Les saisies massives et les pertes d'emplois permanentes feront boule de neige dans une crise plus importante

Un sujet de week-end commençant par Market Watch. "Les problèmes liés à COVID-19 dans l’immobilier commercial ne peuvent pas être corrigés avec plus de dettes. C'est Lisa Pendergast, directrice exécutive du CRE Finance Council, un groupe industriel axé sur le marché du financement de l'immobilier commercial de 4 600 milliards de dollars, sur la pile de problèmes auxquels sont confrontés les propriétés à la suite de la pandémie de coronavirus. En juin, selon Trepp, le taux de délinquance pour les prêts immobiliers qui étaient regroupés dans des transactions de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales a atteint un sommet de 10,3%, contre 2,8% un an plus tôt.

"" Les chiffres sont vraiment époustouflants "", a déclaré Pendergast à propos du rythme rapide des propriétaires d'immeubles en retard sur leurs hypothèques. Au cours de la crise financière mondiale, «cela a été une sorte de catastrophe continue qui s'est matérialisée plus lentement», a-t-elle déclaré, parlant de la détresse qui a finalement frappé les propriétés commerciales il y a dix ans. «Ici, c'était du jour au lendemain.»

Le Denver Post au Colorado. «Lorsque le coronavirus a frappé, Denver sortait des plus grandes années pour la construction de nouveaux appartements de son histoire. Les développeurs ont achevé plus de 26000 appartements dans le métro Mile High au cours des deux dernières années, dont un record de 13300 en 2018, selon les données de la société de données basée à Denver, Apartment Insights. L'année représente le sommet d'une vague de développement d'appartements datant d'au moins 2015. »

«Maintenant que l'expansion économique d'une décennie qui a contribué à alimenter le boom a pris fin brusquement, les promoteurs immobiliers – à Denver et à travers le pays – se trouvent à la croisée des chemins. Le coronavirus a connu des douleurs à court terme sur le marché des appartements de la ville. Le nouvel immeuble d'appartements Park 17 de Kairoi Residential, près de l'intersection de l'avenue East 17th et des avenues Park, est loué à 12% à ce jour. »

«Les taux d'inoccupation ont augmenté, les loyers ont baissé et les nouvelles unités sont restées vides plus longtemps. Les quartiers du centre-ville de Denver ont été les plus durement touchés. «  Les gens ouvrant leurs portes au cours des six prochains mois ou d'un an, ils vont probablement souffrir d'une lente absorption, ils vont probablement devoir offrir plus de concessions que prévu '', a déclaré Scott Rathbun, consultant chez Apartment Insights. "

De Bisnow à New York. «La ville ferme ses rues pour permettre plus d'espace de restauration en plein air, mais Melissa Fleischut, présidente et directrice générale de la New York State Restaurant Association, a déclaré cette semaine au New York Times qu'il fallait l'agrandir. "Je ne connais personne qui aurait la capacité à l'extérieur qu'ils ont à l'intérieur", a-t-elle déclaré à la publication. "Les ventes ne sont tout simplement pas là où elles doivent être pour rentabiliser les restaurants." "

"" J'ai ces arguments avec le propriétaire: nous n'avons pas la capacité d'opérer dans certains endroits, et je dis: "Comment pouvez-vous me demander de payer un loyer?", A déclaré Nicholas Stone, le fondateur de la chaîne de café australienne Bluestone Lane. Ils disent: «ce n'est pas mon problème.» Eh bien, les prix des actifs ont tellement augmenté au cours des cinq ou 10 dernières années, il est maintenant temps pour tout le monde de partager la douleur. »

Depuis Marketplace. «Le loyer dans des endroits comme New York et San Francisco est, pour employer un terme technique, insensé. Le loyer moyen d'un T2 à New York est de 4 208 $ selon une estimation. Cela changera-t-il? Yuri Pinter vit dans un «deux chambres convertibles» au quatrième étage d'un walk-up dans Hell’s Kitchen. Cela signifie qu'il a été construit comme une chambre, mais un mur partiel a été construit pour convertir le salon en une deuxième chambre. Il n'y a pas de salon. C'est un mode de vie assez courant à New York. »

