Les gens vont offrir des fractions de ce qu'ils offraient auparavant

Un rapport du Wall Street Journal. «Les voyages d'affaires étaient la clé de voûte de Mint House Inc., un fournisseur de location d'appartements haut de gamme à court terme. Alors que la pandémie frappait en mars, Will Lucas, le PDG de la startup basée à New York, a observé avec horreur les revenus s'évaporer. "Nous avons vu des annulations aller très loin, jusqu'à des niveaux que nous n'avions jamais envisagés auparavant", a déclaré M. Lucas. Alors que les réservations pour avril et mai disparaissaient à la même vitesse, M. Lucas a déclaré que lui et son équipe de direction avaient réalisé: «Vous devez tout repenser.»

«À peu près au même moment, Mint House a vu une ligne de crédit de plus de 4 millions de dollars chuter pendant une semaine par rapport à la fermeture prévue en raison de la pandémie, a déclaré M. Lucas. Mint House a été contrainte de mettre en congé environ 20% de son équipe. Même lorsqu'elle remplissait des appartements, l'entreprise générait toujours moins de revenus, car les tarifs des chambres baissaient. Alors que l'entreprise travaille à nouveau à l'expansion, elle constate que les propriétaires sont plus disposés à négocier des accords de gestion car ils ont du mal à remplir de nouveaux immeubles. »

Depuis le fil du boîtier. «Comme les voyages ont été considérablement réduits et que moins de gens louent Airbnb, cela laisse les propriétaires de locations de vacances dans une impasse, certains payant plusieurs hypothèques. "Je pense que pour de nombreux propriétaires, en particulier ceux qui ont plusieurs propriétés, la voie de la récupération sera difficile", a déclaré l'économiste principal de realtor.com, George Ratiu. «D'autant plus que pour la plupart des propriétaires de plusieurs propriétés, ils disposent d'un financement et doivent donc respecter leurs obligations hypothécaires. Ce sont des immeubles de placement. Pour beaucoup d'entre eux, la possibilité de tirer parti de l'option de les vendre dans l'environnement actuel est moins souhaitable. »

"45% des hôtes ne pourront pas supporter leurs coûts d'exploitation si la pandémie dure encore six mois, car 16% ont déjà manqué ou retardé un paiement hypothécaire sur une ou plusieurs de leurs propriétés. En moyenne, les hôtes ont perdu 4 036 $ depuis que Covid-19 a commencé à se propager aux États-Unis, selon un sondage. »

L'Observateur commercial de New York. «La propagation du coronavirus à New York et les mesures de verrouillage qui en ont résulté ont ébranlé le marché locatif de la ville d'une manière qui n'a pas été vue depuis la Grande Récession, les New Yorkais fuyant les cinq arrondissements pour éviter le virus ou économiser de l'argent après avoir perdu leur travaux. StreetEasy a publié des données montrant que le nouvel inventaire locatif est passé de 1 750 annonces au cours de la dernière semaine de mars à près de 5 000 annonces la semaine se terminant le 10 mai. »

«Les loyers demandés sur les nouvelles inscriptions sont en baisse depuis le début du verrouillage dans la ville. Des annonces de location qui étaient sur le marché lorsque le gouverneur a rendu la commande PAUSE et qui sont toujours disponibles, 70% d'entre elles ont baissé leurs prix, selon le site d'annonces Localize.city. L’extrémité inférieure du marché locatif pourrait «s’évider» alors que les travailleurs à bas salaires peinent à payer leur loyer malgré des pertes d’emplois stupéfiantes, a déclaré le PDG de Localize, Steven Kalifowitz. »

De Bisnow à New York. «De nouveaux rapports publiés mercredi révèlent un marché des transactions de plus en plus stagnant et une situation financière désastreuse pour les budgets gouvernementaux qui dépendent de l'industrie de l'immobilier commercial. Les recettes fiscales provenant de la vente de biens immobiliers à la ville et à l'État ont baissé de 48% d'une année à l'autre en avril et de 64% d'une année à l'autre en mai, a annoncé la chambre immobilière de New York. Pendant ce temps, les propriétaires ont du mal à rester à flot et les défenseurs implorent le gouvernement fédéral pour un certain type de secours. "

"" Il y a des centaines de bâtiments à New York qui fonctionnent à perte à cause de COVID-19, et beaucoup d'entre eux ne pourront pas survivre encore un mois sans aide "", a déclaré le directeur exécutif de CHIP, Jay Martin. "

