Maintenant que l'appréciation des prix n'est pas là, les investisseurs disent: Oh, attendez une seconde, il y a un risque là-dedans

Un rapport de People Magazine. «San Francisco a connu une baisse massive des prix de location d'appartements, selon un nouveau rapport. De nombreuses autres grandes villes du pays connaissent des tendances similaires. Selon Bloomberg, les loyers des studios à Manhattan ont chuté de 15% à 2495. De même, à Seattle, les prix d'un studio ont chuté de 12% à 1490 dollars. Selon le rapport, les prix de location médians des studios de la région de la baie ont chuté de 31% d'une année sur l'autre à 2 285 dollars. Les prix d'une chambre ont chuté de 24,2% à 2 873 $, tandis que les prix des deux chambres ont baissé de 21,3% à 3 931 $. »

Tiré de Multi-Housing News. «La plupart des prêts multifamiliaux sont prudemment souscrits et fonctionnent bien, mais des fissures commencent à apparaître dans les propriétés des marchés Gateway qui étaient stables avant COVID-19, selon une analyse des propriétés dans la base de données de Yardi Matrix. L'analyse, qui portait sur plus de 41000 propriétés multifamiliales, a révélé que le ratio médian de couverture du service de la dette (DSCR) pour les prêts garantis par des propriétés multifamiliales en août était supérieur à 1,54, ce qui signifie que le revenu net est d'environ 54% supérieur aux paiements hypothécaires. . »

«Cependant, la proportion de propriétés avec des métriques DSCR et LTV plus faibles a augmenté dans les propriétés de classe A des métros Gateway. L'étude a révélé qu'un peu plus d'un quart (26%) de ces propriétés avaient des DSCR inférieurs à 1,0 en août, ce qui signifie que le revenu net est inférieur aux paiements hypothécaires. C'est environ le double de la moyenne de toutes les propriétés de l'étude. Le pourcentage de prêts avec un DSCR inférieur à 1,0 était de 12,4% pour les propriétés de classe B et C dans les zones Gateway, de 12,5% pour les propriétés sur les marchés secondaires et de 11,4% sur les marchés tertiaires. »

Depuis Connect Media. Pour résumer, 2020 a gêné ce que les acteurs du marché prévoyaient en janvier serait une année record pour les créations commerciales / multifamiliales. La publication de la Mortgage Bankers Association a récemment interrogé des professionnels chevronnés d'une agence de notation de crédit et obtenir leur point de vue sur l'abstention, les séances de réduction des prêts et les défis de gestion de portefeuille pour les CMBS des agences et des non-agences dans un environnement très changé.

«Alex Killick, responsable des activités de services spéciaux de CWCapital:« Bien que nous ayons traité d'actifs abandonnés ou fermés dans le passé, cela n'a jamais été aussi répandu. »Gina Sullivan, SVP de la division des services de prêt et de gestion d'actifs de KeyBank Real Estate Capital:» Malheureusement, la pandémie n'a épargné ni emplacement géographique ni propriété. La plupart des propriétés, quel que soit leur type, ont été touchées d'une manière ou d'une autre. À partir de mars, nous avons commencé à recevoir un grand nombre de demandes d'allègement de la dette et de modification de prêt. »

«Adam Fox, directeur principal du groupe CMBS américain de Fitch Ratings:« À partir de mars, tous les gestionnaires ont commencé à voir un afflux important de demandes d’allégement de la dette des emprunteurs pour tous les produits de prêt. Les services nord-américains ont réagi en réaffectant le personnel existant et, dans une moindre mesure, en embauchant de nouveaux employés pour augmenter les ressources du service client afin de faire face aux niveaux records de demandes croissantes. »

