Les vendeurs peuvent avoir à faire des ajustements de prix pour vendre

Un rapport du Wall Street Journal. «Le coronavirus a envoyé des parts d'établissements de soins aux personnes âgées dans une spirale de crainte que toute contagion supplémentaire dans les bâtiments de soins aux personnes âgées puisse nuire aux opérations et entraîner une baisse de l'occupation. Les parts des fiducies de placement immobilier dans les soins de santé ont chuté de 50% depuis le 24 février, selon FactSet, la baisse s'accélérant en mars. Le secteur du logement pour personnes âgées subissait déjà la pression d'une construction excessive de Chicago à la Nouvelle-Angleterre, qui a créé une surabondance de l'offre émergente sur les principaux marchés. L'an dernier, les rendements des portefeuilles de logements pour personnes âgées étaient d'environ 7% négatifs. »

De Spare Foot. «La sur-construction continue à travers le pays exerce des pressions sur les prix sur les installations de libre-entreposage dans la plupart du pays – et nulle part les pressions sur les prix ne sont plus importantes qu'à Pittsburgh, dans les Twin Cities du Minnesota et à Charleston en Caroline du Sud, selon un nouveau rapport de Yardi Matrix. Il y a Pittsburgh, les villes jumelles du Minnesota et Charleston en Caroline du Sud – où les prix d'une année à l'autre sont passés de 7 à 8%, selon les données. Les trois marchés ont des caractéristiques et des caprices différents, mais leurs baisses de prix récentes se résument finalement à une chose: la construction excessive. »

"Sur les marchés de Minneapolis et St. Paul, au Minnesota, Chris Kirwan, président d'Acorn Mini Storage dans les villes jumelles, a déclaré que des dizaines et des dizaines de nouvelles installations avaient été construites ces dernières années, augmentant ainsi l'offre globale d'environ 15 à 20%, et cela «commence vraiment à rattraper tout le monde». «C'est partout dans la région», a-t-il déclaré à propos des nouvelles installations de libre-entreposage. "C'est une situation de surapprovisionnement, certainement." "

«Tom Flannigan, un courtier d'Argus Self Storage Advisors, a déclaré qu'il avait récemment évalué une propriété de libre-entreposage dans la région de Twin Cities – et avait constaté que sa valeur avait chuté de plus d'un million de dollars par rapport à quelques années plus tôt, grâce à la baisse des loyers et l'augmentation du nombre de nouvelles installations dans la région. Il y a «des tonnes de nouveaux approvisionnements» dans la région des Twin Cities, at-il dit. Les fiducies de placement immobilier et d'autres acteurs plus importants exploitent activement le marché, notamment le stockage public, qui, selon Flannigan, construit actuellement une nouvelle installation de 200 000 pieds carrés dans la région. »

«À Charleston, SC, l'histoire est à peu près la même: l'offre excédentaire. Une «combinaison de tout le monde» semble construire de nouvelles installations en Caroline du Sud, mais les entreprises affiliées à de grandes FPI sont particulièrement agressives sur le plan de la construction, explique Mike MacManus, premier vice-président des investissements chez Marcus & Millchap, un courtier en investissement immobilier commercial . Charleston et Greenville sont des «foyers» de nouvelles constructions, at-il dit. "Il y a une touche d'optimisme aveugle sur certains marchés", a déclaré MacManus à propos de la construction en Caroline du Nord et en Caroline du Sud. "

Le Columbus Dispatch dans l'Ohio. «Six complexes d'appartements sont sur le point d'ouvrir le centre-ville et deux récemment construits se remplissent encore, ajoutant jusqu'à 1 000 appartements vides dans le centre-ville et le plus grand test à ce jour de la profondeur de l'audience pour la vie en centre-ville. Il y a tellement de nouveaux appartements que le service immobilier CoStar a conclu que la «croissance explosive du centre-ville a finalement dépassé la demande. Les moteurs de la demande du centre-ville ne sont allés nulle part, mais il semble que, pour la première fois depuis des années, ils aient sursaturé le marché avec l'offre », a déclaré CoStar.»

