Nous ne pouvons pas rendre l'accession à la propriété rentable et rendre le logement abordable en même temps

Un sujet de week-end commençant par l'Oregonian. «Malgré les commandes de rester à la maison, la pandémie de coronavirus, le chômage élevé et une économie mondiale incertaine, les gens achètent des maisons dans l'Oregon. «Les gens sont prêts à payer trop cher ce qu’ils veulent en raison des taux de prêt», déclare Israel Hill, le chef du bureau de John L. Scott Real Estate à Portland Northeast. »

De Quartz. «La vague d'expulsions provoquée par le coronavirus pourrait submerger même la dislocation massive causée par l'effondrement de la bulle immobilière américaine il y a plus d'une décennie. À l'heure actuelle, le CFPB envisage une règle qui définit le type de souscription que les banques doivent faire pour que les prêts immobiliers soient considérés comme des «  prêts hypothécaires qualifiés ''. Les banques veulent traiter ces «  prêts hypothécaires qualifiés '' car ils sont protégés contre les contestations juridiques et comme des titres pouvant être revendus, en particulier aux entités parrainées par le gouvernement (GSE) qui achètent des prêts immobiliers, à Fannie Mae et à Freddie Mac. »

«Lorsque les régulateurs ont élaboré la règle initiale de la gestion de la qualité, ils ont cherché une mesure pour déterminer si les emprunteurs pouvaient rembourser une dette. Ils ont décidé de leur demander de payer 43% ou moins de leur revenu mensuel pour rembourser leurs dettes après l'obtention de leur prêt hypothécaire. Mais l'écart entre les revenus à croissance lente et la hausse des prix des logements a empêché de nombreux emprunteurs de respecter cette norme. »

«Les régulateurs ont résolu ce problème avec quelque chose appelé« le patch GSE », qui a permis aux GSE de fixer leurs propres normes de remboursement pour les sept prochaines années; il expire en janvier 2021. Si le correctif expire sans aucune action, ces agences gouvernementales devront commencer à obéir à la règle de 43% dette-revenu (DTI). Cela signifierait également qu'ils ne pourraient pas consentir ou acheter une part importante des prêts immobiliers qu'ils accordent actuellement – environ 16% des prêts hypothécaires de 2018 n'étaient éligibles que comme des prêts hypothécaires admissibles en raison du patch.

"Une large disponibilité est importante car" il n'y a pas beaucoup d'investissements à effet de levier disponibles pour les familles à faible revenu ", déclare Eric Stein, vice-président senior du prêteur communautaire Self Help et ancien responsable du Trésor de l'administration Obama."

«Mehrsa Baradaran, professeur de droit à l'Université de Californie, Irvine est l'auteur du livre de 2019 The Colour of Money, un examen de l'écart de richesse raciale. Elle soutient que tenter de créer des incitations pour que les banques résolvent ce qui est effectivement un problème de politique publique n’est tout simplement pas efficace. Un autre problème est de savoir si l'approche progressive de la constitution d'actifs générationnelle peut combler un écart de richesse béant, construit au fil des siècles, à une vitesse raisonnable. Baradaran dit que le problème de la réglementation des prêts à la consommation, même prédateurs, est que les gens ont besoin de crédit, "et il y a une demande parce que les gens ne gagnent pas assez d'argent." "

De Mortgage Professional America. «Les législateurs démocrates dirigés par la présidente des Services financiers de la Chambre, Maxine Waters, exigent que l'Agence fédérale de financement du logement mette de côté de nouvelles exigences de capital pour Fannie Mae et Freddie Mac jusqu'à ce que la crise du COVID-19 passe. Les législateurs ont également exhorté la FHFA à fournir une meilleure analyse sur la façon dont le changement de règle proposé affecterait les emprunteurs de couleur. "

