Les prêteurs s'inquiètent qu'un emprunteur puisse faire défaut en même temps que les valeurs diminuent

Un rapport de Yahoo Money. «Avec le taux de chômage atteignant les deux chiffres, davantage d'Américains pourraient chercher à débloquer la richesse immobilisée dans leurs maisons pour traverser la crise. Le problème est que les banques ne renonceront pas à la clé. Les prêteurs refusent de plus en plus les propriétaires à la recherche de lignes de crédit sur fonds propres ou d'un refinancement en espèces, effrayés par la flambée du chômage et l'augmentation des demandes des emprunteurs de sauter les versements hypothécaires. «C'est une bonne leçon que la valeur nette d'un logement est un actif très non liquide», a déclaré Matt Hylland, associé chez Arnold and Mote Wealth Management. »

«Fannie Mae et Freddie Mac ont promis d'acheter des prêts à l'abstention des prêteurs pour aider à maintenir le marché hypothécaire en marche. Mais ils refusent d'acheter des hypothèques à l'abri de la dette qui étaient des refinancements en espèces, ce qui rend ces types de prêts plus risqués pour les prêteurs à l'origine et à réaliser. En conséquence, les prêteurs augmentent leurs normes pour ces prêts. La société de prêts hypothécaires PennyMac a annoncé fin avril qu’elle ne procéderait à aucun refinancement en espèces dépassant 80% de la valeur marchande de l’immeuble. »

«Les prêteurs s'inquiètent également de la capacité des Américains à rembourser leurs prêts à un moment où un nombre sans précédent de travailleurs ont déposé des demandes de chômage au cours des sept dernières semaines. Ils s'attendent également à ce que la valeur des propriétés baisse, en particulier si l'économie tombe en récession, augmentant leur risque sur les hypothèques et autres prêts adossés à des maisons qu'ils détiennent. Cela a amené les grandes banques à se retirer de l’émission de nouvelles lignes de crédit sur valeur domiciliaire, ou HELOC. Chase et Wells Fargo ont récemment annoncé qu'ils mettraient en pause de nouvelles applications HELOC. »

«Les prêteurs craignent qu'un emprunteur qui se retrouve au chômage puisse faire défaut sur les paiements en même temps que la valeur des maisons diminue, érodant encore plus les capitaux propres. Si le prêteur est contraint de saisir et de vendre la maison, il peut ne pas récupérer ce qui lui est dû. «Les prêteurs ne réaliseront aucun profit», a déclaré Kevin Leibowitz, fondateur de Grayton Mortgage. "Le gars en deuxième position n'est pas fou de penser que 10% peuvent être effacés."

«‘ Il est toujours judicieux de constituer une épargne d’urgence importante avant de payer tout paiement supplémentaire sur votre prêt hypothécaire pour vous assurer que vous disposez d’épargne au moment où vous en avez le plus besoin », a déclaré Hylland. «Si vous êtes tributaire de la dette pour joindre les deux bouts, sachez que parfois vous en avez le plus besoin, le financement par emprunt peut ne pas être là pour vous.»

De DS News. «L'impact a été dramatique, avec un modèle montrant que la disponibilité du crédit hypothécaire a chuté de plus de 25% depuis l'épidémie de virus aux États-Unis. En mars, les emprunteurs plus risqués "pouvaient obtenir un prêt hypothécaire mais simplement payer un prix plus élevé que les autres", a déclaré Michael Neal, associé principal de recherche au Urban Institute Housing Finance Policy Center. «Maintenant, certaines personnes n'obtiendront tout simplement pas d'hypothèque.»

De Liveabl. «La Mortgage Bankers Association (MBA) a publié son indice de disponibilité des crédits hypothécaires (MCAI) pour le mois d'avril, enregistrant une baisse de 12,2% au cours de la période de 31 jours précédente, à 133,5. Plus l'indice est bas, plus il est difficile de se qualifier pour un prêt hypothécaire, et le MCAI n'a pas sombré dans ces profondeurs depuis décembre 2014, lorsque la nation se remettait encore de l'accident de 2008. »