Le New York Times. «À Brooklyn, une discothèque est fermée depuis deux mois. À Manhattan, une agence de voyages affirme qu'il est peu probable qu'elle rouvre jamais. Les deux n'ont pas payé de loyer depuis le début des fermetures de coronavirus. En conséquence, leur propriétaire, Jane Lok, a perçu environ 50% de son loyer mensuel auprès de ses six locataires commerciaux en avril et mai, une baisse drastique par rapport aux heures normales. Elle doit une prime d'assurance de 20 000 $ ce mois-ci et une facture d'impôt foncier annuelle beaucoup plus élevée en juillet, ce qui lui a fait perdre le sommeil sur la façon dont elle paiera. »

"Je ne fais qu'exécuter mes chiffres et je vois quand je vais manquer d'argent", a déclaré Lok. «Nous sommes déjà en train de faire des économies.» »

De Patch Santa Monica en Californie. «Il a fallu une pandémie pour y arriver, mais les prix de location à Los Angeles semblent être en baisse pour la première fois depuis la Grande Récession, selon un nouveau rapport du traqueur de données immobilières CoStar. Les unités de construction neuves en particulier pourraient être difficiles à remplir pour les gestionnaires immobiliers à un moment où les responsables de la santé publique ont exhorté les résidents à éviter tout contact avec ceux avec qui ils ne vivent pas et à se tenir à au moins six pieds l'un de l'autre. Le rapport note que les prix des appartements nouvellement construits dans la région de Santa Monica étaient en baisse avant l'épidémie; les loyers y ont baissé de 4% depuis le début de l'année. »

De Bisnow au Texas. «L'impact économique rapide de la pandémie de coronavirus a freiné un large éventail de transactions immobilières à travers le pays. Les acquisitions à valeur ajoutée, qui sont depuis longtemps des cibles de choix pour les investisseurs du secteur multifamilial et des bureaux, ont diminué, reflétant l'incertitude des investisseurs concernant la valeur des propriétés, les revenus locatifs projetés et l'activité de location. Houston, qui fait face au double coup de la pandémie et à la baisse des prix du pétrole brut, pourrait devenir un marché mûr pour les accords à valeur ajoutée. Mais ces opportunités pourraient aller jusqu'à deux ans, selon le temps que prendra la reprise économique et le moment où les actifs seront suffisamment en difficulté pour être une bonne affaire. »

"‘ La grande question à court terme – pour les États-Unis ou Houston – est: un propriétaire peut-il obtenir la croissance des loyers nécessaire pour justifier la mise à niveau du produit? La réponse est probablement non. Cela conduit de manière incertaine à la difficulté de fixer le prix d'un actif par l'acheteur ou le prêteur », a déclaré Jeanette Rice, responsable de la recherche multifamiliale chez CBRE Americas.»

The Houston Chronicle. «La pandémie de coronavirus et la crise économique qui en résulte entraînent des changements dramatiques et à long terme dans l'industrie de l'immobilier commercial, le commerce électronique renforçant sa domination et les entreprises réduisant les frais généraux en gardant les employés travaillant à domicile. Ces changements menacent non seulement les entreprises qui construisent et louent des tours de bureaux, des centres commerciaux, des complexes industriels et des immeubles à appartements, mais aussi les banques, les compagnies d'assurance-vie et les fonds de pension qui investissent dans ces immeubles. »

«En fin de compte, dans quelle mesure la crise et les perturbations qu'elle provoque toucher le système financier pourraient déterminer la rapidité avec laquelle le secteur de l'immobilier commercial se remettra de la récession. Les investisseurs en immobilier commercial sont confrontés à des problèmes similaires à ceux rencontrés par les investisseurs dans l'immobilier résidentiel dans les années qui ont précédé l'effondrement du logement il y a plus d'une décennie. Comme pour les maisons, la plupart des propriétés commerciales sont achetées avec des hypothèques, qui sont ensuite regroupées en titres et vendues à des investisseurs, dont les rendements dépendent des propriétaires qui effectuent leurs paiements mensuels. »

«Si la dette se détériore, elle pourrait faire un trou dans le bilan des investisseurs, assécher le capital nécessaire pour relancer le marché immobilier commercial et nuire aux rendements des institutions, telles que les fonds de pension, dont dépendent des millions d'Américains . Les fonds de pension privés détiennent environ 30,3 milliards de dollars en hypothèques commerciales, selon la Réserve fédérale. »

"" Comment ça va être grave – je ne sais pas ", a déclaré Jeff Davis, directeur général de la société de conseil financier Mercer Capital. "C'est un bordel puant, c'est ce que c'est."