«Dans un rapport au Congrès le mois dernier, le directeur de la FHFA, Mark Calabria, a déclaré que Fannie et Freddie étaient« incontestablement sous-capitalisés pour leur taille, leurs risques et leur importance systémique »et que les GSE ne seraient pas en mesure de résister à une grave récession économique. La Calabre a déclaré que la nouvelle règle de capital – décrite dans une règle de 424 pages publiée pour commentaires du public le 20 mai – obligerait Fannie et Freddie à devenir des institutions financières «sûres et saines» afin de quitter la tutelle. Cela signifie qu'ils devraient disposer de suffisamment de capitaux pour leur permettre de surmonter les ralentissements économiques. »

«Cependant, Waters, le représentant William Lacy Clay (D-Mo.) Et le représentant Denny Heck (D-Wash.) Ont déclaré dans une lettre que la FHFA devrait donner la priorité à la reprise économique et retarder la règle jusqu'à ce que la pandémie soit passée. Les législateurs se sont déclarés «très préoccupés» par le fait que la nouvelle règle du capital ralentirait la reprise économique du pays après la crise du COVID-19 en augmentant les coûts d’emprunt et en entravant la capacité des GSE à fournir des liquidités au marché du logement. »

De Bisnow sur la Californie. «Alicia John-Baptiste, PDG du groupe de réflexion de longue date sur la politique urbaine SPUR, et Eric Shaw, directeur du bureau du logement et du développement communautaire du maire de San Francisco, ont évoqué la nécessité d’examiner fréquemment les politiques et les processus de leurs organisations respectives. La redlining, qui, en général, est le refus de services fédéraux comme les prêts hypothécaires aux minorités, privant ainsi les gens de la couleur des voies clés de création de richesse, a également eu un impact majeur.

«Rosalynn Hughey, directrice du département de la planification, de la construction et de l'application du code de San Jose, a déclaré que faciliter l'accession à la propriété pour les personnes de couleur doit être une priorité des villes de la région de la baie comme San Jose. "Nous savons que c'est une opportunité pour les gens de commencer à générer de la richesse", a déclaré Hughey. «Pour moi, lorsque nous parlons d’équité raciale, c’est un facteur clé – ce grand fossé que nous avons dans la richesse.»

Le Globe and Mail au Canada. «Il y a seulement quelques années, le marché de la prévente des condos de Vancouver était si chaud que vous pouviez retourner une unité avant même qu’elle ne soit construite, évitant ainsi les frais de clôture et réalisant un profit net dans le processus. Maintenant, le marché des copropriétés s'est refroidi, et certains de ces propriétaires de prévente qui s'attendaient à gagner de l'argent réduisent leurs pertes.

«L'agent immobilier de Vancouver, Ian Watt, affirme que le marché des condos en prévente est officiellement mort, du moins par rapport à ce qu'il était. Il a récemment reçu un e-mail d’un autre agent immobilier au sujet de deux unités du complexe de quatre tours Lumina, dans le quartier Brentwood de Burnaby, près du SkyTrain. L'agent inscripteur cherche à vendre deux cessions de contrat dans la tour Starling à un rabais de 50 000 $ chacune. L'unité 1504 a été ramenée de 788 900 dollars à 738 900 dollars et l'unité 2504 au 25e étage est passée de 838 900 dollars à 788 900 dollars. La tour devrait être achevée cet été. »

"" Tout ce que nous voyons actuellement, ce sont des acheteurs d'utilisateurs finaux et peut-être des investisseurs qui achètent un petit studio ou une chambre, ce qui devrait être ainsi ", déclare M. Watt. "Les préventes sont tellement supérieures à la valeur marchande maintenant que personne sur le marché local ne les achètera." "

«Les unités de prévente à prix réduit dans l'e-mail sont probablement la propriété de quelqu'un qui a payé trop cher, dit-il. «Ils ont acheté en pensant qu'ils allaient se retirer, et ils savent qu'ils ne peuvent pas terminer sur ce point. S'ils le font, cela leur coûtera au moins 50 000 $ en TPS et en frais de clôture, et toutes ces autres choses, pourquoi ne pas prendre une perte maintenant et s'en débarrasser? »

