Les opérateurs les plus astucieux de l'industrie hypothécaire savaient encore que les GSE auraient des problèmes à la fin du marché haussier

Un article d'opinion de Christopher Whalen, président de Whalen Global Advisors LLC à National Mortgage News. "La semaine dernière a été difficile pour les membres de l'industrie hypothécaire, en particulier pour les membres de la communauté des prêts immobiliers qui travaillent dans le monde du financement hypothécaire depuis plus d'une décennie. Comme à la fin des années 1990 et lors de la crise financière de 2008, les prêteurs et les agents de service apprennent une fois de plus que le marché public de la Federal Housing Administration et de Ginnie Mae est le seul fiable pour les prêts hypothécaires d'agence. »

«Les entreprises parrainées par le gouvernement ou les GSE, Fannie Mae, Freddie Mac et les banques fédérales de prêts immobiliers, se retirent à nouveau du marché. Dans les années 1990 et la crise de 2008, n'oublions pas, les assureurs hypothécaires privés et, finalement, les GSE ont renoncé à leur obligation légale de racheter les prêts en défaut, cherchant plutôt à les restituer aux prêteurs. »

"Les opérateurs les plus astucieux du secteur hypothécaire savaient qu'il y aurait à nouveau des problèmes avec les GSE lorsque le marché haussier de l'immobilier se terminerait, mais aujourd'hui, la situation est encore plus grave pour les banques et les non-banques."

«L'Agence fédérale de financement du logement semble déterminée à garder les GSE hors de la mêlée alors que COVID-19 pousse les taux de chômage à des niveaux jamais vus depuis les années 1930. Avec le chômage au milieu de l'adolescence en avril et susceptible de progresser sensiblement plus haut, le taux de défauts de paiement sur un à quatre prêts familiaux pourrait facilement dépasser le niveau record de 2009 pour les remboursements d'ici la fin de l'année. »

«Alors que le système bancaire et les gestionnaires de prêts hypothécaires non bancaires peuvent faire face à la charge opérationnelle de la crise des coronavirus, la préservation du marché des prêts conventionnels dépendra du fait que les GSE respecteront leur obligation légale de racheter les prêts réellement en défaut et que les MI paieront les réclamations d'assurance hypothécaire. Malheureusement, le directeur de la FHFA, Mark Calabria, semble penser qu'il peut imposer aux agents hypothécaires le coût de faire face à la catastrophe naturelle appelée COVID-19, une position qui contraste de manière frappante avec l'utilité et l'urgence démontrées par la FHA et Ginnie Mae ces dernières années. semaines."

«Il semble un peu grossier que la FHFA ne soutienne pas les GSE pour aider à réduire le coût de l'abstention de prêt du gouvernement sur les mêmes bandes de services hypothécaires que les GSE possèdent finalement. Michael Bright, ancien président de Ginnie Mae et PDG de la Structured Finance Association, a déclaré la semaine dernière: «  L'administration, y compris la FHFA, a plaidé pour cette abstention et devrait être disposée à payer pour ses propres programmes plutôt que de s'attendre à ce que des entreprises privées américaines onglet, avec des résultats potentiellement mauvais pour les propriétaires et les contribuables. ""

«Tout le monde sait que les GSE n'ont pas les liquidités pour racheter des prêts dans une crise de l'ampleur à laquelle est actuellement confrontée l'industrie. Les GSE n'avaient pas de liquidités en 2008 et, selon le directeur Calabria, leurs résultats du premier trimestre devraient montrer la même chose en 2020. La meilleure chose que FHFA puisse faire est de permettre aux GSE de fonctionner exactement comme avant le début de la crise – acheter des prêts dans le cours normal et se concentrer sur la fourniture de liquidités à un large éventail de petits émetteurs dans l'écosystème conventionnel. Les grandes banques et les non-banques peuvent supporter la charge, mais seulement si le directeur Calabria cesse d'attaquer l'industrie en public. La semaine dernière, les commentaires du directeur Calabria ont provoqué une tempête de feu dans le secteur hypothécaire, en particulier lorsqu'il a déclaré au Financial Times que les GSE manqueraient de liquidités dans 12 semaines. »

