Mise en danger imprudente et mentalité sans bulle

Un rapport de Reuters. "NOUS. La confiance des constructeurs de maisons a augmenté pour un troisième mois consécutif en août pour atteindre son plus haut niveau jamais enregistré alors que les taux d'intérêt historiquement bas stimulent le trafic des acheteurs, selon les données. Mais alors même que la confiance des constructeurs de maisons augmente, de plus en plus de propriétaires touchés par la crise ont cessé de payer leurs prêts hypothécaires, selon un autre rapport. Le taux de défaillance des prêts hypothécaires résidentiels est passé à 8,2% au deuxième trimestre, en hausse de près de 4 points de pourcentage par rapport au premier trimestre et la plus forte augmentation trimestrielle jamais enregistrée, selon la Mortgage Bankers Association.

«Les prêts soutenus par la Federal Housing Administration, un programme utilisé par de nombreux primo-accédants et les personnes à faible revenu, ont vu leur taux de délinquance grimper à près de 16% – le plus élevé depuis le début de l'enquête il y a plus de quatre décennies.

L'Olympien à Washington. «Après la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement américain a subventionné l'accession à la propriété en offrant des prêts hypothécaires à faible taux d'intérêt par le biais de la Federal Housing Administration. «  Le truc à propos de ces excellents prêts FHA: parce qu'ils maintenaient les taux d'intérêt bas, vos paiements hypothécaires étaient suffisamment bas pour que pour de nombreuses familles de la classe ouvrière, il était moins cher d'acheter une maison et de payer une hypothèque que de payer un loyer, c'est vrai aujourd'hui », a déclaré Savvina Chowdhury, membre du corps professoral de l'Evergreen State College, qui enseigne l'économie féministe. «Le logement est le principal moyen par lequel les familles ouvrières américaines ont pu bâtir leur richesse.» »

Le Sentinel Colorado. «Aurora reste l'un des marchés du logement les plus solides du pays. «Je serais ravi de dire que ce sont les gens qui affluent vers Aurora, mais ce sont les gens qui affluent vers le Colorado et Aurora offre le logement le plus abordable», a déclaré John Mitchell, de l’Aurora Association of Realtors. »

«Aurora arrive sur la liste des marchés les plus abordables de RealtyHop. 34, avec un prix moyen de la maison à 410 000 $ et le revenu médian à 58 000 $. »

Le journal de Wall Street. «Les propriétaires de partout au pays se précipitent pour refinancer à des taux d'intérêt historiquement bas. Beaucoup constatent que les prêteurs ont réservé leurs meilleurs taux aux acheteurs. L'écart s'est encore accru après que Fannie Mae et Freddie Mac ont imposé la semaine dernière une nouvelle commission aux prêteurs pour la plupart des refinancements afin de se protéger des pertes potentielles. Michael Menatian, président de Sanborn Mortgage Corp., a déclaré qu'un certain nombre de clients l'avaient appelé à la fin de la semaine dernière pour essayer de bloquer les taux de refinancement bas en raison des frais supplémentaires. Beaucoup se sont retrouvés avec des tarifs qui n'étaient pas aussi bas qu'ils le pensaient ou ont décidé de ne pas le faire pour le moment, a-t-il déclaré. "

«C’est punir les emprunteurs qui pourraient vraiment utiliser cela en ces temps difficiles et difficiles», a déclaré M. Menatian à propos des frais de refinancement. »

«L'une de ses clientes, Kate Fensterstock, enseignante à Rockville, dans le Maryland, l'a contacté au sujet d'un refinancement en espèces plus tôt ce mois-ci. Le taux proposé était de 2,625%, ce qui lui aurait permis de maintenir sa mensualité au même niveau et de retirer de l'argent pour rénover la maison des trois chambres qu'elle partage avec son mari et ses deux fils adolescents. À la fin de la semaine dernière, M. Polland l'a informée qu'en raison des frais de refi, son taux serait plutôt de 2,875%. Elle prévoit de conclure l’accord mais retirera moins d’argent. »

