Le coût du capital était très bas, le feu vert était allumé, puis nous avons frappé le mur de l'offre excédentaire

Un rapport de Senior Housing News. «Pam Kessler a rejoint LTC Properties et n'a pas regardé en arrière, devenant CFO en 2007. Ces dernières années ont à nouveau provoqué une dislocation de l'industrie sous la forme d'une offre excédentaire et de nouveaux modèles de paiement, a-t-elle déclaré lors d'une récente interview pour Senior Housing News. Q: Y a-t-il eu d'autres moments de défi ou de changement depuis ce temps sombre en 2000? »

«R: Ça a été assez stable jusqu'à récemment. Nous avons eu beaucoup de changements récemment… Donc, nous avons un nouveau produit, des soins de mémoire autonomes, et nous avons été l'un des premiers à sortir de là… Certainement, les premiers développements que nous avons eu à l'extérieur étaient la location à bail , battaient pro forma, ce qui vous pousse à en faire plus, non? Et puis – nous n'étions pas les seuls génies. Tout le monde y était. Nous nous précipitons tous pour répondre à cette demande projetée, et le coût du capital était certainement très bas. Donc, le feu vert était allumé pour le développement. Ensuite, nous avons heurté le mur de l'offre excédentaire. »

"Q: Dans un environnement d'exploitation difficile, les fournisseurs nous ont dit que les escaliers mécaniques de location sont un problème. R: C'est la structure du capital qui les a fait tomber. Le surendettement des baux… l'opérateur est sur-monétisé. Ils ont retiré tout l'argent de leurs biens immobiliers et tout l'argent de leurs opérations – pour la plupart, leurs opérations obtenaient un multiple immobilier, donc ils ont reçu un paiement sain – puis ils se retrouvent avec cette entreprise qui est complètement optimisé avec ces baux élevés. Ce n'est pas durable, surtout dans cet environnement où les revenus n'augmentent peut-être pas aussi rapidement que prévu. "

«Q: Que pensez-vous de tout le capital entrant dans le logement pour personnes âgées à partir de capitaux privés et d'autres sources? R: Une grande partie de ce capital, je l'appelle indiscipliné, parce que je pense qu'ils allouent du capital dans l'espace sans vraiment comprendre l'espace. Donc, les fournisseurs de capitaux qui n'ont pas subi de multiples cycles de remboursement [soins infirmiers qualifiés], des cycles de développement du côté du logement pour personnes âgées, je pense qu'ils évaluent mal leur risque. Ils n'ont pas cette appréciation élevée pour le risque qui est impliqué dans les deux classes d'actifs, et donc ils sont prêts à payer plus que la valeur de la propriété. Nous le voyons certainement. »

«Je ne comprends pas le fait de payer pour une valeur stabilisée sur un actif qui n'est pas stabilisé. Je ne dis même pas proche de stabilisé – 50% stabilisé, vous êtes à mi-chemin, dans cet environnement, vous avez probablement encore 18 ou 24 mois. Il y a des [baux] qui sont bloqués depuis quatre ans, ils sont assis à 50%. Qu'est-ce qui vous fait penser que cette propriété va être occupée à 90% et pourquoi dans le monde payez-vous comme si elle était occupée à 90%? "

De Bloomberg à New York. «Les ventes d'immeubles d'appartements à New York ont ​​chuté à un creux de près de dix ans l'année dernière, après que les nouvelles règles de loyer ont effrayé les investisseurs des propriétés avec des unités réglementées. À tous égards, ce fut une année 2019 terrible pour ceux qui étaient propriétaires et vendeurs de propriétés multifamiliales. La valeur en dollars des achats dans tous les arrondissements a chuté de 40% par rapport à l'année précédente pour atteindre 6,91 milliards de dollars, le total le plus bas depuis 2011, selon un rapport du courtier Ariel Property Advisors. Il y a eu 290 transactions multifamiliales – une baisse de 36% et la première année avec moins de 300 transactions »