De Boston.com au Massachusetts. «Les taux d’inoccupation des appartements plus élevés que d’habitude dans certains des quartiers les plus en vogue de Boston placent la ville dans un marché de locataires rare. Les quartiers dont le taux d’inoccupation est supérieur à 10% comprennent le centre-ville, Back Bay, South End, Seaport, South Boston et le quartier Alewife de Cambridge. Les concessions locatives et les incitations telles que les frais de courtage payés par le propriétaire visent à stimuler la demande dans un marché du logement instable. Cela est particulièrement vrai pendant une pandémie mondiale, lorsque les étudiants, à l'origine d'une grande partie de la demande d'appartements à Boston, apprennent à distance. "

De banquier et commerçant du Massachusetts. «Même si un certain nombre de nouveaux bâtiments se développent autour de Boston et qu'une vague de demandes pour plus a commencé à couvrir les responsables locaux de la planification, les signes abondent que le secteur de l'immobilier commercial pourrait être dans une période difficile. Les nouveaux baux de bureaux sont essentiellement au point mort, et les nouveaux projets d'appartements de luxe autour de Boston offrent toutes sortes d'incitations pour essayer de remplir des unités qui soudainement ne bougent pas grâce au coronavirus.

De Bisnow New York. «Les demandes de loyers dans certaines des rues commerçantes les plus connues au monde ont connu des baisses spectaculaires au cours des derniers mois, alors que les propriétaires commencent à se mettre en quatre pour occuper l’espace. Il ne fait aucun doute qu'une réinitialisation majeure déjà en cours s'accélère. La co-fondatrice de Silver Eagle Advisors, Wendy Silverstein, qui a travaillé chez Citibank, Vornado, New York REIT et WeWork, a décrit le commerce de détail comme «clairement» en difficulté. »

«Il y a eu très peu de découverte du prix de la« nouvelle valeur »de certaines de ces propriétés», a-t-elle déclaré. «  Les loyers des commerces de détail (à Manhattan) étaient si ridiculement élevés, ils n'étaient pas durables, même lorsque le marché était bon … Les loyers doivent juste être une fraction de ce qu'ils sont pour que les entreprises se sentent en sécurité pour prendre le risque de s'ouvrir . '»

La vraie affaire à New York. «Signe de l'aggravation des problèmes pour un projet de condo problématique, l'accord de financement pour la soi-disant tour penchée du port maritime de Manhattan s'est effondré. Le bâtiment de luxe inachevé de 60 étages de Fortis Property Group au 161 Maiden Lane a été assiégé par des retards de construction et des litiges pendant des années. Et maintenant, ses prêteurs ont cessé de financer son prêt à la construction. Ce mois-ci, un groupe de prêteurs dirigé par la Bank Leumi USA a déclaré que le prêt à la construction du projet dont il était issu en 2016 était désormais en souffrance. Il a fait appel à la maison de courtage Newmark Knight Frank pour vendre le prêt de 120 millions de dollars. »

«La Banque Leumi a affirmé que l’incapacité du projet à recevoir le certificat a rendu difficile la vente des unités du projet. À un moment donné, les acheteurs avaient signé des contrats pour 71 des 99 unités, mais en raison des retards, toutes sauf huit ont été annulées, selon la requête en rejet de la Bank Leumi USA. »

La vraie affaire sur la Floride. «Wilmington Trust poursuit une coentreprise entre Simon Property Group et la Compagnie de la Baie d’Hudson pour avoir prétendument omis d’effectuer des paiements hypothécaires. Dix Saks Fifth Avenue et 24 emplacements Lord & Taylor sont nommés dans le procès, qui a été déposé plus tôt ce mois-ci devant la cour de circuit du comté de Miami-Dade, a rapporté le South Florida Business Journal. Le procès allègue que les emprunteurs n'ont effectué aucun paiement depuis mars. Wilmington, qui a déposé la plainte dans le cadre d'une fiducie commerciale de titres adossés à des créances hypothécaires, poursuit Saks Dadeland Leasehold LLC, qui loue la Saks Fifth Avenue au Dadeland Mall à Miami.