"" Nous ne pourrons pas faire tout ce que nous voulons ", a déclaré Mme Fensterstock. «C’est vraiment frustrant.» »

The Australian Associated Press. «Les constructeurs mettent en garde contre un« bain de sang »imminent dans le secteur du logement sans milliards de dollars supplémentaires en subventions gouvernementales. Master Builders Australia prévoit une chute de 27% de l'activité de construction résidentielle et de 17% de la construction commerciale cet exercice. L'organisme industriel craint que des milliers d'entreprises ne fassent bientôt faillite sans une relance gouvernementale importante. "Notre industrie est confrontée à un bain de sang, il n'y a tout simplement pas d'autre moyen de la décrire", a déclaré Denita Wawn, directrice générale de MBA. "

«Le porte-parole des travaillistes pour le logement, Jason Clare, a déclaré que les chiffres prouvaient que l’industrie du logement était sur le point de tomber en panne. "Au lieu de mettre un garde-corps en haut de la falaise, le gouvernement Morrison a mis un matelas en bas", a déclaré M. Clare. «À moins que le gouvernement n'agisse, la seule chose que beaucoup de traders construiront dans les prochains mois est une ligne plus longue en dehors de Centrelink.» »

De Cameron Murray, chercheur au Henry Halloran Trust de l'Université de Sydney et Josh-Ryan Collins est responsable des finances et de la macroéconomie à l'Institute of Innovation and Public Purpose. «Les prix réels des logements en Australie ont grimpé de 150 pour cent depuis 2000, tandis que les salaires réels ont augmenté de moins d'un tiers. ce que nous voyons est quelque chose de différent – une divergence croissante entre les loyers et le prix du logement en tant qu'actif financier qui augmente beaucoup plus rapidement. "

«Dans un document de travail publié aujourd'hui par l'Université de Sydney et le University College London Institute for Innovation and Public Purpose, nous soutenons que la` `rentierisation '' décrit le mieux l'utilisation croissante du logement pour extraire des loyers fonciers, sous la forme de plus-values ​​immobilières et loyers des locataires – un processus dans lequel l'Australie est bien avancée. »

«Le graphique montre que la hausse des prix des logements a été tirée par la hausse de la valeur des terrains plutôt que par les coûts de construction, qui ont augmenté à un rythme plus proche de l'inflation générale des prix. Il est tentant d’attribuer le décollage des prix immobiliers à des taux d’intérêt bas. Des taux bas permettent aux ménages de contracter des hypothèques plus importantes par rapport à leurs revenus. Mais les taux étaient également bas dans les années 1960 (proches des taux des années 2010, lorsque les prix des maisons montaient en flèche) et n'ont pas beaucoup fait monter les prix à l'époque. "

«Des taux bas semblent être une condition nécessaire, mais pas suffisante, à la flambée des prix. Parmi les autres choses qui semblent nécessaires, il y a un accès accru au financement, une baisse de la participation du public dans le logement et des allégements fiscaux reflétant le pouvoir politique des propriétaires.

«Le rendement de la terre sous forme de croissance du capital est passé d'environ 3,5% du produit intérieur brut avant 1960 à 16,7% du PIB depuis 2000. Il est devenu si élevé qu'il rivalise et domine parfois les salaires en tant que source de revenu du ménage."

