Parfois, il est utile de souligner que l'empereur n'a pas de vêtements

Un sujet de week-end à commencer par le Star Press dans l'Indiana. «Dans sa forme générale, la loi de Gresham nous dit que« le mal évince le bien ». Que ce soit dans la monnaie, la politique ou dans le domaine des idées, cette modeste proposition nous avertit d’être diligents dans la promotion du bien par rapport au mal. Cette chronique tient compte de cette mise en garde. En 2016, la ville de Muncie a cherché à construire de nouveaux immeubles d'appartements qu'elle a appelés «logements exécutifs». Le défi de cet effort est que Muncie est en train de perdre de la population et inondée d'une surprenante offre de logements. Selon le recensement américain, il y a suffisamment de logements vacants dans la ville pour loger confortablement un tiers de ses habitants. »

«Maintenant, bon nombre de ces maisons supplémentaires de Muncie pourraient être achetées pour peut-être 25 000 $, tandis que la même maison se vendrait plus de 500 000 $ si elle était située à Chicago. Le logement est désastreusement bon marché à Muncie. Après ajustement pour tenir compte de l'inflation, les maisons de Muncie se vendent peut-être aux deux tiers du coût de leur construction. »

«Mais subventionner le« logement des cadres »» est à juste titre impopulaire, en particulier dans une ville alors confrontée à une reprise imminente de l'école et où les nids-de-poule sont la forme la plus courante de marquage routier. Ainsi, pour contourner ces inconvénients politiques, les responsables de la ville ont décidé de tromper les contribuables. Le moyen le plus simple d'y parvenir était de trouver un cabinet de conseil qui fabriquerait de fausses projections démographiques afin de justifier de nouveaux logements. Alors, la ville a embauché une entreprise, nommée Zanola, qui a fait exactement cela.

«Dans un monde meilleur, la ville de Muncie nous aurait remercié d’avoir révélé ce délit et tenté de récupérer l’argent gaspillé sur ces consultants. Au lieu de cela, la ville de Muncie, Zanola, Fallon et Ferris ont tous menacé de poursuivre Ball State, moi et mon personnel pour avoir révélé leurs données fictives et leurs projections imaginaires du recensement.

«Depuis le début de cette saga, 1 500 autres personnes ont quitté Muncie, laissant derrière elles leurs maisons et leurs appartements vacants. Les écoles ont continué à saigner les élèves et les nids-de-poule sont devenus plus vastes. Et oui, bien sûr, le projet d'appartements s'est déroulé avec des subventions des contribuables.

«Il devrait être évident que ce projet est l'antithèse absolue du développement économique et communautaire. Tout étudiant en économie de l'AP au lycée peut expliquer que l'augmentation de l'offre d'appartements lorsque les appartements sont déjà surchargés fera encore baisser les prix. Ce projet ne fera rien pour endiguer la perte de population, tout en exerçant une pression financière encore plus forte sur les écoles communautaires de la ville et de Muncie. Il fournira bien sûr de jolis et nouveaux «logements exécutifs» à Muncie. Les avantages sont bien inférieurs aux coûts, c'est pourquoi les contribuables ont été induits en erreur dès le début.

De Bloomberg. «J’espère mettre un gros panneau jaune« lent »sur l’achat de maisons en cas de pandémie. Le marché du logement peut exploser en raison de mauvaises informations et d'une réflexion à court terme. Vous ne savez pas si les patrons rendront le travail à domicile permanent ou qui sera ciblé pour la réduction des effectifs. Vous risquez de ne plus acheter à un moment où les stocks sont si bas et les prix si élevés. »

«Le regret est déjà dans l'air. LendEDU, un site Web d'informations financières, a interrogé 1000 titulaires de prêts hypothécaires en août et a constaté que la plupart des personnes qui avaient acheté une maison après mars 2020 regrettaient déjà d'avoir contracté un prêt hypothécaire. L'enquête n'est pas scientifique, mais les résultats ont du sens. Les taux hypothécaires records ont attiré de nouveaux acheteurs, tandis que les points chauds urbains du virus ont chassé les gens des villes. En juillet, il y a eu une baisse de 56% des ventes de propriétés à Manhattan et une augmentation de 44% dans les banlieues voisines de la ville. Les prix des maisons dans les comtés voisins du New Jersey ont augmenté de plus de 11%, tandis que les prix à New York ont ​​chuté de 13% par rapport à l'été dernier.

