La simple vérité est que le logement n'est pas un investissement

Un sujet de week-end commençant par Honolulu Civil Beat à Hawaï. «Depuis le début de la pandémie, les anciens combattants et les militaires utilisent les prêts immobiliers du ministère des Anciens Combattants à des taux historiquement élevés. La baisse des prix et la législation qui a assoupli les restrictions sur les prêts immobiliers VA ont tous deux contribué à un boom national des troupes et des anciens combattants utilisant leurs avantages. Cela a un impact à Hawaï, historiquement un marché immobilier coûteux. À Honolulu, les prêts VA du 1er avril au 30 juin ont augmenté de 206% par rapport à la même période l'année dernière. C'est la plus forte augmentation pour une grande région métropolitaine des États-Unis. »

«La VA elle-même n'accorde pas de prêts, mais émet des directives et garantit les prêts qui sont éligibles au programme. Les prêts peuvent être utilisés à la fois pour l'achat et le refinancement de maisons. À Honolulu VA, les prêts de refinancement ont augmenté de 403% depuis l'année dernière. "Presque tous les vétérans refinancent en ce moment parce qu'ils seraient stupides de ne pas le faire", a déclaré Elias Halvorson, spécialiste des prêts à Honolulu VA et vétéran de l'armée de l'air. "

«Chaque comté des États-Unis a une limite de prêt conforme, qui est un plafond sur le montant d'un prêt que le gouvernement fédéral garantira. Les prêts au-dessus de cette limite sont connus sous le nom de «prêts jumbo». Jusqu'à récemment, si le prix d'un logement dépassait la limite de prêt du comté, l'acheteur devait verser un acompte de 25%. En 2019, la limite de prêt conforme pour une unité unifamiliale à Honolulu était de 726525 $. La loi de 2019 sur les anciens combattants de la Blue Water Navy Vietnam, qui est entrée en vigueur au début de 2020, a supprimé les limites des prêts immobiliers.

«Avec la nouvelle législation, les prêts VA n’exigent pas d’assurance hypothécaire ni d’acompte, même si le prêt dépasse la limite du comté. C’est un gros problème à Hawaï, l’un des marchés du logement les plus chers du pays. "Ces deux choses rendent le crédit beaucoup plus possible", a déclaré Halvorson. "

«L'année dernière, les prix des logements pour une maison familiale à Oahu ont atteint un niveau record. Mais selon Zillow, la valeur des maisons à Honolulu a baissé de 1,8% au cours de la dernière année et Zillow prédit qu'elle chutera de 3,4% au cours de l'année prochaine. Halvorson a noté qu'en ce qui concerne les prix des logements, une baisse de quelques pour cent fait peu de différence dans un endroit comme le Texas où la valeur des maisons a tendance à être plus basse. Mais à Hawaï, même une légère fluctuation peut signifier des milliers de dollars. »

«Ce qui est intéressant et excitant, c’est que les vétérans du millénaire sont vraiment à l’origine de cette augmentation à Honolulu», a noté Birk. Les achats des vétérans du millénaire à Honolulu sont en hausse de 22% par rapport à l'année dernière, tandis que les refinancements des propriétaires de vétérans du millénaire sont en hausse de 659%. Dans l'ensemble, la génération Y a eu du mal à entrer sur le marché du logement. "Les jeunes membres du service peuvent le faire uniquement grâce à cette opportunité qu'ils ont gagnée", a déclaré Birk. "

De WAMU dans le Maryland. «Certains propriétaires du comté de Prince George sont aux prises avec la récession actuelle alors qu’ils sont encore endettés par les prêts immobiliers prédateurs de la dernière récession. La crise des prêts hypothécaires à risque de 2008-2009 a laissé des milliers de propriétaires dans le Maryland – qui était le troisième du pays pour les saisies – à court de prêts qui étaient initialement bas avant de monter en flèche de façon spectaculaire.

«Les propriétaires noirs – en particulier dans le comté de Prince George, qui a été le plus durement touché par les saisies dans l’État – ont souvent été visés par ces prêts. Beaucoup n’ont pas découvert le coût élevé des prêts avant de recevoir un avis d’intention de saisie, des années après la fin de la crise du logement. Et quand ils essaient de demander de l'aide pour éviter une forclusion, on leur dit généralement d'obtenir une modification difficile à obtenir ou de déclarer faillite. "

«Les experts de la NAACP du comté affirment qu'une grande majorité des plus de 3000 cas de forclusion en 2019 étaient dus à des prêts subprime. Le comté a atteint son apogée des saisies en 2010 avec plus de 12700. Le Maryland reste toujours en tête de la liste nationale des saisies immobilières, même s'il existe un moratoire sur les expulsions pour les prêts hypothécaires soutenus par le gouvernement. "

«Zalee Harris, 63 ans, a passé près d'une décennie à essayer de sauver sa maison. Elle a acheté sa maison de Temple Hills avec son mari en 1988, alors qu’ils étaient nouvellement mariés et acheteurs d’une première maison. Plus tard en 2006, ils ont refinancé la maison avec leur prêteur, HSBC. Le couple ne s'est pas rendu compte qu'il ne pouvait pas se permettre les versements hypothécaires en plein essor avant 2010. Pendant les deux premières années de leur prêt, leur paiement mensuel était d'environ 2 600 $. Ensuite, le taux d'intérêt a presque doublé et, en 2008, ils ont reçu un paiement forfaitaire de plus de 8 500 dollars par mois. »