«Plus de crédit affluant à une offre limitée de terres génère un cycle de rétroaction car la hausse des prix et des valeurs de garantie stimule davantage de prêts et des prix plus élevés. En Australie, les prêts hypothécaires sont passés d'un peu moins de 20 pour cent du PIB en 1990 à plus de 80 pour cent aujourd'hui. À titre de comparaison, les prêts aux entreprises ont grimpé de 35% à 40%. »

«La part des investisseurs dans les nouveaux prêts hypothécaires est passée de 10% au début des années 90 à 40%. Les avantages fiscaux exceptionnellement généreux accordés aux investisseurs par l’Australie ont aidé. Ils bénéficient de remises sur l'impôt sur les plus-values, tout en étant en mesure de déduire l'intégralité des coûts d'exploitation de leurs propriétés (y compris les frais d'intérêts) des revenus de toute source. Lorsque les déductions dépassent les revenus locatifs, le processus est appelé «endettement négatif». »

Tiré de Better Dwelling in Canada. «Le chef de l’agence nationale du logement du Canada n’a pas fini de froisser les plumes. Evan Siddall, PDG de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), un assureur hypothécaire appartenant à l'État, a riposté ce matin aux critiques. Après la fuite de son courrier électronique confidentiel la semaine dernière, certains membres de l’industrie immobilière ont commencé à qualifier ses déclarations d ’« irresponsables ». L’agence SCHL a répondu en établissant un parallèle entre l’industrie américaine du logement avant la Grande Récession. Il a ensuite ajouté: "Les intérêts particuliers sont les plus forts juste avant la chute." "

«Plus tôt dans la journée, le chef de la SCHL a riposté contre la tentative de l’industrie immobilière de le faire passer pour anti-propriété. Plus précisément, il faisait référence à la tentative de l’industrie de fausser une lettre qu’il avait écrite aux prêteurs la semaine dernière. Dans la lettre confidentielle, il demande aux prêteurs de freiner pour le moment les acheteurs d'une première maison les plus risqués. C'est tout ce que l'industrie a ressenti le besoin de fuir. "

«Une page de raisons à l'appui de son inquiétude était particulièrement absente de la lettre. Dans la partie absente, il a expliqué pourquoi les primo-accédants et l'économie avaient beaucoup à perdre. Malgré cela, l'industrie progresse, sachant que les emprunteurs ont plus à perdre que l'industrie. Il a déclaré que cela ressemble au scénario expliqué dans Reckless Endangerment, ce qui en fait la première comparaison directe du gouvernement avec la crise du logement aux États-Unis depuis près d'une décennie.

«Reckless Endangerment est une enquête sur la façon dont les chiens de garde chargés de protéger les acheteurs de maison les ont exploités. Le livre allègue que la banque centrale américaine est de connivence avec les régulateurs et les prêteurs pour augmenter les prix des maisons. Grâce à une série de mesures de relance au mauvais moment, ils se sont tous présentés comme des bandits. Au cours du processus, toutes ces organisations ont encouragé une mentalité de «ne voir aucune bulle». »

«En d'autres termes, ils se sont concentrés sur le rejet de la bulle immobilière américaine. Même s'ils savaient que c'était risqué, tout le monde dans la chaîne s'est rendu compte qu'ils gagnaient plus d'argent en trouvant des raisons pour lesquelles ce n'était pas risqué. Cela a fonctionné, jusqu'à ce qu'il atteigne un niveau si élevé, que cela n'a pas fonctionné. Ensuite, il a causé des dommages irréparables à des villes comme New York et Los Angeles. Vous savez, des endroits où les prix ne font qu’augmenter. »

«Pendant les périodes de ventes immobilières robustes, aucune relance hypothécaire n’est nécessaire. Vous ne voulez pas qu’un seul segment de l’économie soit trop chaud, surtout si vous vous êtes appuyé sur ce segment pour la croissance. Malheureusement, nous constatons que l’industrie assure aux acheteurs qu’il s’agit du moment idéal pour acheter. Le tout avec l’appui de la Banque du Canada, pendant une période d’activité de marché qui ressemble au ralentissement du cycle immobilier. Reckless Endangerment me semble être une référence appropriée.