«« Avec toutes ces unités mises en ligne, nous allons les voir se battre un peu pour les locataires », a déclaré Rob Vogt, associé directeur de la firme de recherche immobilière Columbus VSI. "Nous verrons des offres spéciales de location, des loyers mensuels gratuits, des cadeaux." "

De Pro-Builder. "Cue soupire de soulagement des locataires: Multifamilial va avoir une grande année en 2020. Les experts prévoient que les constructeurs ajouteront 370 942 unités au cours de l'année, une augmentation énorme de 50 pour cent à partir de 2019. Ces unités supplémentaires devraient soulager les pressions croissantes sur le marché de la location en raison du faible inventaire et de la hausse des prix dans de nombreuses régions du pays. Il n'est pas toujours facile de trouver un appartement qui répond à vos besoins à un prix abordable, mais la situation pourrait s'améliorer dans la région de Washington, D.C., et à travers le pays. Cette année, plus d'immeubles à appartements devraient être achevés aux États-Unis qu'à tout autre moment au cours des trois dernières décennies, selon RealPage. »

De Community Impact au Texas. «Les effets du coronavirus se feront sentir sur le marché immobilier local, a déclaré Yolanda Ames, agent immobilier de Bay Area avec Houston Properties Team. En raison de la flambée et de la baisse des prix du pétrole et du gaz, le marché boursier est en baisse. Certains acheteurs utilisent des actions et des obligations comme mise de fonds sur les maisons, mais avec la baisse, ils ne peuvent pas se permettre des maisons et se retirent des transactions, a déclaré Ames. "Nous avons vu certains foyers revenir sur le marché", a-t-elle déclaré. "

«Davantage de logements pourraient arriver sur le marché car les emplois sont affectés par l'épidémie et les résidents vendent des maisons pour maintenir leurs finances à flot», a-t-elle déclaré. En outre, les maisons peuvent devenir moins chères à mesure que de plus en plus de personnes pénètrent sur le marché en raison du coronavirus, ce qui en fait un bon moment pour les acheteurs de maison, a déclaré Ames. "L'avantage pour un acheteur maintenant… est que les vendeurs peuvent avoir à faire des ajustements de prix pour vendre", a-t-elle déclaré. "

The Review Journal au Nevada. «Il y a quelques semaines à peine, l’économie de Las Vegas était en plein essor. Après des années de récupération du caniveau de la Grande Récession, les habitants pourraient pointer vers des milliards de dollars de projets immobiliers. Le nombre de touristes était élevé, le taux de chômage a continué de chuter et le marché du logement, après avoir chuté en 2019, a décollé avec d'énormes augmentations des totaux de ventes pour commencer l'année. Mais le coronavirus a frappé. »

«Il est trop tôt pour dire exactement comment le coronavirus affectera l'industrie immobilière du sud du Nevada. Cela dépendra probablement de plusieurs facteurs, y compris s'il y a des pertes d'emplois généralisées, si les prêteurs réduisent le financement de futurs projets ou si l'économie globale commence à se développer, incitant les développeurs à tirer le bouchon sur leurs projets. Au moins une chose est sûre: vous ne pouvez pas surestimer l’importance du tourisme pour Las Vegas et son marché du logement, étant donné que tous les habitants de la vallée qui travaillent dans l’industrie, l’approvisionnent ou s’en nourrissent. »

Le San Francisco Chronicle en Californie. «Comme une grande partie de l’économie de la région de la Baie s’arrête en raison du nouveau coronavirus, les constructeurs de maisons se débrouillent – versant du béton et suspendant des cloisons sèches. Actuellement, 10 000 unités sont en construction à San Francisco. Environ 4 300 ont été achevés en 2019. En outre, des projets abordables à San Francisco sont soutenus par le crédit de premier ordre de la ville, ce qui en fait un refuge sûr pour les investisseurs en période de turbulence, a déclaré Rebecca Foster, directrice générale du San Francisco Housing Accelerator Fund. . "

«Mais les développeurs abordables sont également confrontés à une incertitude accrue. Le coronavirus perturbe déjà le marché des obligations exonérées d'impôt, a déclaré Foster. La plupart des projets de logements abordables à San Francisco sont financés en partie par la vente d'obligations exonérées d'impôt. Foster a déclaré qu'elle s'apprêtait à vendre des obligations exonérées d'impôt au cours des prochains mois pour un projet de logement avec services de soutien pour les anciens sans-abri dans le sud de Market. "Il est possible que les obligations se vendent moins cher que prévu, mais il est également possible qu'il n'y ait pas d'acheteurs", a-t-elle déclaré. "