«Les conseils financiers conventionnels suggèrent que si une maison coûte plus de 20 fois le loyer annuel qu'elle pourrait rapporter, la maison est probablement surévaluée – une maison de 400 000 $ devrait être louée pour 1 667 $ par mois ou plus. En période de faibles taux hypothécaires, le ratio d'équilibre peut être un peu plus élevé. Mais dans cette reprise en forme de K, les loyers diminuent, les taux d'occupation sont en baisse et votre maison pourrait rester surévaluée. »

«Parce que l'accession à la propriété a toujours été présentée comme un élément obligatoire du rêve américain et subventionnée par le gouvernement fédéral, l'accession à la propriété est toujours un peu surfaite. Une réduction de salaire ou une perte d'emploi pourrait même amener les propriétaires à vendre des actifs dans leurs comptes de retraite – parfois à leur valeur la plus basse – pour payer l'hypothèque. C'est un terrible revers financier; certaines des familles les plus touchées pendant la Grande Récession sont celles qui ont perdu leur emploi et sont restées coincées chez elles.

Le Globe and Mail au Canada. «Si vous suivez les débats sur le logement à Toronto et à Vancouver, vous aurez sans aucun doute entendu l’affirmation selon laquelle les problèmes d’abordabilité auxquels sont confrontées les deux villes sont le résultat de problèmes d’approvisionnement. Les plaintes courantes incluent un manque de nouveaux logements, une réglementation lourde et un zonage défectueux. Ce «récit d’approvisionnement» a été répété sans cesse. Il n’y a qu’un seul problème: il n’y a pas de preuve valable. »

«Plutôt que la faiblesse de l'offre, alors, le problème a été d'intenses pressions de la demande, y compris le crédit bon marché, la propriété étrangère, la spéculation et la forte demande de loyers émanant d'un marché du travail auparavant fort.

«Il existe plusieurs articles évalués par des pairs qui documentent le lien entre les facteurs liés à la demande et les prix des logements à Toronto et à Vancouver, en particulier le rôle de la propriété étrangère et de la spéculation. Pourtant, cette recherche évaluée par les pairs est rejetée ou ignorée par les partisans du récit de l'offre. En fait, les arguments en faveur du récit de l'offre sont si faibles qu'après plusieurs années de recherche dans ce domaine, je n'ai pas encore rencontré un seul article universitaire évalué par des pairs qui documente un lien de causalité substantiel entre les facteurs du côté de l'offre et le caractère inabordable du logement. Canada."

«Alors pourquoi le débat est-il si hostile aux preuves? Parce que le récit est utile aux personnes puissantes. Le récit de l'offre fait deux choses. Cela aide à contrecarrer l'action du côté de la demande, ce qui pourrait en fait faire baisser les prix et les loyers, tout en offrant une couverture aux gouvernements qui veulent prétendre se soucier de l'accessibilité financière de la classe moyenne. Et c'est une arme utile pour les développeurs qui cherchent à obtenir diverses concessions politiques, y compris le rezonage des gouvernements municipaux, qui offrent une appréciation exceptionnelle des terres.

«Les intérêts acquis derrière le récit sont implacables, car il y a des milliards de profits à réaliser. Pourquoi laisser des faits embêtants vous gêner? Ces intérêts, et leurs alliés bruyants sur Twitter, tentent de gagner le débat par pure répétition. »

«Cependant, l'abordabilité du logement en souffrira dans la mesure où les décideurs politiques adhèrent à la mauvaise orientation ou utilisent le récit pour détourner la pression du public afin de prendre des mesures de fond. Parfois, alors, il est utile de souligner que l’empereur n’a pas de vêtements. »

De Global News au Canada. «Les responsables fédéraux peaufinent les détails d'un programme visant à aider les villes à acheter des propriétés laissées vacantes en raison de la pandémie de coronavirus afin de pouvoir créer rapidement des logements abordables. Le gouvernement a envisagé le programme d'acquisition de propriétés pendant des mois, car il cherche à empêcher les gens de tomber dans l'itinérance à l'approche de l'hiver avec des mesures d'hébergement temporaires qui expireront.

«Les dirigeants municipaux disent qu'ils pourraient utiliser l'argent rapidement pour acheter des bâtiments qui seront bientôt vendus, plutôt que d'avoir à attendre des mois ou des années pour la construction de nouvelles unités abordables. «Nous pensons que c’est une évidence», a déclaré le maire d’Edmonton, Don Iveson. Iveson, qui dirige le groupe de maires de la FCM dans les grandes villes, a déclaré que le programme d'achat pourrait aider les fournisseurs de logements locaux à trouver des propriétés en difficulté à des prix réduits. "