Le Globe and Mail. «Le premier jour de travail de David Rosenberg en tant qu’économiste a eu lieu le 19 octobre 1987 – Lundi noir, lorsque les marchés boursiers ont chuté de 23%. L'effondrement a eu un effet raffermissant sur l'employé de la Banque de Nouvelle-Écosse alors âgé de 27 ans (d'autant plus que la moitié de son service a été sous peu licencié). Cela lui a appris à toujours avoir un plan B (et un plan C), à être le plus à jour possible, à s'en tenir aux données et à résister au troupeau. Il a pris le temps la semaine dernière de parler à Ian Brown du Globe and Mail de la possibilité de deviner l’avenir financier. »

«Nous avons eu une très mauvaise préparation et des bilans surchargés. Nous adorons nous féliciter au Canada de l'excellent bilan national que nous avions, car nous nous sommes concentrés uniquement sur le gouvernement fédéral. Mais les provinces, je dirais à l’extérieur de la Colombie-Britannique, sont endettées. Les sociétés sont sensiblement les mêmes; le secteur privé au Canada est massivement débordé. La Banque du Canada, chaque année dans ses examens, parlait du dépassement des consommateurs canadiens, soit plus de 60 p. 100 du PIB. Et pourtant, nous entrons dans une pandémie avec des taux d'épargne record et une dette record.

«Quand on y pense vraiment, la société ne tient qu'à un fil. Et le fil est appelé déficits publics massifs. Nous nous accrochons ici parce que le gouvernement emprunte des sommes record qui ont été largement financées par les banques centrales pour payer les gens pour qu’ils ne travaillent pas. C’est nécessaire, mais c’est vraiment là que se situe l’histoire. Vous ne pouvez pas vivre avec cette situation. Le ciment qui maintient le système ensemble est le fait que les personnes non qualifiées et sans instruction licenciées de leur emploi étaient jugées non essentielles. Nous avons appris à quel point l’économie n’était pas essentielle. »

«Le gouvernement a décidé qui allait rester ouvert et qui allait être enfermé. Donc un bar, non indispensable. Restaurant, non indispensable. Cinéma, non essentiel. Certaines parties du secteur de la production étaient essentielles. Le secteur médical, certains magasins. C'était vraiment assez subjectif. Je n'avais jamais réalisé que l'économie n'était pas essentielle. Et c’est parce que nous avons vraiment construit une économie qui repose sur une consommation ostentatoire. Et je dirais que c'est probablement encore plus aigu aux États-Unis. "

«Et nous venons de gratter la surface de ce à quoi ressemble cette récession. Et cela a été atténué, parce que le gouvernement a distribué tellement d'argent, la façon dont ils mesurent les revenus dans les comptes nationaux est en fait plus forte maintenant qu'elle ne l'était avant l'apparition du COVID. Regardez les États-Unis, car nous avons des chiffres à jour. Aux États-Unis, le revenu personnel a augmenté de 12% jusqu'à présent cette année, même si les salaires et traitements ont baissé de 17%. »

«Comment le revenu a-t-il augmenté de 12%? Parce que les transferts gouvernementaux au secteur des particuliers ont grimpé de 230 p. Ce n’est pas différent au Canada. Le gouvernement crée des revenus en empruntant de l'argent et en le transférant au secteur privé. L'armoire sera-t-elle jamais nue? Et si c'était le cas? »

«Gardez à l'esprit ici: FDR (Franklin Delano Roosevelt), dans la Grande Dépression, n'a jamais connu un déficit dans les années 1930 de plus de 7½ pour cent du PIB. Même les démocrates qui ont lancé le New Deal savaient quand en dire assez, c'était assez. Le déficit aux États-Unis dépassera 20 p. 100 du PIB cette année. Et c'est avec un président républicain. C’est pourquoi je dis que c’est un château construit sur le sable. »

«Il y a quelques leçons à tirer ici: sur la préparation à la prochaine pandémie du point de vue de la santé, sur les inventaires juste à temps et avoir des stocks sous la main, sur les risques d'avoir peut-être une économie trop mondialisée.»