"Le MCAI pour les prêts jumbo, qui sont utilisés pour financer des maisons à prix élevé et sont considérés comme plus risqués parce qu'ils ne sont pas soutenus par le gouvernement, a chuté de 22,6%. Le MCAI conventionnel, y compris les prêts hypothécaires de prêteurs privés comme les banques et les coopératives de crédit, a baissé de 15,2%. »

«‘ L’affaiblissement brutal de l’économie et du marché du travail – et l’incertitude dans les perspectives – ont fait chuter la disponibilité du crédit en avril pour le deuxième mois consécutif », a déclaré Joel Kan, vice-président associé des prévisions économiques et industrielles du MBA. «L’indice global est tombé à son plus bas niveau depuis décembre 2014, et les sous-indices ont indiqué un resserrement de l’offre de crédit pour tous les types de prêts. Cette baisse est due en grande partie au fait que les prêteurs ont abandonné de nombreux programmes à faible cote de crédit et (rapport prêt / valeur élevé), ainsi qu'à une nouvelle réduction des produits jumbo et (hypothèque non qualifiée). »»

La vraie affaire. «Les efforts de WeWork pour renégocier plusieurs de ses baux et éviter les paiements de loyer font chuter le prix des obligations garanties par les paiements de la société. De nombreux locataires de WeWork ont ​​demandé un allégement de loyer ou la résiliation de leur contrat depuis le début de la pandémie de coronavirus, ce qui a nui aux titres adossés à des hypothèques commerciales qui dépendent du loyer de WeWork pour payer les investisseurs, selon le Financial Times. »

«Dans l'ensemble, environ 5,5 milliards de dollars de transactions CMBS comprennent des propriétés qui comptent WeWork en tant que locataire, selon les données de Trepp. Il s'agit notamment de certains des sites phares de la société à New York et San Francisco. Un prêt de 240 millions de dollars soutenu par un site WeWork à San Francisco se négocie désormais à 73 cents le dollar, contre 100 cents en mars. »

«Michelle Orman, une locataire de WeWork à Brooklyn, a déclaré au Financial Times qu'elle n'allait pas renouveler son bail après mai et avait tenté de l'annuler plus tôt. Elle n'a «aucune intention de retourner à (WeWork) après cette expérience». »

De Hospitality.net. «Tous les voyages sont durement frappés par la pandémie. Notre cabinet de conseil a élaboré un scénario contraire issu de nombreuses conversations avec des propriétaires qui ont dû débrancher tous les opex et qui sont venus nous voir pour des évaluations au cas où ils auraient besoin de vendre. Alors que de plus en plus de ces restrictions de voyage ont été mises en place dans le monde entier, le marché du partage de maisons a été contraint à une situation similaire à la nôtre, les propriétaires et les hôtes envisageant une occupation nulle dans les livres pour les prochains mois alors que les factures doivent encore être payées. »

"Et c'est cette dernière partie qu'il est essentiel de comprendre dans la mesure où les hôtels sont particulièrement aptes à traverser cette tempête orageuse sur des sites comme Airbnb, VRBO, Homestay et d'autres plates-formes de cet acabit. Dans la plupart des cas, les hôteliers ont un tarmac plus long et une meilleure réputation auprès des banques que, par exemple, un hôtelier fantôme qui a exploité la propriété de plusieurs hébergements disparates pour en acheter plusieurs autres. En d'autres termes, alors que la marge de revenus de chaque foyer partageant les coûts d'exploitation de chaque nuit peut être considérablement plus élevée que celle d'un hôtel, leurs coûts fixes par unité sont souvent considérablement plus élevés que ceux d'une propriété traditionnelle. »

«Pour un marché haussier, toute inefficacité du coût unitaire de la part du propriétaire du logement partagé est plus que suffisamment tamponnée par les revenus entrants, ce qui incite fortement à l’acquisition de plus d’unités et à d’autres formes de surcapitalisation. Mais maintenant que nous sommes plongés dans un environnement de croissance négative, toutes ces rentes hypothécaires, taxes foncières, frais d'entretien d'appartements et factures de services publics deviennent insurmontables pour un opérateur d'économie partagée non constitué en société. »

«Pour l'exploitant de l'hôtel fantôme, cette séquence d'événements d'éviction peut s'appliquer. Pour éviter un bain de sang total et l'épuisement de son inventaire mondial sur les principaux marchés, Airbnb a rapidement créé un fonds d'aide aux hôtes qui se chiffre en centaines de millions de dollars, mais cela ne suffira peut-être pas pour que tous les superhôtes soient indemnes si la pandémie se propage. persiste beaucoup plus longtemps. "

"S'il y a une lumière brillante au bout du tunnel des coronavirus, c'est que cette épidémie pourrait forcer l'insolvabilité de ces gênants hôteliers fantômes embêtants et largement illégitimes que nous essayons de réglementer depuis près d'une décennie maintenant."

