Le concept de prêt dans un problème

Un sujet de week-end commençant par Bloomberg. «Fannie Mae et Freddie Mac ont déclaré que le plan d'un régulateur pour augmenter leur capital augmenterait les coûts d'emprunt hypothécaire pour les millions d'Américains qui comptent sur les entreprises pour acheter des maisons et ont demandé que la proposition soit repoussée. Fannie et Freddie ont déclaré que les nouvelles exigences de capital proposées par l'Agence fédérale de financement du logement obligeraient probablement les entreprises à augmenter les frais qu'elles facturent pour garantir les prêts hypothécaires. Fannie a déclaré que les frais augmenteraient probablement de 0,2 point de pourcentage en moyenne, après avoir fait certaines hypothèses. Freddie a déclaré que les frais pourraient devoir augmenter entre 0,15 point de pourcentage et 0,35 point de pourcentage. "

«Les deux sociétés ont déclaré que le besoin de frais plus élevés pourrait finir par réduire leurs activités en poussant les prêteurs et les emprunteurs vers d'autres débouchés pour le financement hypothécaire.»

De Floride aujourd'hui. "NOUS. Le représentant Charlie Crist, D-Fla., Revendique la victoire après que l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a décidé de reporter une nouvelle taxe pour les propriétaires cherchant à se refinancer. «Je suis ravi que les propriétaires de Pinellas soient épargnés de la taxe Trump Refi jusqu'au moins en décembre», a déclaré Crist. «Alors que les Floridiens sont confrontés à la double urgence de la pandémie et de la crise économique, il n’est pas temps d’ajouter de nouvelles taxes refi aux propriétaires qui cherchent à économiser de l’argent sur leur prêt hypothécaire. Les nouvelles d’aujourd’hui ont été rendues possibles grâce à tous les propriétaires, défenseurs des consommateurs et chefs de file de l’industrie qui ont fait entendre leur voix. Aux côtés de mes collègues représentants Denny Heck et Lee Zeldin, j'étais fier de diriger le groupe bipartite qui s'est réuni et a mis ses différences de côté pour obtenir des résultats «pour le peuple». »

«À l'heure actuelle, les Américains sont confrontés à des charges financières sans précédent liées au COVID-19 – et beaucoup se retrouvent incapables d'effectuer des paiements hypothécaires et autres pendant cette crise», a déclaré Heck. «C’est tout simplement le mauvais moment pour augmenter les coûts des propriétaires qui ont choisi de se refinancer. Qui plus est, l’augmentation des frais de logement pendant la reprise économique a été un échec. Nous devons tirer les leçons de la crise financière de 2008 et permettre aux familles américaines de se remettre de cette pandémie. »

Le journal des affaires du sud de la Floride. «Plus de 33 000 propriétaires du sud de la Floride ont pris du retard sur leurs prêts hypothécaires FHA, selon les données gouvernementales obtenues par l'American Enterprise Institute. Le taux de délinquance a grimpé au-delà de 20% pendant la pandémie de Covid-19. Les emprunteurs avec des prêts FHA sont particulièrement vulnérables aux fluctuations de l'économie. Le programme permet aux gens d'acheter une maison avec une mise de fonds relativement faible, bien qu'il nécessite une assurance hypothécaire. Le montant en dollars des prêts FHA est plafonné sur la base des prix médians des logements dans la région. Cela signifie que le programme est souvent utilisé par la classe moyenne et les nouveaux propriétaires sans grandes réserves de capital. »

«Les prêts FHA représentent généralement un cinquième des prêts hypothécaires à domicile dans le sud de la Floride, selon l'AEI. La FHA a mis en place un moratoire de forclusion et d'expulsion pour les prêts FHA jusqu'au 31 décembre en raison de la pandémie. La montée en flèche des prêts hypothécaires FHA en souffrance montre qu'il y a un gros gâchis à nettoyer afin de rendre ces emprunteurs actuels. Les emprunteurs devront éventuellement compenser les paiements manqués. »

«Voici un aperçu des taux de défaillance hypothécaire de la FHA dans le sud de la Floride en juillet. Les prêts avec abstention ont été inclus dans le décompte des impayés. Le comté de Miami-Dade avait 13 490 prêts FHA en souffrance, soit 24,4%. C'était le sixième taux de délinquance le plus élevé du pays. Le comté de Broward avait 12 703 prêts en souffrance, soit 25,8%. C'était la quatrième plus élevée. Le comté de Palm Beach avait 7 480 prêts en souffrance, soit 22,2%. C'était le neuvième rang. Les taux de défaut de paiement les plus élevés de la FHA étaient dans le comté de Nassau-Suffolk, New York; La ville de New York; et Newark, New Jersey. »