«Cam McNeill, directeur général de MLA Canada, affirme que le marché chaud d'il y a quelques années a transformé les investisseurs en spéculateurs. Beaucoup de ces flippers avaient initialement l'intention de s'accrocher aux propriétés, dit-il, mais parce que le marché était si fort, ils ont fini par basculer, souvent encouragés par leurs agents immobiliers. Il voit des vendeurs désespérés sur le marché actuel, y compris des gens qui ont perdu leur emploi à cause de la pandémie. "

«Tous les promoteurs ne peuvent pas passer du condo à la location. M. McNeill dit que c’est un processus prohibitif si le projet a déjà été conçu. Et pour les promoteurs qui ont payé trop cher pour une propriété, la conversion en location n’aura pas de sens financièrement, dit M. Nagle. Dans ce cas, dit-il, les valeurs devront s'ajuster. "Si vous étiez à mi-chemin dans un immeuble de condos de luxe en 2018 et qu'il ne se vend pas très bien maintenant, c'est un moment inconfortable", dit-il. "

De Yahoo Finance Canada. «L'écart de richesse croissant entre les propriétaires et les locataires est un problème que la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) s'efforce de résoudre, en particulier avec les impacts économiques du COVID-19 qui élargissent le fossé. Pour l’organisation, cela signifie s’attaquer à l’obsession du pays pour l’accession à la propriété et promouvoir des alternatives. Même avant la pandémie, l’obligation du Canada d’accéder à la propriété a aggravé l’abordabilité du logement pour les jeunes locataires et a maintenu des valeurs élevées pour les propriétaires. »

«Le problème, c’est la promotion de l’accession à la propriété pour son propre bien, mais uniquement inflationniste pour les prix», a déclaré Evan Siddall, le PDG de la SCHL à Yahoo Finance Canada. «Nous passons beaucoup de temps en tant que groupe à essayer de comprendre avec notre législation comment nous pourrions concilier ces choses et c'était l'idée centrale de la SCHL.»

«Pour les jeunes Canadiens qui ont réussi à acheter leur première maison au cours des dernières années, la SCHL met en garde contre les risques actuels sur le marché de l'habitation. Dans ses prévisions, l'organisation a averti que les prix des logements pourraient baisser entre 9 et 18% au cours des 12 prochains mois, ce qui, selon Siddall, désavantagerait les jeunes acheteurs d'une première maison.

«Lorsque la valeur d’un actif dépasse la production économique d’une économie, à un moment donné, elle doit prendre fin», a déclaré Siddall, «Le rêve deviendra un cauchemar».

«Il fait valoir que la mauvaise réponse politique serait de continuer à alimenter le marché du logement afin que les prix continuent à baisser. «Le problème est que nous sommes dans un jeu de chaises musicales et lorsque la musique s'arrête, ce sont les jeunes accédants à la propriété qui tiennent le sac.» »

«Les impacts économiques du COVID-19 pourraient creuser ces écarts, les 5,5 millions de pertes d'emplois affectant le plus les secteurs de l'hébergement et des services de restauration ainsi que le commerce de gros et de détail entre mars et avril, selon Statistique Canada. Un rapport de RBC Economics publié en mai a révélé que ces pertes affectent de manière disproportionnée les locataires. »

«Des disparités comme celles-ci sont les raisons pour lesquelles Eric Swanson, directeur exécutif de Generation Squeeze, fait pression pour un retour post COVID-19 à quelque chose qui était mieux que la normale, parce que la normale ne fonctionnait pas très bien pour beaucoup de gens au Canada. "La" normale "dont Swanson se réfère était la montée en flèche des prix des logements et des bénéfices non imposables qui ont provoqué une vague de" demande toxique ", comme la spéculation.

«Nous ne pouvons pas rentabiliser l’accession à la propriété et rendre le logement abordable en même temps», a expliqué Swanson. «Je pense que ces deux choses s’excluent mutuellement, elles vont dans des directions opposées.»