Le California Globe. «Le spectre de l'insolvabilité des villes et des comtés de Californie n'est pas nouveau. Trois grandes villes californiennes ont déjà déclaré faillite, Vallejo en 2008, Stockton et San Bernardino en 2012. En octobre 2019, le California State Auditor’s Office a rendu compte de la santé fiscale de 471 villes californiennes. Sur ce que le bureau du California State Auditor décrit comme un «  tableau de bord à haut risque du gouvernement local '', ils ont identifié 18 communautés à haut risque: Compton, Atwater, Blythe, Lindsay, Calexico, San Fernando, El Cerrito, San Gabriel, Maywood, Monrovia, Vernon, Richmond, Oakland, Ione, Del Rey Oaks, Marysville, West Covina et La Habra. »

«Sur ce segment zoomé, les villes en difficulté financière de (du nord au sud) Richmond et El Cerrito (contiguës), et Oakland peuvent être vues surlignées en rouge. Le sud de la Californie a également sa part de villes en difficulté financière, comme le montre le segment de carte suivant tiré du tableau de bord du California State Auditor. Dans le sens des aiguilles d'une montre, en partant du haut, les villes les plus menacées financièrement sont Monrovia, West Covina, La Habra, Compton, Vernon and Commerce (contiguës) et San Gabriel. »

«En octobre 2019, lorsque le California State Auditor a mis en garde les Californiens contre 18 villes en péril financier immédiat, la situation économique globale semblait très différente de celle d'aujourd'hui. Et à cette époque, des articles faisant état de l'avertissement du vérificateur publié par Reason, Governing et Associated Press indiquaient tous que les pensions sous-financées étaient la principale cause de leur détresse financière. »

«Mais maintenant quoi? Maintenant que l'économie ralentit et que la valeur des investissements se corrige considérablement à la baisse? Un point doit être réitéré à un moment comme celui-ci: s'il est vrai qu'un statut de capitalisation à 80% est considéré comme suffisant pour un fonds de pension, il se réfère à une moyenne sur l'ensemble du cycle économique. Il ne représente pas ce qui devrait être nécessaire à la fin d'un marché haussier. Les fonds de pension des employés publics de la Californie, il y a quelques semaines et à ce que nous savons maintenant que c'était la fin d'un marché haussier de 11 ans, n'étaient financés qu'à 70%.

«Un système de retraite sain après plus d'une décennie de rendements extraordinaires devrait être surfinancé. Il est peut-être crédible d'être optimiste à l'idée de tomber un peu en deçà du seuil de 80% après dix ans de marasme d'investissement, mais il est absurde et dangereux de prétendre qu'un tel niveau de financement est adéquat après dix ans ou plus de gains d'investissement spectaculaires. . "

«Et ce ne sont plus seulement les pensions qui vont affecter la santé financière des villes de Californie, de San Jose et Oakland au nord à Los Angeles au sud. La correction récente et attendue depuis longtemps du marché boursier a été déclenchée par une pandémie mondiale qui va paralyser d'énormes segments des États-Unis et de l'économie mondiale au cours des prochaines semaines, voire des mois, pour plusieurs semaines. Cela entraînera un cratère des revenus de la taxe de vente tant que les mandats de «distanciation sociale» resteront en place, et après cela, même un rebond extraordinaire ne compensera probablement pas la perte. »

«Les gouvernements locaux et étatiques de Californie ont eu plus d'une décennie pour mettre de l'ordre dans leur situation financière. Au lieu de cela, ils ont largement ignoré le problème des retraites, même le gouverneur Jerry Brown a qualifié les réformes PEPRA de 2014 de compromis inadéquat n'offrant que des améliorations progressives. Ils ont continué de faire des demandes punitives aux entreprises, en augmentant les impôts et les dépenses à chaque occasion. Ils ont promulgué des réglementations qui rendent financièrement impossible le développement du logement abordable et de l'énergie pour les intérêts du secteur privé. Ils ont vidé les prisons et ouvert les frontières, mettant un stress supplémentaire sur les services publics. Ils ont créé un état où une petite poussée mettra fin aux bons moments. »

«Cette poussée est venue. Même les non-religieux peuvent trouver une parabole appropriée pour le dilemme d'aujourd'hui dans Genèse chapitre 41, versets 17 à 33. Pendant les bonnes années, vous vous préparez pour les mauvaises années. Dommage que la sagesse des âges ne s'applique absolument pas à la Californie éveillée. »