De Socket Site en Californie. «En plus des 5,6 millions de pieds carrés d'espaces de bureaux directement vacants et non loués répartis dans la ville, ce qui représente une augmentation d'environ 3,7 millions de pieds carrés d'espace non loué à la même période l'an dernier, il y a maintenant 6,2 millions de pieds carrés. de bureaux à San Francisco qui ont été loués mais sont vacants et recherchent activement une sous-location, ce qui représente une augmentation de 770 000 pieds carrés d'espace sous-louable à la même époque l'année dernière, selon Cushman & Wakefield.

«En tant que tel, il y a maintenant 11,8 millions de pieds carrés de bureaux vacants répartis à travers San Francisco pour un taux de vacance à l'échelle de la ville de 14,1%, ce qui est en hausse par rapport à un taux de vacance de bureaux de 9,8% à la fin du deuxième trimestre et par rapport à un poste vacant. taux de 5,5 pour cent, soit 4,5 millions de pieds carrés d'espace vacant, à la même période l'an dernier. Dans le même temps, l'activité de location au cours des deux derniers trimestres a atteint son plus bas niveau depuis 30 ans, avec seulement 385000 pieds carrés d'activité de location au troisième trimestre, contre un nadir post-ère DotCom de 933000 pieds carrés au deuxième trimestre de 2001 , et avec environ 3,1 millions de pieds carrés d'espace de bureau actuellement en construction. »

Le Los Angeles Times en Californie. «L'impact du COVID-19 s'est répercuté sur le marché des bureaux du comté de Los Angeles au troisième trimestre. L'occupation des bureaux a chuté de 2,7 millions de pieds carrés, une aggravation des conditions au deuxième trimestre, lorsque l'occupation a chuté de 1,9 million de pieds carrés, a déclaré le courtier immobilier CBRE. La faiblesse du crédit-bail au troisième trimestre correspond à peu près à la baisse du taux d'occupation observée au début de 2009, le pire trimestre pour le marché pendant la Grande Récession. La vacance globale a grimpé à 15% au troisième trimestre, contre 13,7% au trimestre précédent et 12,6% à la même période un an plus tôt. »

«L’activité de crédit-bail est bien en deçà des niveaux pré-COVID», a déclaré le courtier de CBRE Todd Doney. «La grande majorité des transactions conclues sont des renouvellements de baux à court terme, ce qui permet en quelque sorte de faire avancer les choses.» »

«Le marché a également vu une explosion d’espaces de sous-location offerts par les locataires à la recherche d’un revenu en louant un espace pour lequel ils paient mais qu’ils n’utilisent pas, ce qui est courant dans une économie en difficulté. Environ 2 millions de pieds carrés d'espace de sous-location ont frappé le marché de L.A. depuis le début de la pandémie, a déclaré Doney. "Les propriétaires commencent à devenir agressifs" sur les concessions aux locataires, a déclaré Doney. "

«Un locataire bien conscient de cette tendance est Michael Pollack, vice-président de l'immobilier chez Premier Workspaces. La société basée à Irvine occupe environ 2 millions de pieds carrés dans 93 emplacements dans plusieurs États, fournissant des bureaux de travail collaboratif et des suites exécutives. "Pour le moment, nous ne cherchons pas à signer de nouveaux baux nulle part dans le pays", a déclaré Pollack. «Nous pensons que les tarifs de location vont baisser.» »

«Pollack prédit que les propriétaires devront être plus généreux d'ici le premier trimestre de l'année prochaine à mesure que la récession économique se poursuivra. "Au minimum, les concessions vont augmenter", a-t-il dit. "

