Les gens familiers avec la matière disent que les problèmes sont antérieurs à la propagation du virus

Un rapport du Wall Street Journal. «Alors que le nouveau coronavirus provoque des turbulences sur les marchés immobiliers, certains des prêteurs immobiliers les plus avides de risques commencent à subir des pressions. Le financement des investissements dans la dette au moyen de prêts bancaires a permis aux FPI et aux fonds de la dette d'augmenter leurs bénéfices, mais cela les met en danger à un moment où les marchés des prêts immobiliers gèlent. Les premiers signes avant-coureurs émergent déjà. Dans le centre-ville de Brooklyn, le développeur RedSky Capital prévoyait de remplacer un bloc entier de bâtiments de faible hauteur par un gratte-ciel à usage mixte. »

"Mais le 1er mars, RedSky a cessé de payer son hypothèque de 154,6 millions de dollars", a déclaré dans un dossier public son prêteur, Apollo Commercial Real Estate Finance Inc., une FPI hypothécaire parrainée par la société de capital-investissement Apollo Global Management. Des personnes familières avec le sujet affirment que les problèmes du projet sont antérieurs à la propagation du virus. Les FPI hypothécaires résidentielles, qui achètent principalement des obligations garanties par des prêts immobiliers résidentiels et financent ces investissements au moyen de dettes à court terme, ont dû faire face à une augmentation des appels de marge de leurs prêteurs. »

«Les FPI hypothécaires commerciaux empruntent généralement de 2,50 $ à 3 $ pour chaque dollar de leur propre argent qu'ils investissent, a déclaré Steven DeLaney, analyste chez JMP Securities. M. DeLaney a déclaré que la plupart des FPI hypothécaires sont bien équipées pour traverser la crise. Toujours selon lui, ils devraient repenser leurs modèles commerciaux et envisager d'utiliser moins de dettes et de passer à des prêts non garantis. "Ces choses auxquelles vous ne pensez pas dans les bons moments", at-il dit. "

De la colline. «Un flot de paiements de prêts immobiliers manqués en raison de l'épidémie de coronavirus menace de mettre en faillite les prêteurs hypothécaires américains et d'aggraver le bilan économique de la pandémie. Le secteur des prêts hypothécaires non bancaires a connu une expansion spectaculaire, tandis que les taux d'intérêt bas et la reprise économique ont contribué à faire monter les prix des logements à de nouveaux sommets et à faire renaître les titres adossés à des créances hypothécaires. »

"'Il y a eu un changement de direction où les banques ont décidé que ce n'était pas aussi économique pour elles parce que c'est une entreprise à faible marge et à volume élevé dans le meilleur des cas' ', a déclaré Graham Steele, ancien conseiller démocrate en chef du Comité sénatorial des banques. . "Et il me semblait que l'économie ne fonctionnait pas bien pour les banques, et vous avez donc fait intervenir des agents non bancaires parce que c'est un peu plus économique pour eux." "

"L'effondrement soudain de l'économie est un premier test particulièrement intimidant pour de nombreuses entreprises qui n'ont connu que le boom de la reprise après la récession. «Le niveau de non-paiement potentiel en avril en raison de la pandémie (et potentiellement au-delà) pourrait rapidement épuiser leurs réserves de liquidités et les mettre en faillite. Cela pourrait produire un tsunami d'illiquidité », a écrit Beacon Policy Advisors, un cabinet de conseil en recherche à Washington.»

Le Times de Londres. «Les banques en Grande-Bretagne pourraient subir des pertes de plus de 15 milliards de livres sterling sur des prêts qui ont soutenu des rachats à effet de levier et d'autres transactions très adaptées, suggère la recherche. Ces prêts risquent de devenir aigris, car un marasme économique affecte le cash-flow des entreprises lourdement endettées. Fideres, un cabinet de conseil financier spécialisé basé à Londres, s'attend à des pertes directes dans le monde entier des prêts à effet de levier à 100 milliards de dollars, avec des pertes en obligations de prêts garanties de 100 milliards de dollars supplémentaires, selon les informations connues à ce jour. »

«Les obligations de prêts garantis sont des pools de prêts à effet de levier regroupés, qui sont ensuite divisés en différentes tranches de risque en fonction des différents investisseurs. Ils sont similaires aux titres de créance garantis à haut risque – des pools de prêts hypothécaires à haut risque – qui ont mal tourné lors de la crise financière de 2007-2009. Alberto Thomas, co-fondateur de Fideres, a prédit: «Cela va être deux à trois fois pire que dans la crise financière mondiale.» »