«Avec des opinions négatives aussi dures de la part d'un régulateur fédéral, les marchés considèrent les actifs des petites banques et des services non bancaires comme toxiques, rendant le montage de prêts non rentable pour quiconque sauf les grandes banques et les grands agrégateurs non bancaires, et tuant toute liquidité dans les droits de gestion hypothécaire. La décision prise la semaine dernière par JPMorgan Chase de limiter les lignes d'entrepôt au gouvernement et aux prêts conventionnels est directement attribuable aux commentaires du directeur Calabria selon lesquels il ne soutiendrait pas les services conventionnels. En quoi ces commentaires sont-ils utiles? »

«Mais plus que le coût de la mise en œuvre de la loi CARES, ce que le FHFA, la Fed et les autres agences du Financial Stability Oversight Council doivent préparer, c'est le très réel tsunami à risque de défaut qui nous attend. Il est probable que le taux de défaillance réel des hypothèques familiales de un à quatre pourrait être le double des niveaux de pointe observés entre 2008 et 2010, lorsque les banques américaines ont débité des centaines de milliards de dollars de prêts et les investisseurs obligataires ont subi d'énormes pertes sur les MBS subprimes. »

«En 2020 et 2021, le secteur des MBS de 11 500 milliards de dollars pourrait être contraint d'absorber des taux de charge de 5% à 6% à travers les expositions GSE et prime jumbo et bien en deux chiffres pour la FHA / VA / USDA et les quelques rares zones résidentielles sous-prime prêts en cours. Supposons que les banques détiennent les meilleurs prêts de qualité en termes de crédit, puis viennent les GSE, puis le marché des FHA. Cela nous donne encore 200 à 250 milliards de dollars en coûts de rachat de prêts potentiels pour les GSE au cours des deux prochaines années. Si les taux de pertes sur prêts augmentent à deux chiffres, tous les paris sont désactivés et même les banques monétaires très liquides et bien capitalisées en souffriront. »

«Plutôt que de se battre avec des membres de l'industrie hypothécaire, nous pensons que le directeur de la FHFA et ses homologues du FSOC doivent s'asseoir avec le Trésor et élaborer un plan de capital d'urgence pour les GSE. Le Trésor doit aider les GSE à traverser d'éventuels défauts de paiement à deux chiffres. »

"Au lieu d'aller au Trésor pour un autre" renflouement ", le directeur Calabre semble plutôt penser que les opérateurs privés peuvent renflouer les GSE à travers des niveaux potentiellement sans précédent de principal et d'intérêt progressant par rapport à toute crise passée. Il est probablement temps pour l'administration Trump de mettre de côté l'idée de mettre fin à la tutelle des GSE l'année prochaine. Au lieu de cela, nous devons nous concentrer sur la façon dont Fannie Mae et Freddie Mac pourront financer ce qui pourrait représenter plusieurs centaines de milliards de dollars de rachats de prêts auprès d'investisseurs MBS au cours des deux prochaines années. »

De CNBC. «La disponibilité du crédit hypothécaire en mars est tombée au niveau le plus bas en cinq ans, selon une enquête de la Mortgage Bankers Association. Les prêteurs citent une forte baisse de la liquidité, alors que les investisseurs en obligations jumbo adossées à des créances hypothécaires se retirent. Les prêts jumbo sont ceux dont la valeur est supérieure à la limite de prêt conforme de 510 400 $. »

"" Il y a eu une réduction de la disponibilité des prêts avec des scores de crédit inférieurs et des ratios LTV plus élevés, et le recul le plus important est venu de l'espace jumbo et non QM ", a déclaré Joel Kan, économiste MBA. Les prêts non-QM ne correspondent pas aux critères d'achat par le gouvernement. «Les prêteurs apportent des modifications aux critères de crédit pour tenir compte de la probabilité accrue de tolérance et de défaut de paiement, ainsi que des coûts plus élevés.»

"Au début de la semaine dernière, Wells Fargo, le plus grand prêteur hypothécaire du pays en volume, a temporairement suspendu ses achats de prêts non conformes auprès de vendeurs correspondants," en raison de conditions de marché sans précédent ", selon Tom Goyda, porte-parole de la société. Il réduit également ses propres origines de détail de refinancements non conformes et de prêts à solde élevé conformes. »

«Le secteur de l'entretien a supplié la Réserve fédérale de disposer d'une sorte de facilité de liquidité pour les aider à effectuer leurs paiements aux obligataires, mais jusqu'à présent, seule Ginnie Mae l'a fait pour les prêts de la FHA. Le manque de liquidités met en danger l'ensemble du secteur des services et ajoute à une liste croissante de raisons de resserrer les prêts. »