L'observateur de Culver City en Californie. «Avez-vous remarqué plus de panneaux de pelouse que l'an dernier pour annoncer des appartements à louer? Eh bien, vous pourriez voir une tendance. Les loyers de Santa Monica ont diminué de plus de 10% depuis le début du verrouillage du coronavirus le 19 mars 2020, selon Insurify. «Une étude récente a révélé qu'au cours de la pandémie de coronavirus, les villes californiennes ont connu certaines des plus fortes baisses des prix des loyers du pays», a écrit Emily Leff, porte-parole d'Insurify. «Entre mars et septembre 2020, les loyers de Santa Monica ont baissé de 10,3% (elle est 15e sur la liste des 20 villes ayant les plus fortes réductions de loyer pendant la pandémie). En septembre 2020, le coût moyen du loyer pour un logement de 2 chambres à Santa Monica était de 2432 $. La variation annuelle du loyer (de 2019 à 2020) est de -11,1%. »

L'Oregonian. «Le coût de location d'un appartement à Portland est en baisse, annulant des années d'augmentations régulières et dépassant les baisses dans la plupart des autres villes. «La baisse des loyers d’une année à l’autre de Portland est en fait assez élevée», a déclaré Rob Warnock, associé de recherche chez Apartment List. «Seattle, Washington D.C., Oakland et Minneapolis sont de tailles relativement similaires et ont des baisses de prix relativement similaires, mais la majorité des villes ont, je pense, des loyers plus stables que ce que nous constatons à Portland.» »

«Les énormes baisses que nous constatons sont vraiment concentrées sur les marchés les plus sous-approvisionnés et les plus chers historiquement», a déclaré Warnock. «Je ne pense pas que ce soit une coïncidence si San Francisco et New York sont les deux marchés les plus chers et connaissent également les deux baisses de loyer les plus spectaculaires en ce moment.» »

De la carte de la culture Austin au Texas. «Le loyer médian d'une chambre au Texas était de 1 054 $ en janvier. Il est tombé à 1 005 $ en octobre, soit une baisse significative de 4,7%. Les unités de deux chambres qui ont commencé 2020 à un prix médian de 1306 $ ont chuté de 2,3% à 1276 $ en octobre. Les baisses au Texas peuvent être attribuées, au moins en partie, aux prix du pétrole, note Abodo. Abodo a récemment expliqué la profondeur de la crise pétrolière dans l'ouest du Texas en termes de prix de l'hébergement: «Pendant le récent boom pétrolier, les prix des motels – même pour des marques à petit budget comme Motel 6 – étaient généralement indiqués à 350 dollars par nuit ou plus. Maintenant, les chambres sont disponibles pour environ 50 $. ""

«Le coût du pétrole et d'autres défis liés à la location d'appartements au milieu de la pandémie ont eu un impact sur les prix des loyers au Texas, et Abodo s'attend à ce que les loyers à l'échelle de l'État restent à leurs niveaux actuels ou diminuent légèrement à l'approche de 2021. Le marché d'Austin est en baisse tout comme au Texas. ' tendance à la baisse. Abodo attribue la «légère faiblesse» des loyers à Austin au ralentissement économique général, ainsi qu’à un manque d’intérêt renouvelé pour vivre au centre-ville. »

De Huffington Post Canada. «Avec la pandémie COVID-19 qui réduit considérablement la demande de logements locatifs dans les villes et qui a pratiquement tué les locations Airbnb, l'offre de condos à vendre à Toronto a atteint des niveaux records au cours des derniers mois. Le nombre de condos de revente disponibles dans la ville de Toronto a plus que quadruplé, passant d'environ 1 500 avant la pandémie à 6 455 à la mi-octobre, le nombre le plus élevé jamais enregistré sur le marché. Il a grimpé en flèche de semaine en semaine. »

«Je ne sais pas quand cela va s’arrêter. Tant que cela continuera d’augmenter, les choses continueront de s’adoucir », a déclaré Scott Ingram, un agent immobilier de Toronto.»

