Les Chinois des villes ont tout misé sur leurs maisons

Un sujet de week-end commençant par le Wall Street Journal. «Même le coronavirus n'a pas empêché la plus grande bulle d'actifs du monde de s'agrandir. Après une brève pause pendant les verrouillages de coronavirus en février, un boom immobilier chinois dans certaines mégapoles que beaucoup pensaient insoutenable a repris sa montée incessante à la hausse, les prix augmentant et les investisseurs recherchant des accords malgré des millions de pertes d'emplois et d'autres problèmes économiques.

«La bulle des actifs qui en résulte, selon de nombreux économistes, éclipse désormais celle du logement américain dans les années 2000. Au plus fort du boom immobilier américain, environ 900 milliards de dollars par an étaient investis dans l'immobilier résidentiel. Au cours des 12 mois terminés en juin, environ 1,4 billion de dollars ont été investis dans le logement chinois. »

«Selon Goldman Sachs Group Inc., la valeur totale des maisons et des promoteurs immobiliers chinois a atteint 52 billions de dollars en 2019, soit deux fois la taille du marché résidentiel américain et dépassant même l'ensemble du marché obligataire américain. Après une décennie de croissance rapide des ventes de logements, stimulée par l’emprunt, le ratio de levier des ménages chinois a atteint un niveau record de 57,7% au premier trimestre. Il s’agit de la plus forte hausse trimestrielle du ratio, qui mesure les dettes hypothécaires, à la consommation et autres des familles par rapport au produit intérieur brut, depuis le premier trimestre de 2010. »

«'La propriété a détourné l'économie chinoise, de sorte que le gouvernement n'oserait pas pousser à une chute des prix des logements, même si c'est le moyen le plus efficace de dégonfler la bulle' ', a déclaré Chen Zhiyu, qui travaille pour un détaillant américain et cherche pour acheter une propriété à Shenzhen. "Tu dois suivre l'argent." "

«L'activité de vente est également tirée par les promoteurs à court d'argent et les gouvernements locaux qui leur vendent des terres. Les deux doivent augmenter leurs revenus pour rembourser leurs dettes ou compenser d'autres problèmes, et préparent davantage d'incitations à déplacer leurs propriétés. »

«Environ 21% des logements en Chine urbaine étaient vacants en 2017 – une proportion très élevée par rapport aux normes internationales – ce qui équivaut à 65 millions d'unités vides, selon les données les plus récentes de la China Household Finance Survey. Parmi les familles qui possédaient deux propriétés, le taux d'inoccupation atteignait 39,4%, et parmi celles qui en possédaient trois ou plus, 48,2% étaient vides.

«Les rendements locatifs – la proportion de la valeur d’une propriété générée annuellement par la location – sont inférieurs à 2% dans les grandes villes comme Beijing, Shanghai, Shenzhen et Chengdu, inférieurs à ce que l’on peut faire en achetant des obligations d’État chinois.»

«Pas plus tard que dans les années 1990, il était illégal sous le système communiste chinois pour la plupart des gens de posséder une maison. Une décision du Conseil d’État de 1998 a abandonné le système national de logements attribués par les employeurs et la propriété a décollé. À la fin de l’année dernière, environ 96% des ménages urbains chinois possédaient au moins un logement, selon une enquête de la banque centrale chinoise publiée en avril. »

«Les prix moyens des maisons en Chine ont atteint 9,3 fois le revenu moyen en 2018, selon l'Académie chinoise des sciences sociales, contre 8,4 à San Francisco. À Tianjin, une ville de 15 millions d'habitants au sud-est de Pékin, les appartements dans les quartiers haut de gamme se vendent environ 9 000 dollars le mètre carré, soit environ 836 dollars le pied carré, selon la société de services immobiliers Savills PLC. C'est à peu près le prix qu'un acheteur moyen paierait dans certaines des parties les plus chères de Londres, même si les revenus disponibles sont sept fois plus élevés à Londres qu'à Tianjin. »

«En substance, les Chinois des villes ont tout misé sur leurs maisons. Ils ont désormais près de 78% de leur richesse immobilisée dans l'immobilier résidentiel, contre 35% aux États-Unis. "Alors que les gouvernements locaux sont sous pression pour empêcher de nouvelles flambées des prix des logements, ce qui leur fait plus peur, c'est une forte baisse", a déclaré Gao Fei, directeur général de la société immobilière Centaline Group à Tianjin. Ils peuvent difficilement se permettre de laisser le marché baisser. Les revenus provenant de la vente de terrains et des taxes connexes sur les promoteurs représentaient 52,9% des revenus des gouvernements locaux en 2019, un record. »

«Yin Haiping, qui dirige une société de conseil en immobilier à Shenzhen, a déclaré que la peur de perdre incite davantage d'acheteurs à regarder maintenant, les prix des maisons dans certaines zones souhaitables ayant augmenté d'au moins 10% cette année. Xu Xiaohua, professeur d'université à Tianjin qui y possède déjà une propriété, vient d'acheter un autre appartement ce mois-ci à Shenzhen. Il a payé 6,5 millions de yuans (913 050 $) en espèces début mai pour la propriété de 50 mètres carrés (538 pieds carrés) après avoir vérifié une douzaine d'appartements en une semaine. »

«Il a dit qu'il pensait que la plupart des Chinois gareraient leur fortune dans l'immobilier pendant les périodes de ralentissement. "La pire économie de la Chine tourne", a-t-il dit, "les prix immobiliers plus élevés dans des endroits comme Shenzhen vont grimper."

À partir du Beijinger. «CCTV Finance a rapporté la semaine dernière que les taux de location à Pékin avaient plongé de près de 20% en juin, les districts de Daxing et Fengtai – les deux épicentres de la récente poussée de COVID-19 de la ville – connaissant la baisse la plus brutale de la demande à 41,7% et 37,1 pour cent, respectivement. »

«De plus, entre le 15 et le 21 juin, le volume total du marché locatif a chuté de plus d’un tiers et les prix moyens de location ont baissé de 15%, selon les statistiques de la société de location Lianjia et citées par Global Times. Pour mettre cela en perspective, le prix de location moyen d'un appartement de trois chambres dans le district de Chaoyang a chuté de près de 2 000 RMB par mois, tandis que les logements de deux chambres ont été réduits d'environ 1 000 RMB.

«Traditionnellement, juin et juillet sont une aubaine pour l'industrie de la location, car environ 8,74 millions d'étudiants obtiennent leur diplôme universitaire et cherchent un logement hors campus. Alors que certains initiés misent toujours sur cet afflux annuel pour aider le marché à rebondir, d'autres sont plus sceptiques étant donné que de nombreux diplômés ne sont même pas revenus dans la ville en raison d'une myriade de restrictions de voyage, de moratoires sur le retour sur les campus et d'un manque de perspectives d'emploi. . »

«Au cours des derniers mois, il a été difficile non seulement pour les propriétaires et les propriétaires fonciers de trouver des locataires, mais aussi pour les locataires de faire un loyer car la pandémie a entraîné des pénuries de main-d’œuvre, des licenciements et une baisse des salaires. Certains propriétaires ont répondu en nature en abaissant les loyers jusqu'à 20%, mais tout le monde n'a pas eu cette chance et certains locataires ont simplement dû mettre fin à leur contrat ou manquer à leurs paiements.

«Même encore, depuis les vacances de la Fête du Printemps – quand il est devenu de plus en plus clair que le coronavirus allait perturber toutes les facettes de la vie – les propriétaires ont vu un temps d'attente moyen de deux mois entre l'inscription et la location de leurs propriétés, un écart beaucoup plus long que celui-ci. fois l'année dernière. »