«Le loyer est de 2 500 $ par mois. Pinter a demandé une pause. "Je leur ai envoyé un e-mail et j'ai demandé 50% de réduction en fait, j'ai demandé à moitié prix." Le propriétaire était accommodant. "Il a dit, nous ne pouvons pas faire cinquante pour cent mais nous ferons 25%." "

«Pinter se demande s'il va rester. «Ça n'en vaut pas la peine, le loyer de New York n'en vaut pas la peine. Parce que nous payons pour le style de vie, nous payons pour la ville, nous payons pour la vie en dehors de l'appartement, sinon cela n'a aucun sens financier. "Combien de Yuris sont là-bas, c'est ce qui va déterminer le loyer . Parce que le loyer n'est, en fin de compte, qu'une mesure du nombre de personnes qui veulent être ici. »

Le San Francisco Chronicle en Californie. «Les loyers d'une chambre à coucher ont baissé par rapport à l'année précédente dans 27 des 31 villes de la région de la baie suivies par Zumper, un site d'annonces immobilières. Les baisses les plus importantes ont été concentrées dans les principaux centres technologiques de la Silicon Valley, notamment Cupertino et Menlo Park. Ces villes affichent certains des loyers les plus élevés de la région. "Les gens prennent définitivement ce temps pour quitter San Francisco", a déclaré Crystal Chen, responsable marketing chez Zumper. "

«Le nombre d'annonces a augmenté d'environ 25% à San Francisco par rapport à l'année précédente, ce qui signifie que les locataires ont plus d'options. Chen a dit que ses amis ont réussi à renégocier le loyer à un taux inférieur et elle exhorte les locataires potentiels à faire pression pour des loyers plus bas et plus d'incitations, qui peuvent inclure des cartes-cadeaux ou un parking gratuit. »

«« Je m'attendais à une baisse importante des loyers et à une forte augmentation des taux d'inoccupation. Le chômage frappe le marché locatif beaucoup plus durement que le marché de la vente », a déclaré Patrick Carlisle, analyste en chef du marché dans la région de la baie au courtage immobilier Compass. «Les locataires qui paient les loyers les plus élevés du pays décampent rapidement si leur emploi disparaît – dans des zones moins chères ou chez maman et papa – et c'est ce qui se passe actuellement.»

De KPBS en Californie. «Le conseil municipal de San Diego a voté de justesse mardi pour prolonger un moratoire sur les expulsions dans toute la ville jusqu'au 30 septembre. Le chômage dans certains quartiers à faible revenu de San Diego oscille autour de 25%. Les membres du conseil, Barbara Bry, Mark Kersey, Chris Cate et Scott Sherman ont voté contre la mesure, citant des préoccupations selon lesquelles les propriétaires ne seraient pas en mesure de payer des hypothèques ou d'entretenir leurs propriétés s'il leur était interdit de renvoyer les locataires qui ne paient pas de loyer.

«« Je comprends et sympathise avec les défis auxquels nombre de nos résidents sont confrontés », a déclaré Bry. "Mais aujourd'hui, on nous demande de voter pour prolonger une ordonnance d'expulsion qui ne résout pas vraiment le problème."

Le Houston Chronicle au Texas. «Les hôtels de Houston ne devraient pas retrouver leurs niveaux de revenus d'avant la pandémie avant 2024, selon la société immobilière commerciale CBRE. Certains peuvent ne pas être aussi longs. L’American Hotel and Lodging Association a prédit cette semaine que l’industrie serait confrontée à des «saisies massives de milliers de propriétés hôtelières» à travers le pays. »

"Avec une forte baisse de la demande de voyages, neuf fois pire que le 11 septembre et avec un taux d'occupation des chambres inférieur à celui de la Grande Dépression, nos propriétaires de petites entreprises ont du mal à survivre", a déclaré Chip Rogers, directeur général de l'association, dans le communiqué. "

«Les hôtels qui ont été financés par des prêts hypothécaires regroupés en titres, connus sous le nom de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales ou CMBS, sont particulièrement menacés. Les investisseurs en immobilier commercial sont confrontés à des problèmes similaires à ceux rencontrés par les investisseurs dans les hypothèques immobilières résidentielles dans les années qui ont précédé l'effondrement du logement il y a plus d'une décennie. Comme pour les maisons, la plupart des propriétés commerciales sont achetées avec des hypothèques, qui sont ensuite regroupées en titres et vendues à des investisseurs, dont les rendements dépendent des propriétaires qui effectuent leurs paiements mensuels. »