«Et cela n'inclut pas les condos nouvellement construits, qui devraient arriver sur le marché en nombre record au cours des prochaines années. La région a eu un record de près de 80 000 unités de condos en construction au cours de la dernière année, selon Urbanation. Selon un récent sondage, Toronto avait plus de grues dans le ciel au troisième trimestre de cette année que New York, L.A., Chicago et San Francisco réunis. Toronto n’est pas le seul endroit où l’offre de condos augmente, même si d’autres villes ne le voient pas dans la même mesure. Les inscriptions actives de Vancouver ont augmenté de 44% en septembre par rapport à un an plus tôt. "

«Re / Max a déclaré que les prix des condos à Toronto, ainsi que les loyers, devraient baisser dans les mois à venir.» Il a pointé du doigt «l'effondrement» du marché Airbnb, qui a convaincu de nombreux propriétaires de vendre leurs unités. ou les louer sur le marché de la location à long terme – où les loyers ont chuté brutalement ces derniers mois dans de nombreuses grandes villes du Canada.

«La baisse des tarifs de location est l’une des principales raisons pour lesquelles l’offre augmente», a déclaré Ingram au HuffPost Canada. «  Vous avez des investisseurs qui encaissent, et pour doubler, vous avez moins d'investisseurs qui ont cassé ces choses. '' Ingram a noté que, ces dernières années, de nombreux investisseurs en copropriété ont accepté des flux de trésorerie négatifs (des loyers qui n'ont pas ne couvrent pas leurs frais) car ils s'attendaient à une appréciation des prix de leurs appartements. Maintenant, beaucoup commencent à réaliser que cela pourrait ne pas arriver.

«Maintenant que l’appréciation des prix n’est pas là, c’est un jeu de balle différent», a-t-il déclaré. "(Les investisseurs) disent:" Oh, attendez une seconde, il y a un risque là-dedans. "… Le risque est beaucoup plus élevé dans les visages des gens maintenant." "

De Domain News en Australie. «Les loyers des appartements dans l’un des quartiers les plus recherchés du centre-ville de Sydney ont chuté de près de 27% au cours de l’année écoulée, ce qui constitue une manne massive pour les locataires à la recherche de logements qui ne dépassaient pas leur budget. Le loyer hebdomadaire de Millers Point a chuté de 26,9% pour atteindre une nouvelle médiane de 708 $, la plus forte baisse de toutes les réductions touchant principalement les appartements de la ville et de la banlieue est, selon le Domain Rent Report.

«J'ai la chance d'avoir un propriétaire très, très compatissant», a déclaré le photographe de mariage primé John Laham, 67 ans, qui loue un appartement dans le prestigieux immeuble Highgate à Millers Point dans le nord du CBD. «  Il a accepté de me donner une grande réduction où mon loyer a presque diminué de moitié jusqu'à ce que les choses s'améliorent. ''

«Dans le même temps, bon nombre des anciennes terrasses de la banlieue qui ont été converties en appartements pour des locations à court terme pour les touristes sont maintenant de retour dans la piscine résidentielle, explique John McInerney, l'ancien président du Millers Point Residents Action Group. «C’est le changement le plus important, donc les loyers ont chuté avec beaucoup plus d’offre alors qu’avant d’évaluer les résidents de longue date», a-t-il déclaré. »

«Malabar, dans l'est, est une autre banlieue où les loyers des maisons, cette fois, ont chuté de 20,8 pour cent à 950 dollars, tandis que les loyers des maisons de Pyrmont sont en baisse de 16,5 pour cent à 710 dollars et les loyers unitaires de 15,1 pour cent à 620 dollars. Pendant ce temps, les unités Haymarket ont baissé de 15,2% à 700 $, les unités de The Rocks de 15% à 850 $ et celles de la ville de Sydney de 14,7% à 640 $.

«Les loyers des logements dans d'autres zones au-delà de la ville et de l'est ont également été touchés car les locataires déménagent dans des maisons, profitant de loyers moins chers, selon le Dr Nicola Powell, analyste de recherche senior chez Domain. Les loyers des appartements ont baissé de 18,2% à Bass Hill, par exemple, de 17,3% à Dundas Valley sur la Haute-Côte-Nord et de 14,3% à Tempe dans le centre-ouest.