«Les appartements sont tombés en disgrâce pour les investisseurs l'année dernière alors qu'ils ont digéré la nouvelle loi sur les loyers de New York, qui régit environ 1 million d'appartements dans la ville. La refonte visait directement les revenus des propriétaires en rendant pratiquement impossible d'augmenter les loyers, de retirer les logements de la réglementation de l'État ou même de récupérer les coûts des améliorations du capital. Ce faisant, il a bouleversé un principe de base de l'investissement dans les appartements: que les dépenses de rénovation pourraient apporter des rendements plus élevés. »

"Le fait qu'il n'y ait pas de corrélation entre le montant que vous mettez dans un immeuble et le montant du loyer que vous pouvez facturer a complètement déplacé l'intérêt d'investissement dans les immeubles à loyer stabilisé", a déclaré Shimon Shkury, président d'Ariel, dans une interview. "

De Boston.com dans le Massachusetts. «Les unités du marché haut de gamme près de Boston, avec beaucoup d'autres devraient être mises en ligne cette année, commandent actuellement des loyers mensuels allant de 5 000 $ à un peu plus de 10 000 $, a déclaré Carlina Nabatoff, copropriétaire d'Abundant Real Estate Group à Cambridge. Nabatoff a trouvé 664 appartements à louer à Cambridge et Somerville sur la base de données Multiple Listing Service, plus que ce qu'elle voit généralement cette fois-ci
année – et certains sont sur le marché depuis quelques mois. »

"Cambridge et Somerville ont une tonne de ces nouveaux immeubles d'appartements et de condos", a-t-elle déclaré. «Un inventaire plus important signifie que les prix des stocks plus anciens se sont stabilisés; ils sont assis plus longtemps et les prix baissent. »

"Selon la région, a déclaré Nabatoff, certaines annonces font baisser le loyer demandé jusqu'à 200 $ pour concurrencer les appartements nouvellement construits – une décision que de nombreux propriétaires n'ont pas dû utiliser depuis des années."

Du Houston Agent Magazine au Texas. «Apartmentguide a récemment publié son rapport annuel sur les loyers, qui mettait en évidence les tendances et les fluctuations du marché rencontrées par les locataires dans les grandes villes des États-Unis. Le rapport a révélé une légère baisse des loyers des prix à travers le Texas, et Houston n'a pas fait exception. Dans l'ensemble, les primes de location de Houston ont chuté de 15,5% pour les studios, de 7,5% pour les appartements d'une chambre et de 9,9% pour les appartements de deux chambres. »

"Apartmentguide.com a prédit que ces prix de location auraient pu se produire parce que l'offre de biens sur le marché locatif de Houston répond enfin à la récente augmentation de la demande."

L'Auburn Plainsman en Alabama. «Les membres du conseil municipal d'Auburn devraient voter un moratoire sur le logement étudiant dans les prochaines semaines. Ce moratoire intervient après plus d'un an de travail du groupe de travail sur le logement étudiant, que le maire Ron Anders a créé peu de temps après avoir prêté serment en tant que maire en 2018. Comme le maire a expliqué son plan de moratoire lors de la réunion du 3 décembre, il a exprimé inquiétudes quant au nombre de lits d’étudiants disponibles à Auburn. »

"Nous avons un grand nombre de lits, et nous pensons que ce nombre pourrait être de 37 000, environ ce nombre, de lits dédiés et construits pour les étudiants", a déclaré Anders lors de la réunion du conseil municipal du 3 décembre. «Il y en a dans cette salle qui diraient que le nombre est supérieur à cela, mais nous savons que c'est au moins cela.»

"Une préoccupation liée au nombre de lits disponibles pour les étudiants était déjà l'annonce officielle de l'Université d'Auburn d'un plafond d'inscription à 25 000 étudiants de premier cycle. «Il y a une surabondance de lits étudiants sur notre marché», a déclaré le directeur municipal Jim Buston. «Ou sinon une surabondance maintenant, il y aura bientôt une surabondance de lits sur le marché.»

«Anders et Buston ont convenu que si le moratoire de 90 jours était approuvé, le personnel de la ville chercherait à mieux comprendre quel est le taux d'absorption des lits d'étudiants avec le plafond d'inscription en place. «Avec 31 000 étudiants et 37 000 lits, je pense que cela signifie que nous devons prendre des décisions et prendre des décisions sur cette question que nous devons ou non régler», a déclaré Anders lors de la réunion du conseil municipal du 3 décembre. »