«Les prêteurs sont aujourd'hui beaucoup plus exposés qu'ils ne l'étaient au lendemain de la crise bancaire, a déclaré M. Thomas. Les prêts dits «covenant-lite» ne représentaient que 14% des prêts à effet de levier en 2008, mais cette proportion est passée à 76% aujourd'hui. Les clauses restrictives sont des conditions attachées aux prêts qui offrent aux prêteurs une protection beaucoup plus importante dans les moments difficiles. »

«Les emprunteurs en difficulté sont également plus susceptibles de faire défaut que lors de la dernière crise, a-t-il déclaré, car les banquiers centraux ont ensuite pu réduire les taux d'intérêt, réduisant considérablement les factures d'intérêts sur les prêts liés aux taux de référence, comme le Libor. Cette fois, les taux d'intérêt officiels sont proches de zéro. »

The Buffalo News à New York. «Après des années de ventes animées et de hausse des prix, le marché de l’habitation de Buffalo s’est brutalement arrêté. Pendant ce temps, la plupart des agents immobiliers essaient de faire tout ce qu'ils peuvent pour leurs clients. Mais sans nouvelles offres, ils ne peuvent pas gagner d’argent. "Je ne travaille pas et c'est mon temps occupé", a déclaré Stephanie Morgan, copropriétaire de JRS Morgan Realty. «C'est là que je commence vraiment à augmenter les revenus pour le reste de l'année.» »

The Daytona Beach News Journal. «L'investisseur d'Ormond Beach, Ty Lohman, a vu l'écriture sur le mur et a agi en conséquence il y a quelques mois pour éviter ce qu'il croyait être une catastrophe imminente. Non, pas la pandémie de coronavirus. La surabondance attendue dans les propriétés d'appartements dans la région de Daytona Beach. Lohman et son épouse Tovah, un courtier immobilier, ont vendu plusieurs de leurs complexes d'appartements l'année dernière. Ils ont réinvesti une partie du produit en achetant des propriétés commerciales. En temps normal, ces propriétés commerciales constitueraient un investissement sûr avec un flux constant de revenus garanti. Mais ces dernières semaines ont été tout sauf normales. »

"Aucun locataire de vente au détail n'a encore contacté son propriétaire", a déclaré le vice-président de Colliers International, Bradley Mendelson, au Wall Street Journal. De nombreux propriétaires, a-t-il dit, n'auront d'autre choix que de faire savoir à leurs locataires qu'ils sont dans le même bateau: «Si vous ne payez pas votre loyer, je ne peux pas payer mon hypothèque.» Cela pourrait déclencher une attaque commerciale Mendelson a prévenu Mendelson. »

De Morningstar sur le Canada. «John Pasalis, président de Realosophy, est ici aujourd'hui pour parler de ce qui pourrait potentiellement arriver à l'immobilier canadien. Saldanha: Parlons donc des gens qui sont obligés de vendre en ce moment. De nombreux investisseurs dans l'immobilier au Canada comptent sur des revenus de location ou sur des revenus comme Airbnbs. Maintenant, avec une baisse de la demande, en particulier Airbnbs, quelles sont certaines des options, en particulier pour les personnes qui sont obligées de vendre? »

"Pasalis: ça va être très – donc, les gens qui sont obligés de vendre maintenant, je veux dire, bien sûr, mettent leurs propriétés sur le marché dès que possible, ne tardent pas. Le défi va être pour les investisseurs, et je pense que c'est le genre de ce dont tout le monde a parlé. Je veux dire, si vous avez deux ou trois condos à louer, il y a maintenant beaucoup de discussions dans la presse sur les locataires qui font une grève des loyers et ne paient pas leurs loyers. Et légitimement, je veux dire, si leurs revenus ont été réduits, ils ne peuvent pas payer leur loyer, et la province dit essentiellement que les locataires ne seront pas expulsés pendant cette courte période. Donc, si vous êtes un investisseur et que vous ne percevez pas de loyers, cela va bien sûr être difficile pour ces investisseurs. "

De Domain News en Australie. "Le marché locatif australien a été inondé de nouvelles annonces. Les nouvelles données du domaine ont révélé que 39 252 propriétés supplémentaires ont été répertoriées au cours des deux dernières semaines seulement. L'économiste de domaine Trent Wiltshire a déclaré que les personnes qui avaient perdu leur emploi cherchaient des moyens d'économiser de l'argent en retournant vivre avec leurs parents ou partenaires et en quittant les propriétés. »

«Il y avait également plus de locations à court terme sur le marché de la location à temps plein, a-t-il déclaré. "Il semble qu'il y ait un effet Airbnb", a déclaré M. Wiltshire. "Nous allons probablement voir le taux d'inoccupation des logements locatifs augmenter et des pressions à la baisse sur les loyers car il y a plus de choix dans les propriétés."

