroog a également dégradé les obligations du groupe Moinian de deux notes, de A1 à A3, avec une perspective négative, invoquant le manque de liquidités suffisantes pour couvrir les besoins du service de la dette. L'agence a réitéré ses perspectives négatives pour les obligations de Moinian dans un nouveau dossier la semaine dernière. "

The Philadelphia Inquirer. «Des centaines d'investisseurs qui espèrent récupérer 375 millions de dollars auprès de Par Funding, basé à Philadelphie, devraient réduire leurs attentes quant à la récupération de la totalité de leur investissement, sans parler de gagner de l'argent, a averti mardi un juge fédéral. Le juge de district américain Rodolfo Ruiz, présidant une poursuite civile pour fraude contre Par Funding et d'autres, a soulevé des questions troublantes sur le modèle commercial du prêteur. Par Funding a pris de l'argent des investisseurs, leur versant des rendements allant jusqu'à 14%, puis a prêté des avances de fonds aux entreprises, facturant des taux d'intérêt moyens de 50%. »

«Le promoteur de Denver, Colorado Homes, doit à Par 25,5 millions de dollars – de l'argent que Par Funding cherche à collecter auprès de la société dans le cadre d'une poursuite en cours déposée devant la Cour des plaidoyers de Philadelphie en mars. Dans un récent discours aux investisseurs potentiels, le propriétaire Ranko Mocevic a cherché à lever 92 millions de dollars pour un développement de condos de banlieue dans le Colorado et une ferme de chanvre de près de deux milles carrés, entre autres projets.

«Le juge Ruiz a déclaré qu'il était devenu sceptique quant à l'affirmation de Par selon laquelle c'était une entreprise rentable avant que la fermeture du coronavirus ne frappe les petites entreprises, réduisant leurs ventes et leur capacité à rembourser leurs prêts. «Le COVID a peut-être accéléré un problème en cours», a-t-il déclaré. Il a également renoncé à ce qu'il avait dit être son espoir antérieur que la mise sous séquestre pourrait «sauver cette entreprise et maintenir cette opération». Au lieu de cela, il a demandé: «Dans quelle mesure il reste un modèle commercial viable?»

Le Santa Monica Daily Press en Californie. «La loi californienne est importante car elle permet aux locataires de trouver un moyen de retrouver un équilibre financier, en supposant qu'ils peuvent trouver du travail, et se laisser rattraper par leurs autres factures également. Quel impact cela aura-t-il sur les propriétaires qui, à l'heure actuelle, ont du mal à payer leur prêt hypothécaire alors qu'ils reçoivent un revenu considérablement réduit ou, dans certains cas, éliminé. Ils déposeront eux-mêmes une demande de redressement auprès des tribunaux de faillite afin de réorganiser leurs dettes. Cela aura-t-il un impact sur la valeur des propriétés? Certainement."

«Au fur et à mesure que le pool de propriétés en difficulté se développe et arrive sur le marché pour la vente, cela signifie que les prix vont commencer à baisser, ce qui peut déclencher des lignes de fonds propres à appeler les emprunteurs, qui sont alors confrontés à de grosses sommes d'argent, ou ils devront liquider leurs propriétés. »

«Les banques seront affectées par cet effet domino de la perte de revenus, qui est la pierre angulaire de notre économie. Étant donné que les banques doivent saisir des propriétés et les intégrer dans leur inventaire, cela signifie qu'elles subiront des pertes, qui conduiront à des suppressions d'emplois, à une augmentation des avoirs de propriétés dévaluées qu'elles doivent ensuite vendre afin de garder leur argent en main suffisamment élevé pour satisfaire les régulateurs fédéraux. Cela signifie que davantage de propriétés seront vendues à des prix inférieurs et que nous sommes maintenant dans une spirale descendante. »

«Qu'est-ce que cela signifie pour Santa Monica? Cela a déjà commencé ici. Vous avez peut-être remarqué qu'il y a de nombreux magasins ouverts sur la Promenade. Sur La Table est en train de cesser sa vente en raison de la fermeture et de la transition vers les achats en ligne. Le nombre de pancartes For Lease se multiplie le long du boulevard Wilshire comme des lapins. La perte de trafic à la fois en raison des commandes au domicile et de la transition vers les achats en ligne signifie qu'il est de plus en plus difficile pour un magasin de vente au détail de survivre, ce qui se traduit par une perte de revenus pour les propriétaires de biens commerciaux et toute cette spirale descendante est à jouez pour eux aussi.

«Il y a un grand bouleversement à venir dans les immeubles résidentiels à logements multiples et sur le marché de l'immobilier commercial.»

Le crieur public de Los Altos en Californie. «Un promoteur immobilier local qui a investi dans un grand projet de logement approuvé par la ville au 5150 El Camino Real poursuit Dutchints Development LLC – le propriétaire de la propriété qui fait face à plusieurs autres poursuites pour dettes impayées et rupture de contrat – ainsi que son directeur général, Vahe Tashjian. »

«Richard‘ Tod ’Spieker, président de Spieker Companies, gère près de 3 000 unités multifamiliales dans la Silicon Valley. Dans une action en justice déposée devant la Cour supérieure de Santa Clara le 18 août, Spieker a déclaré qu'un investissement de 2,5 millions de dollars que lui et sa femme, Catherine, avait fait dans le développement du 5150 El Camino avait plutôt été utilisé pour payer les dettes et les dépenses opérationnelles existantes de Dutchints et Tashjian.

«Il y a trois semaines, le Town Crier a publié un rapport sur Dutchints – un promoteur immobilier basé à Los Altos impliqué dans plusieurs projets majeurs à Los Altos et dans la grande région de la baie – qui a révélé que le groupe était poursuivi par plusieurs entreprises de construction et investisseurs pour des millions de dollars. De plus, le crieur public a obtenu des dossiers indiquant que la propriété appartenant à Dutchints adjacente au 5150 El Camino est en cours de saisie. »

Le Los Angeles Times. «Greg Glassman n’a pas réussi à réaliser un profit à Hawaï. Le co-fondateur de CrossFit, qui a démissionné de son poste de PDG cet été, vient de vendre sa retraite côtière pour 5,65 millions de dollars, soit 100000 dollars de moins que ce qu'il avait payé il y a quatre ans. Il avait initialement demandé 7 millions de dollars pour la propriété en décembre, selon le Multiple Listing Service.