«À l'échelle nationale, 17% des prêts hypothécaires de la FHA étaient en souffrance en juillet. Le taux n'était que de 4% en février, le mois avant que la pandémie ne commence à nuire à l'économie. «On s'attend à ce que ces pourcentages de délinquance augmentent avec le temps», a déclaré Edward J. Pinto, directeur du centre de logement AEI. «À un moment donné, un pourcentage important des prêts en souffrance à l’époque devrait être mis sur le marché par des propriétaires dans des conditions difficiles ou devenir des saisies, puis entrer sur le marché.»

Le registre du comté d'Orange en Californie. «La stabilité de l’ensemble du secteur du logement locatif est remise en question.» Ce ne sont pas mes propos, mais je suis d’accord. Doug Bibby, président du Conseil national du logement multifamilial, se demande comment son industrie survivra après une semaine qui a vu la Californie et le président Donald Trump interdire temporairement les expulsions, repoussant la capacité d'un propriétaire de renvoyer les locataires non payants jusqu'à l'année prochaine.

«Le coronavirus a rendu les affaires des propriétaires difficiles à bien des égards – et cela empire sans solution simple pour y remédier. Le grand risque est que l'effondrement du secteur de la location pourrait également mettre un terme à la reprise de l'activité d'achat de maisons. Tout commence avec la pandémie, qui a dévasté les perspectives d'emploi de la classe des locataires. Payer le loyer est devenu particulièrement difficile après l'évaporation d'une allocation hebdomadaire de 600 $ sans emploi. »

«À quel point les propriétaires souffrent-ils? Eh bien, après un rebond post-grande récession qui a gonflé les loyers et gonflé la valeur des propriétés, on pourrait dire que les problèmes d’aujourd’hui sont une opportunité. Pourtant, ce sont des temps difficiles: les unités vides vont grandir. REIS prévoit que le taux de vacance national, à 4,8% au printemps, passera à «7% ou presque d'ici le début de la mi-2021». »

«La hausse des paiements a sauté. Le conseil des appartements a constaté que 7,9% des locataires n'avaient effectué aucun paiement en août contre 6% un an plus tôt. Cet écart de non-paiement était en moyenne de 1,4 point de pourcentage les quatre mois précédents. Les loyers évoluent dans la mauvaise direction. Les loyers demandés des grands propriétaires du sud de la Californie ont chuté pour le temps en une décennie. L'Indice des prix à la consommation montre que les dépenses locatives locales augmentent au rythme le plus lent en cinq ans. »

«Les incitations doublent. Sur six marchés californiens suivis par Zillow, 32% des annonces de location en moyenne ont montré une certaine réduction en juillet contre 15% cinq mois plus tôt. Cela s'ajoute à laide. Une mesure de paiement de loyer de Rentec Direct a révélé que les collections des propriétaires à l'échelle nationale étaient en baisse de 29% de mars à août.

«Le secteur de la vente à domicile semble être sur la bonne voie, pour le moment, vers un beau rebond pandémique grâce à ce qui pourrait s'avérer être des largesses gouvernementales trop généreuses. Mais le logement ne peut pas être considéré comme «récupéré» avec un marché locatif au bord de l’effondrement. C'est particulièrement difficile pour les petits propriétaires qui n'ont pas de grandes banques ou de Wall Street pour les aider. "

«Oui, certaines des mêmes mesures d’abstention d’hypothèque offertes aux propriétaires pourraient être utiles pour les propriétaires« maman et pop »qui ont des hypothèques. Mais ils ont aussi d’autres factures – impôts fonciers, assurances, entretien, etc. Et qu’en est-il des propriétaires qui n’ont pas de prêt? En utilisant la logique de la façon dont le monde de l’hypothèque et de la vente de logements a été soutenu par l’aide fédérale, quelqu'un d’intelligent doit trouver comment le gouvernement peut «acheter» et «assurer» les contrats de location des personnes réellement touchées par la pandémie. Cela permettrait de garder un toit au-dessus de la tête des locataires et leurs propriétaires payés. »

«Sinon, nous pourrions voir un marché de la vente de maisons inondé de logements locatifs à vendre – une vague de vendeurs motivés qui pourrait submerger une reprise en plein essor de l'achat de maisons. Et même s'il y a suffisamment de demande de propriété refoulée (clin d'œil!)… Où iront les locataires vivant dans ces unités? »