"" Nous avons découvert alors que nous étions en difficulté ", a déclaré Harris. Ce n'est qu'en 2014 que le couple a reçu un avis dans l'intention de procéder à une éviction. «Le tribunal a procédé à la forclusion», a-t-elle déclaré. "Le juge a approuvé tout le processus." "

«En 2017, ils ont embauché l'avocat Phillip Robinson pour les aider dans leur cas à titre bénévole. Un an plus tard, ils ont perdu leur cause devant une cour de circuit et ont obtenu un appel. Début 2019, ils recevaient des avis d'expulsion. Harris dit qu'elle a déjà vu plusieurs de ses amis et voisins se faire expulser et qu'elle ne voulait pas passer par le même processus. Le couple a déménagé dans une maison de location dans le comté de Charles, juste au sud de Prince George. Ils ont perdu leur appel en août 2019, même avec des preuves montrant que la banque n'avait pas la note de Harris ni le droit de les saisir, selon Robinson. "

Le journal de Wall Street. «Les promesses des responsables de la Réserve fédérale de maintenir les taux d’intérêt très bas pendant une longue période pourraient poser un dilemme une fois la pandémie terminée: comment gérer le risque de bulles d’actifs. Ces inquiétudes ont éclaté lorsque le président de la Fed de Dallas, Robert Kaplan, s'est dissocié de la décision de la banque centrale du 16 septembre de concrétiser ces promesses. La Fed s'est engagée à maintenir les taux à court terme près de zéro jusqu'à ce que l'inflation atteigne 2% et devrait rester quelque peu au-dessus de ce niveau – ce que la plupart des responsables ne voient pas se produire au cours des trois prochaines années. "

«Il y a des coûts à maintenir les taux à zéro pendant une période prolongée», a déclaré M. Kaplan dans une interview. Il a ajouté qu’il craignait qu’un tel engagement ne «pousse les gens à prendre plus de risques, car ils savent qu’il est beaucoup moins probable qu’ils puissent gagner de l’épargne».

«La question de savoir si la Fed devrait relever les taux pour empêcher la formation de bulles a longtemps vexé les responsables. Les inquiétudes de M. Kaplan montrent comment l’absence de consensus pourrait un jour semer le doute sur la capacité ou la volonté de la banque centrale de donner suite au nouveau cadre de taux plus bas pour plus longtemps que le président de la Fed, Jerome Powell, a dévoilé le mois dernier. »

«Les problèmes de stabilité financière ont motivé le président de la Fed de Boston, Eric Rosengren, à voter contre trois baisses distinctes des taux d'intérêt l'année dernière. Il a mis en garde pendant des années contre des excès potentiels dans l'immobilier commercial qui aggraveraient une récession, une prophétie qu'il craint que la pandémie ne se réalise. «  Les gens atteignent le rendement de l'immobilier commercial lorsque les taux d'intérêt deviennent assez bas, et que vous commencez à faire des projets plus risqués, et lorsque l'économie frappe un choc – dans ce cas, c'était une pandémie – cela signifie que de grosses pertes vont probablement se produire », A déclaré M. Rosengren.

De Forbes. «Un article récent du journaliste de CNN Markets, Paul La Monica, a décrit le logement comme un« point lumineux indéniable »qui« soutient »l’économie américaine. La Monica le fait à l'envers. Le logement est la consommation. C’est le contraire de l’abstinence. Rien n’empêche de mettre un toit au-dessus de la tête, mais la simple vérité est que le logement n’est pas un investissement. L'achat d'une maison ne va pas aider à faire éclore le prochain Microsoft, ou le prochain Graal destiné à découvrir le cancer bien avant qu'il ne se propage. "

«Alors que l'acte d'épargner élargit la base de capital des entrepreneurs désireux de changer notre façon de faire, l'achat d'un logement le réduit logiquement. Lorsque nous achetons une maison, nous consommons, par opposition à économiser, limitant ainsi la quantité de ressources auxquelles les entrepreneurs peuvent potentiellement accéder. Les progrès ont stagné. »

«Pire encore, les hauts dirigeants de l'immobilier commencent à manifester de l'orgueil. Récemment, on a exulté que l’offre de logements à l’heure actuelle est comme la fourniture de «papier hygiénique» à l’époque des verrouillages. Oh cher…."

«Les acteurs de l'immobilier croient à tort que la consommation de logements stimule l'économie. La Monica aussi. Les deux sont incorrects. La consommation n’est pas le moteur de la croissance économique; c’est plutôt une conséquence. Pensez-y. Les économies et les investissements stimulent la productivité, et c’est évidemment notre production qui permet la consommation. Appelez la consommation la récolte de la croissance économique passée. »

«Rien contre le logement. C’est un bien commercial essentiel. Nous devons avoir des toits au-dessus de nos têtes. Mais la consommation de ce qui nous abrite ne précipitera pas l'avenir dans le présent. L’exubérance du logement est un signe périlleux, pas positif. »