«« Personne ne veut vraiment entendre cela, mais le resserrement est très logique dans cet environnement », a déclaré Matthew Graham, directeur des opérations chez Mortgage News Daily. «Bien sûr, les investisseurs récupéreront certainement leur argent à un moment donné. Mais combien de temps cela prendra-t-il, quelle proportion de leurs activités sera affectée et à quoi ressembleront les interruptions / maux de tête? '»

«Plusieurs prêteurs non bancaires augmentent également les scores de crédit minimum pour les prêts FHA, qui sont généralement utilisés par les emprunteurs avec des scores plus bas et des acomptes inférieurs. La FHA elle-même n'a pas changé ses directives. Pour les acheteurs de maison, et il y en a encore, le moment de verrouiller un taux hypothécaire et de se rendre jusqu'à la fermeture d'une maison s'est considérablement allongé, mettant la disponibilité de cette hypothèque en danger. »

«« Cela dépend du type de prêt hypothécaire que vous recherchez en termes de difficulté », a déclaré Guy Cecala, PDG d'Inside Mortgage Finance. "Une hypothèque conforme pour un achat de maison est probablement la" plus simple ", tandis qu'une refi jumbo est probablement la" plus difficile "à obtenir dans l'environnement actuel." "

Depuis le fil du boîtier. «Les normes pour les prêts immobiliers se resserrent d'heure en heure alors que des sociétés comme United Wholesale Mortgage, le plus grand prêteur en gros du pays, renforcent les règles pour éviter les défauts de paiement anticipés des personnes qui perdent leur emploi en raison de la pandémie COVID-19. «Je reçois jusqu'à 10 e-mails par jour d'entreprises annonçant de nouvelles superpositions – principalement pour la revérification de l'emploi», a déclaré Mark Goldman, un agent de crédit de C2 Financial à San Diego. "Tous les prêteurs veulent s'assurer que les emprunteurs travaillent toujours et ont toujours des liquidités."

«Alors que les prêteurs durcissaient les normes, un indice mesurant la disponibilité du crédit hypothécaire en mars est tombé au plus bas niveau depuis juin 2015, entraîné par un retrait des prêts jumbo et non-QM, a déclaré la Mortgage Bankers Association dans un rapport jeudi. L'indice de disponibilité des crédits hypothécaires de MBA a chuté de 16%, en raison d'une chute de 24% des hypothèques jumbo et non-QM. Une baisse de l'indice signifie que les règles sont plus strictes et que les hypothèques sont plus difficiles à obtenir. »

De ABC Action News en Floride. «Il pourrait être plus difficile pour certaines personnes d'obtenir un prêt FHA pendant la pandémie, selon les agents. Ils disent que les prêteurs exigent maintenant une cote de crédit plus élevée pour les mêmes prêts. Un prêt de la FHA par le biais du ministère du Logement et du Développement urbain est conçu pour les emprunteurs à revenu faible à modéré et nécessite des acomptes minimums et des cotes de crédit inférieurs à ceux de nombreux prêts conventionnels. Les villes et les comtés offrent également souvent des programmes d'aide à l'acompte. »

"Brian D. Frey, un agent de Tampa a déclaré avant la pandémie de COVID-19, les prêteurs exigeaient une cote de crédit de 580, 590 ou 600 pour un prêt FHA. Maintenant, ils exigent une cote de crédit de 620 à 640. Selon les agents, les prêteurs devaient s'assurer que les gens pouvaient vraiment se permettre d'acheter les maisons après les changements que nous avons vus dans l'économie après la pandémie. "Je veux dire que la situation financière des gens a changé du jour au lendemain", a déclaré Frey. «Ils ont dû freiner, mais ce n'est pas fini.» »

De WSB TV en Géorgie. «C'est une histoire commune que l'agent immobilier Shalitia Smith a entendu de ses clients. «  Ils appelleraient et on leur dirait qu'on leur donnerait une période de temps, que ce soit trois mois, six mois comme plan d'abstention, mais à la fin de ce terme, ils devraient rembourser toutes les sommes d'argent qu'ils ont raté », a-t-elle déclaré. Smith a déclaré à Petchenik que ces paiements incluent également les intérêts. "Pour moi, pour mes clients qui ont été licenciés, cela les met dans une situation de forclusion s'ils ne sont pas en mesure de rembourser cet argent", a-t-elle déclaré. "