La marque financière. «Les défis de la récession COVID-19 pour les prêteurs n'ont pas encore commencé à mordre sérieusement, mais les banques et les coopératives de crédit vont bientôt commencer à le ressentir, selon un expert d'Accenture. L’impact sur le crédit de toutes sortes se fera sentir de différentes manières en fonction de la composition du portefeuille de chaque institution financière et de la démographie de ses emprunteurs consommateurs et petites entreprises. »

«Mais alors que l'été 2020 se rapprochait de l'automne, le Novocain s'estompait de la douleur de la récession alors que certains efforts d'allégement du crédit se ralentissaient et que l'impact de plusieurs programmes de relance prenait fin. Chris Scislowicz, directeur général de la pratique des services financiers d'Accenture et responsable de la pratique du crédit nord-américain, a déclaré à The Financial Brand que de nombreux prêteurs, à l'exception des plus grands, commencent seulement à comprendre où ils se situent sur le crédit. côté et ce qui est susceptible de venir.

«Un rapport d'Accenture,« Comment les banques peuvent se préparer à la crise du crédit imminente », déclare que« nous sommes dans le calme avant la tempête, le moment où les vacances de paiement ne se répercutent pas sur les scores de crédit des consommateurs et où la santé sous-jacente des entreprises est en cours masqué par des programmes de congé et de protection de la paie. »

«Ce calme prend fin, selon Scislowicz, et de nombreuses institutions financières cherchent à savoir où elles en sont. Il explique que l’épuisement du programme de protection des chèques de paie et des programmes d’abstention sur l’attention et l’énergie des prêteurs ne peut être surestimé. Dans de nombreuses organisations, chaque étape du PPP, les programmes de Main Street et plus se sont combinés pour détourner le personnel et le temps de tâches plus analytiques en raison de la nature de l'urgence sanitaire et économique.

«Les implications pour l’industrie ont été assez profondes», dit Scislowicz, «en termes de retrait des gens de la ligne. Mais maintenant, les personnes ayant la responsabilité principale des portefeuilles commencent à se pencher sérieusement sur les choses. Ils demandent, maintenant que les programmes se terminent, ce que cela signifie pour leurs livres d’activité. »

«Bien que des problèmes aient déjà fait surface dans le domaine des prêts commerciaux, cela sera élargi à mesure que l'abstention du crédit à la consommation commencera à disparaître. «J’étais au téléphone avec un directeur du crédit d’une grande banque super-régionale à la mi-août», explique Scislowicz d’Accenture, «et il a dit qu’ils commençaient tout juste à voir les impayés s’accroître.»

«Accenture estime que cette récession n'étant pas placée aux portes des banques cette fois-ci, les prêteurs ont la possibilité d'être des héros. Une partie de cela a déjà été constatée dans les premiers efforts visant à offrir volontairement un allégement du crédit, comme les programmes de saut de paiement. Mais c'est une opportunité à durée limitée. «Cela durera jusqu'au moment où leurs actions commenceront à souffrir et leurs actionnaires les suivront», déclare Scislowicz. «À ce stade, ils auront leurs propres défis.» »

«Il explique que le risque est que les prêteurs commencent à classer les consommateurs et les petites entreprises dans des catégories basées sur les caractéristiques générales de leurs emprunts et à prendre des décisions globales. "Cela inclut des actions telles que la décision de décider que quiconque a été délinquant pendant X jours est condamné à une saisie ou à des actifs spéciaux ou autre", déclare l'analyste. "

«La liquidité s'est presque tarie en 2010», se souvient Scislowicz. «Si les banques suspendent soudainement le financement, nous pourrions nous retrouver rapidement dans une crise différente. De même, si les banques commençaient soudainement à saisir rapidement des maisons, elles pourraient créer une crise immobilière. ''

«La firme ne dit pas que ce genre de développement se produira, mais seulement qu’elle pourrait survenir si les prêteurs ne font pas attention. «Il existe des leviers que les prêteurs peuvent utiliser et certains de ces leviers pourraient certainement aggraver cette récession», déclare Scislowicz. Un autre risque potentiel, par exemple, est que les institutions liquident leurs actifs trop rapidement, inondant le marché concerné et faisant baisser les prix. »

«Il y a le concept de prêter dans un problème, donner à quelqu'un avec un modèle commercial solide les fonds nécessaires pour passer six mois de plus», explique Scislowicz. «Mais le hic, c'est que personne n’a une boule de cristal sur combien de temps cela va durer. Si nous sommes toujours assis dans nos maisons avec des masques en août 2021, les États-Unis seront un endroit très différent et des mesures très différentes devront être prises. ''