«Un quart des hypothèques hôtelières titrisées étaient en souffrance en juin, selon les données de la société de données sur les valeurs mobilières Trepp. Mais les propriétaires d'hôtels qui ont du mal à effectuer des paiements mensuels trouvent beaucoup moins de flexibilité si leurs prêts hypothécaires ont été titrisés, selon une enquête de l'association hôtelière. »

Seuls 20% des propriétaires d'hôtels dont les prêts hypothécaires avaient été regroupés en titres ont bénéficié d'un allégement sur leurs prêts, contre 91% des propriétaires d'hôtels qui avaient emprunté auprès des banques, ce qui rend plus probable le blocage de ces prêts hypothécaires, a déclaré Rogers. «Sans action pour consolider la dette commerciale, en particulier les prêts CMBS, l'industrie hôtelière connaîtra des saisies de masse et des pertes d'emplois permanentes qui se transformeront en une crise immobilière commerciale plus importante qui affectera d'autres segments de l'économie.»

The South Florida Business Journal. «La lutte de plusieurs mois du pays pour retrouver son assise économique au milieu de la pandémie de Covid-19 pousse les consommateurs à un point de rupture, avec les derniers signes de détresse qui éclatent sur le marché américain des appartements. Le sud de la Floride, qui avait une commercialisation locative relativement saine avant la récession, n'a pas été épargné. »

«Une analyse par Business Journals des données sur la construction et les prêts hypothécaires a identifié un recul significatif des permis de construire multifamiliaux et des mises en chantier depuis février. La réduction des effectifs préfigurait la douleur et, dans certains cercles, les opportunités à venir, car les propriétaires de biens immobiliers de la Floride à la Californie ont depuis signalé des hausses de loyers manqués et des demandes de soulagement parmi les locataires touchés par la flambée record du pays dans le chômage. »

«Au 15 juin, les Business Journals ont identifié 4 966 propriétés multifamiliales signalées par des agents de crédit pour des problèmes menaçant leurs opérations et leur santé financière, soit une augmentation de 46% par rapport aux 3 403 compte tenu du même statut de« liste de surveillance »en mars. Alors que les préoccupations variaient d'un faible taux d'occupation aux besoins d'entretien, la grande majorité des problèmes cités parmi les propriétés de la liste de surveillance nouvellement émise étaient liés à Covid-19, selon des dizaines de notes de service de prêt examinées pour cette histoire.

«L'augmentation des prêts en difficulté s'est concentrée dans les grandes villes avec de grands marchés d'appartements. Parmi les cinq zones ayant le plus grand nombre de logements multifamiliaux analysés, New York et Los Angeles ont toutes deux vu une augmentation de 59% des propriétés d'appartements à surveiller de mars à juin. Des pointes ont également été signalées à Houston (68%), Dallas (41%) et Washington, D.C. (70%). »

«Dans le sud de la Floride, le nombre de prêts sur la liste de surveillance est passé de 31 avec un solde de 334 millions de dollars à 98 avec un solde de 794 millions de dollars. Peut-être encore plus troublant, davantage de prêts multifamiliaux dans le sud de la Floride ont été signalés par des agents spéciaux comme étant en retard ou en défaut. »

«Au 31 mai, il y avait environ 106 millions de comptes de crédit à la consommation – allant des prêts automobiles à la dette étudiante, aux hypothèques immobilières et aux cartes de crédit – à un certain stade de la réparation auprès des prêteurs. C'était plus du triple par rapport au mois précédent, selon TransUnion LLC, une société de recherche sur le crédit. »

«Des signes similaires de stress apparaissent dans les rapports des prêteurs pour les principaux immeubles d'appartements à travers le pays. Au développement tentaculaire de ParkMerced au 3711 19th Ave. à San Francisco, le propriétaire Maximus Properties a récemment averti son agent de crédit des problèmes de trésorerie potentiels dus à la pandémie de Covid-19. La propriété soutient environ 1,26 milliard de dollars de dette hypothécaire. »