«Rebecca Russell, directrice du développement commercial chez Place Residential Rentals, a déclaré que les propriétaires baissaient rapidement les prix de location de ces propriétés afin de les combler. «Avant, vous pouviez obtenir 500 $ (pour ces propriétés), c'est maintenant 400 $ par semaine», a-t-elle déclaré. »

De Good Returns New Zealand. «La flambée sans précédent de Covid-19 fait que de nombreux économistes prédisent un ralentissement rapide et brutal du marché du logement. Tony Alexander évalue les points négatifs pour les propriétaires dans un environnement post-coronavirus. «L’absence de revenus signifie l’impossibilité de lever un acompte, d’obtenir une hypothèque et peut-être même de continuer à garder la maison qu’on possède déjà. L'absence totale de tourisme cette année et le nombre beaucoup plus faible de voyageurs entrants pour les années à venir ramèneront les logements Airbnb sur le marché. L'emploi réduit, les titulaires de visa partent, les étudiants n'arrivent pas, suggèrent que les hypothèses de loyer devront être refaites. Au cours des quatre dernières années, les investisseurs ont déplacé leur attention d'Auckland vers les régions. Nous l'avons déjà vu; souvent, cela ne se termine pas bien avec des réserves excédentaires révélées à certains endroits. »

De Bloomberg au Royaume-Uni. «Les propriétés de location à court terme proposées sur des sites Web comme Airbnb Inc font l'objet d'un dumping sur le marché de location normal de Londres, car l'épidémie de coronavirus exclut les touristes, ce qui fait baisser les loyers de la capitale. La plupart des quartiers du centre de Londres ont connu une augmentation du nombre de propriétés avec des baisses de prix demandés de plus de 10% au cours des deux semaines à partir du 9 mars par rapport à l'année précédente, selon le site Web de la propriété Zoopla. Le montant des coupes était plus prononcé dans les arrondissements les plus riches. »

"" Certains marchés où les locations à court terme ont été un facteur important, nous pourrions peut-être y voir un certain stress financier "à la suite de la pandémie, a déclaré Neal Hudson, analyste immobilier résidentiel. Les propriétaires ne pouvant plus payer leur hypothèque «pourraient contribuer à des ventes excessives sur le marché, faisant baisser les prix». »

Le journal de Wall Street. "Janet Yellen, l'ancienne présidente de la Réserve fédérale, a déclaré lundi que les mauvais choix de larges pans du secteur financier et des entreprises, encouragés en partie par les taux bas et les lacunes réglementaires, rendraient probablement plus difficile pour l'économie de se remettre de la crise des coronavirus. Alors que le secteur bancaire et financier était «généralement en bonne forme» avant la crise, des problèmes se dessinaient déjà, a déclaré Mme Yellen. »

«Les sociétés non financières sont entrées dans cette crise avec un endettement énorme, et c’est une vulnérabilité. Ils ont emprunté excessivement »et ils l'ont fait non pas tant à des fins productives comme l'investissement, mais pour racheter des actions et verser des dividendes aux actionnaires, a déclaré Mme Yellen. Et tandis que ces sociétés empruntaient, les investisseurs ont également laissé tomber leurs gardes dans leur quête de rendements élevés, a déclaré l'ancien responsable de la banque centrale. »

"Tout cela a eu lieu parce que les faibles taux d'intérêt ont facilité l'emprunt et que les régulateurs n'avaient pas les pouvoirs nécessaires pour l'arrêter. Les régulateurs ne pouvaient intervenir que si cet emprunt menaçait la banque de consentir des prêts, et ce n'est généralement pas le cas, a déclaré Mme Yellen. »

«La frénésie d’emprunt des entreprises« crée un risque pour l’économie. Et je crains que nous ne le constations dans les prochains mois, car cela pourrait déclencher une vague de défaillances d'entreprises. Même lorsqu'une entreprise évite le défaut de paiement, les entreprises très endettées réduisent généralement beaucoup leurs investissements et leurs embauches, ce qui rendra la reprise plus difficile », a déclaré l'ancien banquier central.»

«La Fed a longtemps été entravée par les plaintes selon lesquelles les faibles taux qu'elle a mis en place pendant la crise financière ont permis à l'excédent des marchés financiers de se constituer. Certains responsables de la Fed ont averti avant la pandémie de coronavirus que des niveaux élevés d'emprunt des entreprises ne constituaient pas en eux-mêmes un risque systémique, mais pourraient amplifier les problèmes si elle arrivait. »