La structure du marché hypothécaire américain est à peu près la même qu'avant la crise

Un rapport du Wall Street Journal. «Ann Winn a appelé sa société de prêts hypothécaires pour savoir s'il fallait suspendre les paiements fin mars, peu de temps après avoir dû fermer le salon qu'elle possède dans la banlieue d'Austin, au Texas. Ce qui a suivi, a-t-elle dit, a été des heures d'appels et de courriels tendus avec Freedom Mortgage Corp. La société a accepté de la laisser sauter quelques paiements, mais seulement si elle les remboursait tous en une somme forfaitaire cet été. Mme Winn ne savait pas quand elle retournerait au travail, alors elle a refusé. «Je ne vais tout simplement pas payer mes autres factures», a-t-elle dit, «parce que je ne veux pas perdre ma maison.» »

"SP. Winn et son mari ont acheté leur maison de Leander, au Texas, en 2014 en utilisant le programme de prêts de la FHA, qui est destiné aux premiers acheteurs à revenus modestes. »

«Le virus a contraint des millions de propriétaires à arrêter soudainement d'effectuer des paiements. Dans le même temps, de nombreuses sociétés de prêts hypothécaires ne sont pas conçues pour gérer un effondrement économique ou aider leurs clients à y faire face. Beaucoup d’entre eux sont des non-banques qui n’ont pas de dépôts ou d’autres secteurs d’activité pour les amortir, et ils craignent que le versement de paiements aux emprunteurs en difficulté tels que Mme Winn ne les vire rapidement de leur capital. »

«Il y a des années, la crise financière a révélé la folie de produire des« prêts de menteurs ». Les régulateurs ont sévi et les hypothèques accordées aujourd'hui sont généralement plus conservatrices. Ce sur quoi les régulateurs n’ont pas mis l’accent, c’est la force des sociétés hypothécaires elles-mêmes. Bien que les prêts soient plus solides, l'infrastructure n'a pratiquement pas changé. »

«Les non-banques ont réalisé 59% des prêts hypothécaires aux États-Unis l'année dernière, le niveau le plus élevé jamais enregistré, selon le groupe de recherche sur l'industrie Inside Mortgage Finance. Ils ont également consenti une grande partie des prêts hypothécaires américains avant 2008, mais beaucoup ont fait faillite lorsque la crise a éclaté. De nombreuses sociétés non bancaires, comme United Wholesale Mortgage et loanDepot.com LLC, sont à peine connues en dehors de l'industrie mais dominent à l'intérieur. Quicken Loans Inc., l'un des rares à avoir une large reconnaissance de nom, s'est classé pour la première fois cette année comme le plus grand prêteur hypothécaire selon les origines, devançant Wells Fargo et JPMorgan Chase & Co. »

«Les établissements non bancaires se sont également développés dans le domaine crucial du service des hypothèques. Ils desservent désormais environ la moitié d'entre eux, soit cinq fois leur part d'il y a dix ans, selon l'Institut urbain. Dans les bons moments, cette tâche implique de collecter les paiements des emprunteurs et de les remettre aux investisseurs qui détiennent les prêts, ainsi que de gérer les aléas comme les impôts. En échange, le réparateur obtient une tranche de l'intérêt. Dans les moments difficiles, les agents sont censés créer de nouveaux plans de paiement pour les emprunteurs en difficulté, ce qui nécessite beaucoup plus de travail et de dépenses. Lorsque tout le reste échoue, les réparateurs lancent des saisies. »

«Pendant des années après la crise, les régulateurs, les dirigeants hypothécaires et les défenseurs des consommateurs ont discuté de la manière d'améliorer ce marché. Ils ont émis des idées sur la façon de changer la façon dont les agents sont payés afin de percevoir des frais plus importants lorsqu'un prêt devient en souffrance. Ils ont également envisagé de faire financer par les agents un service public central pour gérer les hypothèques en défaut. Mais ces idées n'ont jamais gagné du terrain, selon les personnes impliquées. »

"" Il y avait un grand accent sur l'expérience du consommateur ", a déclaré Michael Bright, l'ancien chef de la société hypothécaire gouvernementale Ginnie Mae, qui soutient les prêts de la Federal Housing Administration. "Mais il n'y avait pas beaucoup d'attention sur la qualité d'un réparateur." "

«La structure du marché hypothécaire américain est à peu près la même qu'avant la crise. Des pools de prêts hypothécaires sont conditionnés et vendus à des investisseurs du monde entier. Lorsqu'un emprunteur cesse de payer, les agents sont pris au milieu, obligés de verser des paiements à l'investisseur, même s'ils ne reçoivent pas d'argent de l'emprunteur. Le réparateur finira par être remboursé si l'hypothèque est l'un des deux tiers environ garanti par Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae. Mais c'est un processus lent et dans certains cas, cela peut prendre des années. »

«Les législateurs ont récemment expliqué comment les emprunteurs en difficulté peuvent demander des plans dits d'abstention, par lesquels ils suspendent leurs paiements mensuels. Si l'hypothèque est soutenue par le gouvernement, les entreprises sont généralement censées faire droit à la demande. Cela a poussé les banques et les non-banques à amortir le choc pour leurs clients. Les établissements non bancaires, qui dépendent de prêts bancaires à court terme pour financer leurs opérations quotidiennes, ont du mal à le faire. »

«Environ 7,5% des emprunteurs avaient obtenu une abstention au 26 avril, selon un sondage de la Mortgage Bankers Association, ou MBA. Cela signifie qu'environ 3,8 millions de propriétaires sautent leurs paiements mensuels avec permission. Si les taux d’abstention atteignent les adolescents de la moyenne à la haute, peu de fonctionnaires devraient disposer de l’argent pour faire face à leurs obligations d’avance, selon Warren Kornfeld, qui couvre les sociétés de prêts hypothécaires non bancaires au Moody’s Investors Service. En conséquence, beaucoup essaient maintenant d'accéder à de l'argent supplémentaire. »

«Les gestionnaires de prêts hypothécaires, tant bancaires que non bancaires, ont dû débourser environ 4,5 milliards de dollars par mois pour rembourser les avances sur les prêts garantis par le gouvernement en raison d'abstentions à compter de jeudi. C'est environ 25 fois plus que ce qu'ils étaient à la fin de février, selon Black Knight Inc., une société de technologie et de données hypothécaires. La santé des établissements non bancaires dépend en fin de compte du maintien de leur financement. Inquiètes de la forte augmentation du nombre d'emprunteurs en quête d'allégement, certaines banques ont récemment restreint ces prêts. »

«Les sociétés de prêts hypothécaires, tant bancaires que non bancaires, retirent également certains prêts aux emprunteurs. La disponibilité du crédit en avril est tombée à son plus bas niveau depuis 2014, selon le MBA. Les prêteurs réduisent en particulier pour les emprunteurs avec des scores de crédit inférieurs, selon l'Urban Institute. Mais la contraction du crédit s'étend à tous les types de prêts, des prêts hypothécaires jumbo aux refinancements en espèces. »

«Beverly Harris était en train d'acheter une maison dans la région de Palm Springs, en Californie, en mars, lorsque le type de prêt non conventionnel pour lequel elle avait été approuvée au préalable est soudainement devenu indisponible. Le retraité, qui a une cote de crédit élevée et prévoyait de réduire de 20%, s'attendait à utiliser un prêt qui qualifie l'emprunteur en fonction de ses actifs plutôt que de son revenu. Elle estime avoir vérifié auprès de 15 différentes sociétés hypothécaires et banques. Tous avaient cessé d'accorder ce type de prêts. Pour l'instant, Mme Harris reste dans sa location. »