«Alors que toutes les dettes immobilières commerciales sont à risque, les hypothèques qui sont regroupées en titres ont tendance à couvrir un pourcentage plus élevé de la valeur d’une propriété. De plus, la plupart des prêts hypothécaires sont à intérêt uniquement, ce qui signifie que les emprunteurs ne remboursent jamais le montant principal de leur emprunt. C'est un risque si les revenus locatifs s'assèchent et que la valeur des propriétés baisse, car la saisie de l'actif peut ne pas récupérer l'argent qui a été prêté, laissant un trou dans le bilan de ceux qui détiennent la dette. "

«La situation fait écho à l'effondrement du marché des titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles, qui était au cœur de la crise financière qui a débuté en 2007. Une plainte de lanceur d'alerte déposée en 2019 auprès de la Securities Exchange Commission a allégué que les prêteurs et les émetteurs de titres se sont gonflés artificiellement. des données financières afin d'accorder des prêts plus importants, selon un rapport de ProPublica. Cela signifierait que ces prêts hypothécaires couvrent un pourcentage plus élevé de la valeur des propriétés – et comportent un risque plus élevé – que les investisseurs ne l'avaient imaginé. »

«Parce que l'immobilier commercial tire une grande partie de sa valeur des loyers, les valeurs pourraient chuter si les locataires échouent et que les entreprises restantes ont moins besoin d'espace physique. «Les gens vont offrir des fractions de ce qu’ils offraient auparavant pour les propriétés», a déclaré Manus Clancy, directeur général principal de Trepp. «Vous allez voir les valeurs baisser – pour les bureaux, les commerces, les hôtels, etc.» »

«Si suffisamment d'entreprises font faillite pour faire grimper les taux d'inoccupation et que le basculement vers une économie numérique signifie que les entreprises qui ont encore besoin de moins de surfaces de vente et de bureaux, il y aura une surabondance d'espaces commerciaux sur le marché, faisant baisser les prix en même temps que les propriétaires sont les plus susceptibles de faire défaut. "

"" Dans ce scénario, la valeur de la garantie sous-jacente pour les hypothèques commerciales est significativement dépréciée, ce qui signifie qu'elle a considérablement chuté parce que les flux de trésorerie d'un développement donné viennent de diminuer "", a déclaré Davis. "En bout de ligne, ce qui se passe n'est pas bon pour l'industrie des prêts hypothécaires commerciaux." "

«Différentes sociétés gèrent les remboursements de prêts, et les titres sont divisés en différentes parties, appelées tranches, qui représentent un ordre hiérarchique de qui est remboursé en premier. Les tranches qui ne seront remboursées qu'après que d'autres investisseurs sont connus sous le nom de pièces B dans le monde de la finance, et les plus grands détenteurs de cette dette à haut risque comprennent les gestionnaires d'actifs et les agents spéciaux tels que Rialto Capital Advisors, KKR Real Estate Credit, Eightfold Real Estate Capital et Prime Finance, selon les données de Trepp. »

«Les propriétaires de prêts assortis de garanties hypothécaires commerciales pourraient également être confrontés à des défis, car les prêts étaient plus risqués au départ. "Ce sont des prêts qui sont généralement souscrits de manière plus agressive", a déclaré Brian Stoffers, président mondial de la dette et du refinancement structuré de la société immobilière commerciale CBRE. "Ils ont des valeurs de prêt plus élevées, des taux plus élevés et ils prêteront sur un plus large éventail de types et de qualités de propriétés."

«En conséquence, peu sont actuellement prêts à acheter des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales, ce qui gèle essentiellement le marché, a-t-il expliqué. "Ce marché s'est saisi", a-t-il déclaré. "Si vous l'avez agrégé avant COVID et que le marché tourne, vous détenez maintenant un portefeuille de rendements qui valent beaucoup moins que ce que vous avez créé." "

«Les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales indiquent actuellement combien de leurs prêts ont manqué à leurs paiements de mai. Sur les quelque 70 pour cent qui ont déjà fait rapport, 7,3 pour cent des prêts – et 19 pour cent des prêts hôteliers et de détail – sont en souffrance depuis au moins 30 jours. "Toutes ces statistiques sont au premier plan en ce moment, un peu de la même manière que les prêts hypothécaires à risque étaient au premier plan pendant la dernière crise financière", a déclaré Clancy. "