De WTGS en Géorgie. «Bien que le trafic sur les plages de Tybee soit en hausse, les ventes des sociétés de location à court terme souffrent toujours. Les locations de vacances à Tybee Beach indiquent qu'elles obtiennent plusieurs annulations chaque jour, certaines jusqu'en septembre. «Je serai surpris si nous représentons environ 50% de notre été normal. Ce que nous annulons est plus important que ce qui arrive », a déclaré Keith Gay, associé directeur chez Tybee Beach Vacation Rentals. Il estime que son entreprise a perdu des centaines de milliers de dollars à cause de COVID-19 jusqu'à présent. »

De Long Island Business News à New York. «Le premier mois complet sous le verrouillage COVID-19 a ravagé le marché du logement de Long Island, car les ventes de maisons en attente dans les comtés de Nassau et Suffolk le mois dernier étaient les plus faibles de tous les mois d'avril jamais enregistrés. Le mois dernier, 1077 maisons ont été vendues à Nassau et Suffolk, une baisse de 66,5% par rapport aux 3214 maisons dont la vente a été conclue en avril 2019, selon les statistiques préliminaires de OneKey MLS. "

«La plus forte baisse des ventes a été ressentie à Nassau. Le mois dernier, 403 maisons avaient été contractées à vendre à Nassau, soit 70,2% de moins que les 1 345 maisons vendues à Nassau en avril 2019. Dans le Suffolk, il y avait 674 ventes de maisons en attente le mois dernier, en baisse de 64% par rapport aux 1 869 ventes en attente enregistrées en avril. l'année dernière."

«Les ventes en suspens de maisons de Long Island en avril ont chuté de 56,6% par rapport aux 2 481 maisons dont la vente avait été conclue en mars, lorsque le virus et sa commande de séjour à la maison ont commencé. Pour une perspective historique, les ventes en attente du mois dernier à Long Island étaient d'environ 40% inférieures à ce qu'elles étaient en avril 2009, lorsque la région était aux prises avec la crise du logement qui a précipité la dernière récession. »

Le Tampa Bay Times en Floride. "Josh Stenger, qui loue une maison à Clearwater et une à Saint-Pétersbourg, a déclaré qu'il n'avait pas reçu de loyer à temps de l'un de ses locataires depuis le début de la pandémie. L'une a perdu son emploi de nounou et a communiqué avec lui et lui a versé un paiement partiel. L’autre locataire, craint-il, profite des protections de la pandémie contre les expulsions et ne paie pas à temps, même s’il n’a pas perdu son emploi. »

«Stenger a appris la nouvelle des grèves des loyers à New York et craint que les gens oublient que de nombreux propriétaires dépendent des revenus du loyer. Il doit encore de l'argent sur l'une des maisons. "Je veux juste une communication", a déclaré Stenger. "Ils font que les propriétaires ressemblent aux méchants, mais les propriétaires ont aussi des dépenses." "

«Il y a des signes que même les plus grandes entreprises ressentent la pression. Dean & DeWitt, une importante société de gestion immobilière de Saint-Pétersbourg pour les appartements et les maisons historiques, a envoyé un courriel aux locataires au début du mois pour les inviter à contacter leurs membres au Congrès pour leur demander d'inclure un soutien direct pour les locataires et les propriétaires dans le prochain secours contre les coronavirus. facture."

