Le Vancouverisme échoue en fait

Un sujet de fin de semaine sur cet article du Globe and Mail. «Le propriétaire de l’appartement Brock Worobel dit qu’il se sent extrêmement mal à l’aise au 53 West Hastings, près du centre-ville de Vancouver. M. Worobel a acheté son condo dans l'édifice de six étages de Paris, juste à l'ouest de la rue Carrall, il y a neuf ans. Il s'agit d'un bâtiment du patrimoine commercial primé qui a été converti en condos avec des intérieurs élégants et modernes en 2008. M. Worobel dit qu'il aimait son quartier – jusqu'à ce que la pandémie frappe.

«Au cours des six derniers mois, il dit avoir vu de nouveaux visages dans la rue, y compris des trafiquants de drogue faisant des affaires dans la rue en contrebas. Il y a eu du vandalisme dans le bâtiment, y compris la porte d'entrée, qui a été endommagée et doit maintenant être remplacée. Le directeur de l'immeuble nettoie quotidiennement les aiguilles usagées, les excréments humains et les ordures de la porte, et il a des amis qui ne lui rendront pas visite. »

«Hier soir, par exemple, de l’autre côté de la rue, il y a eu une bagarre entre l’un des vendeurs, et ce type a sorti cet énorme couteau de sa poche arrière. Je ne suis pas étranger à ce qui se passe ici, mais c’était un choc à voir », déclare M. Worobel. «Si vous êtes allé dans la région récemment, ce pâté de maisons de West Hastings est une dangereuse zone interdite. C'est le chaos social. C’est un désordre social. C’est un exemple classique de ce qu’il ne faut pas faire en matière de société civile. … Personne ne s'attend ni n'accepterait de vivre dans quelque chose comme ça. ''

«L'augmentation de la criminalité et du désordre dans le Downtown Eastside pousse dans d'autres domaines. Le gendarme en chef adjoint de la police de Vancouver, Howard Chow, a noté une augmentation des crimes graves dans toute la ville, ainsi qu'une augmentation des aiguilles dans la rue, de la consommation de drogues visibles et des déchets qui s'accumulent dans les rues de la ville. "

"M. Worobel se demande pourquoi la situation a pu devenir si désastreuse. Son conseil de strate a envisagé d'embaucher un agent de sécurité, mais cela coûterait environ 24000 dollars de plus par an, et certains résidents ont perdu leur emploi à cause du COVID-19 et ne peuvent pas se le permettre, dit-il. Les propriétaires de l'immeuble voient leurs locataires déménager. M. Worobel craint que s'il voulait partir, personne n'achèterait son condo, ni même le louerait, ce qui signifie qu'il est coincé. "

«Lorsque le COVID-19 a frappé, les entreprises du centre-ville ont fermé leurs portes et les clients et les travailleurs sont partis, et les ordures et la criminalité ont augmenté. Les rues vides sont toujours une situation malsaine pour un environnement urbain et pour le marché du logement. Le centre-ville de Vancouver a maintenant le pire ratio ventes / inscriptions de la région, ce qui est une façon pour l’industrie de dire que les ventes ont chuté. »

«Hani Lammam, vice-président exécutif de Cressey Development Group, convient que la situation désastreuse du centre-ville n’est pas seulement due à la pandémie. Du point de vue de son promoteur, il voit la situation comme le résultat de ce qui se passe lorsque la spéculation endémique fait grimper les prix de l’immobilier et chasse les logements abordables du marché. Il dit que la ville a joué un rôle en modifiant le rezonage des zones du centre-ville et en contribuant à accroître la valeur de ces terres, en glanant des contributions plus élevées aux aménagements communautaires des promoteurs.

«Un effet secondaire est que les promoteurs qui ont payé trop cher pour les propriétés du centre-ville les laissent simplement sous-développés, dit-il. «Toutes ces terres qui ont été désignées pour le développement de condominiums et qui ont malheureusement fait l’objet de spéculations par des promoteurs parfois moins expérimentés sont maintenant prises dans une situation où elles ne peuvent vraiment jamais être développées économiquement sur la base de ce qui a été payé. Le centre-ville de Vancouver est donc au point mort. »

«Je suis assis ici et je regarde ce qui s’est passé au centre-ville, et dans une certaine mesure du côté ouest – et le vancouvérisme, ce concept qui a été célébré, échoue en fait», dit M. Lammam. «  Bien que nous blâmions certains de ces mauvais acteurs qui chassaient les acheteurs étrangers, je vais profiter de cette occasion pour dire que les politiques de rezonage ont forcé cela à se produire – lorsque le processus de détermination des contributions aux équipements communautaires [CAC] par la ville de Vancouver est devenu ce pot d'or dont le conseil municipal de l'époque voulait obtenir sa part. ''

«Les promoteurs paient généralement des CAC à la ville lorsqu'une propriété est rezonée. Les CAC sont basés sur le «land lift», ou l'augmentation de la valeur de la propriété. «Et bien sûr, le plus grand ascenseur de terrain est obtenu lorsque vous construisez un produit super luxueux, car vous pouvez le vendre pour 3 000 $ le pied», dit M. Lammam. «Et donc, alors la terre doit valoir 600 dollars le pied. Mais si la conclusion est que cela vaut 600 $ le pied, alors je ne peux pas construire un produit abordable basé sur l'évaluation foncière sous-jacente. Les développeurs ont donc été obligés d’aller construire ces bâtiments somptueux et, bien sûr, il n’y a pas de marché ici, «allons donc le vendre en Chine.» »

«La ville n’était pas seulement gourmande; ils l’ont conduit dans cette direction », dit M. Lammam. «Cela a eu un effet boule de neige, car une fois que ce projet a atteint ce prix de vente, toutes les autres propriétés évaluées sont basées sur ce succès – qu’il s’agisse d’un rezonage ou non. Donc, je dirais que nous avons été pris dans certains de nos projets du côté ouest, où pour que nous puissions acheter le terrain, nous devions payer tellement pour cela, parce que les [comparables] avec le marché maintenant, nous pouvions vendre pour 2 000 $ le pied ou 2 500 $ le pied. »

«Craig Stanghetta, chef d'entreprise et designer connu pour les intérieurs de nombreux restaurants populaires, a son bureau dans la région depuis des années et il est choqué par le déclin. Les autres propriétaires d'entreprises de la région ont été frappés par le ralentissement économique et à nouveau par l'afflux de nouveaux crimes et vandalisme, dit-il.

«Je suis un spectateur terrifié en ce moment», dit M. Stanghetta. «Je pense qu’il faut un peu de leadership, là où je pense que l’idée de savoir comment aider un segment de la population privé de ses droits ne fonctionne pas. Tout ce que j’ai vu, c’est de pire en pire. … .Je suis de gauche dans mes tendances politiques, mais cela se résume à la façon dont vous devez gérer votre journée de manière pragmatique, et j'ai à peu près un personnel entièrement féminin et s'ils ne se sentent pas en sécurité d'entrer au bureau – alors c'est un système cassé. Ce n’est pas juste, franchement. J'espère donc qu'il y aura une réévaluation de [la situation] pour le plus grand bien. ''