Le San Mateo Daily Journal en Californie. «Le PDG du SummerHill Housing Group, Robert Freed, a émis l'hypothèse que le ralentissement de l'économie pourrait créer des difficultés pour certains promoteurs cherchant du financement pour de nouveaux développements. "Les projets qui n'ont pas encore vu le jour pourraient avoir des problèmes de financement", a-t-il déclaré. "

«» D'autres experts du secteur ont convenu, avec l'espoir que les banques pourraient être réticentes à prêter de l'argent pour des développements dans une économie instable. Ces inquiétudes sont exacerbées par les autorités locales instaurant des moratoires sur les loyers et d'autres restrictions sur les flux d'argent dans le secteur immobilier, déclenchant une réaction en chaîne de la dette et des sensibilités au risque. »

«« Je ne serais pas surpris que la base financière de ces projets vacille un peu », a déclaré Kevin Gardiner, directeur du développement communautaire de Burlingame. «Chaque ville à laquelle nous avons parlé est préoccupée par son budget.»

The Southern California Newsgroup. «La valeur de l'immobilier commercial à l'échelle nationale a chuté de 9% en avril alors que l'endiguement de la pandémie a étranglé l'économie. Green Street Advisors à Newport Beach suit les valeurs immobilières commerciales de deux manières. Les analystes observent à la fois les fiducies de placement immobilier publiques négociées à Wall Street et les transactions immobilières entre des fonds privés. Une fois par mois, Green Street associe cette recherche à des indices de suivi des performances immobilières dans des catégories clés. »

«L'épidémie de coronavirus a interrompu ce qui avait été le long rebond de l'immobilier commercial depuis les profondeurs de la Grande Récession, où les valeurs ont chuté d'un tiers. Les limitations commerciales dues à divers mandats de séjour à domicile ont nui à la capacité des propriétaires de percevoir des loyers car les locataires ont perdu leur emploi ou leurs flux de trésorerie. L'industrie a également constaté que la location d'espaces vides – que ce soit pour la nuit (pensez, hôtels) ou à plus long terme – était très difficile. »

«L’indice global de l’immobilier commercial de Green Street, mesurant les évaluations« sans effet de levier », pour avril a baissé de 9% en un mois et de 8% au cours des 12 derniers mois. En avril, les 11 sous-indices ont chuté pour le mois et seulement deux ont enregistré des gains au cours de la dernière année. Le plus gros perdant d’avril était les centres commerciaux; les plus petites pertes ont été observées dans les propriétés industrielles, de libre entreposage et de soins de santé. »

«Voici comment Green Street a décomposé les valeurs par des niches immobilières commerciales. Bureau: en baisse de 9% en un mois et en baisse de 6% sur l'année. Appartements: en baisse de 10% en un mois et en baisse de 3% sur l'année. Self-stockage: en baisse de 5% en un mois et en baisse de 2% sur l'année. Hôtellerie: en baisse de 7% en un mois et a perdu 16% sur l'année. Logement étudiant: en baisse de 12% en un mois et en baisse de 9% sur l'année. »

«Centres commerciaux: en baisse de 20% en un mois et perdu 33% sur l'année. Centres commerciaux dans le Strip: en baisse de 15% en un mois et en baisse de 13% sur l'année. Santé: en baisse de 5% en un mois et en baisse de 5% sur l'année. Biens en location nette: en baisse de 8% en un mois et en baisse de 9% sur l'année. »

The Sun Gazette en Californie. «L'économiste de Beacon Chris Thornberg a fait sa troisième escale en trois ans à Visalia pour parler des perspectives économiques du comté de Tulare. Cette fois, il a adapté son message à l'impact économique de la nouvelle pandémie de coronavirus. Et là où certains économistes prévoient une profonde récession, Thornberg a déclaré que la récession sera courte et que les perspectives seront redressées d'ici les troisième et quatrième trimestres. »

«‘ Cela est motivé par des choix et par des mandats de santé publique. Nous comprenons que des millions de personnes ont été licenciées, mais si un génie devait trouver un remède demain, dans deux ou trois jours, de nombreuses personnes reprendraient le travail », a déclaré Thornberg. «Les choses vont plutôt bien là-bas. Les gens bénéficient d'un niveau de vie plus élevé… Ce n'est pas un secteur de consommation fragile. »»

«Thornberg a déclaré qu'une reprise économique proviendrait probablement de la demande refoulée. Une récession durable ne semble donc pas probable. «C'est une économie qui peut résister à une tempête difficile. Et c'est une tempête difficile… Ce n'est pas comme un marché du logement qui va avoir un taux de saisie de 15% », a déclaré Thornberg.»