Problèmes similaires à ceux rencontrés par les investisseurs dans les années précédant la crise du logement

Un rapport de la Sonoma County Gazette en Californie. «Certaines communautés ont établi des zones d'exclusion de locations de vacances par propriétaire (VRBO) pour protéger les logements et leurs quartiers de l'utilisation commerciale des maisons résidentielles, tandis que d'autres ont essayé et échoué à établir des zones d'exclusion. C'est un processus compliqué, qui nécessite un accord de voisinage complet et coûte des frais que beaucoup ne peuvent pas se permettre. Dans les comtés de Sonoma et Marin, certains quartiers résidentiels comptent plus de VRBO que de résidents. »

Le Los Angeles Times en Californie. «Le loyer moyen demandé pour un appartement dans le comté de Los Angeles a chuté le mois dernier par rapport à l'année précédente, selon RealPage. La baisse de 3,3% pour atteindre une moyenne de 2 254 $ pour les logements de toutes tailles fait suite à une baisse de 0,8% en avril et reflète la façon dont le ralentissement économique lié aux coronavirus balaie le marché du logement locatif. »

«Certains propriétaires et gestionnaires immobiliers ont déclaré qu’ils accordaient des concessions telles qu’un mois de loyer gratuit ou baissaient le prix demandé pour que les logements soient occupés à mesure que l’économie grandissait. Selon les données de RealPage, la dernière baisse des loyers remonte à 2010 à la suite de la Grande Récession. "Nous avons connu une forte baisse de la demande globale", a déclaré Greg Willett, économiste en chef de la société, citant le coronavirus. "

«De plus, les numéros de RealPage couvrent les appartements gérés par des professionnels et excluent ainsi de nombreux propriétaires de papas qui facturent des loyers moins élevés. Les données RealPage ont montré que les baisses étaient concentrées sur le milieu et le haut de gamme du marché. En tant que président de la société de gestion immobilière Eberly Co., Chuck Eberly gère environ 2 700 unités dans la région de Los Angeles à travers le spectre du marché, des propriétés haut de gamme aux appartements de la classe ouvrière. »

"Eberly a dit qu'il devait offrir quelques semaines de loyer gratuit et, dans certains cas, a carrément baissé le loyer, principalement pour ses propriétés plus chères. Bien qu’il ait qualifié les baisses de loyer de «petits ajustements», il s’attend à ce qu’il soit contraint d’effectuer plus de coupes sur la route. "Je vois beaucoup de produits en ce moment et tout simplement pas beaucoup de spectateurs", a-t-il déclaré. "

À partir de 6 pieds carrés à New York. «Les mois d'été sont généralement les plus occupés en ce qui concerne l'immobilier à New York, en particulier le marché locatif. Mais la ville n'étant toujours pas sortie du bois de la crise des coronavirus, et avec tant de personnes confrontées à des incertitudes professionnelles et financières, l'idée de signer ou de renouveler un bail devient de plus en plus compliquée. »

"Il est également important de noter que les annonces de location sont très nombreuses en ce moment, donc pour de nombreux comptes, il s'agit d'un marché de locataires. Comme indiqué précédemment, le site Web des annonces CityRealty a vu 7 793 annonces de location début janvier. Achetez à la mi-avril, ce nombre était passé à 8 244 et, au 15 mai, il était de 10 641. »Cependant, comme l'a fait remarquer l'agent Eleonora Srugo de Douglas Elliman dans un récent courriel, tout cela pourrait changer à l'automne:« Le marché de la location saisonnière a été impacté par la pandémie avec des remises et des incitations importantes sur tous les nouveaux baux. »

Le journal de Wall Street. «Greystar Real Estate Partners LLC a annoncé l’acquisition d’une entreprise qui gère près de 130 000 logements, un accord qui renforce la position de Greystar en tant que plus grand opérateur d’appartements locatifs du pays. L'entreprise basée à Charleston, S.C., achète l'entreprise à Alliance Residential Co., le quatrième plus grand gestionnaire d'appartements du pays. »

"" C'est ainsi que la consolidation se produit dans ce secteur ", a déclaré le directeur général de Greystar, Bob Faith. «Un grand nombre de propriétaires immobiliers qui possèdent et gèrent leurs propriétés recherchent un jour et disent:« Je ne fais pas beaucoup d'argent (à la direction). Je vais le donner à Greystar. »

Les revues immobilières. «Il suffit de regarder le marché locatif le plus cher des États-Unis, San Francisco. Zumper a rapporté que les loyers d'une chambre à San Francisco étaient en baisse de 9,2% en juin par rapport au même mois un an plus tôt. Ce loyer mensuel médian est toujours élevé à 3 360 $. Mais ce chiffre est le loyer médian le plus bas pour les appartements d'une chambre dans cette ville depuis mars 2017. Les trois prochains marchés locatifs les plus chers du pays – New York, Boston et San Jose – ont également vu la baisse des loyers médians d'une chambre. sur une base annuelle. "

«Dans le Midwest, Milwaukee a connu une forte baisse de son loyer médian d'une chambre, chutant de 4,7% d'une année sur l'autre à 1 010 $. Chicago, sans surprise, s'est classée comme le marché locatif le plus cher du Midwest, le loyer médian d'une chambre atteignant 1510 $ en juin et le loyer médian de deux chambres atteignant 1810 $. Le loyer d'une chambre était en baisse de 3,8% par rapport à l'année précédente, tandis que les loyers médians de deux chambres à Chicago étaient en baisse de 4,6%. »

De Mortgage Professional America. «Selon un nouveau rapport de Lease Lock, les loyers du premier jour en juin ont vu une baisse de 2% du loyer total collecté par rapport à mai et avril, et une baisse de 6% par rapport à la moyenne antérieure au COVID. "Cette baisse est une préfiguration de ce qui va arriver si nous ne voyons pas une nouvelle intervention du gouvernement", a déclaré Rochelle Bailis, vice-présidente du marketing chez LeaseLock. «Cette question progressera sans un soulagement plus complet.» »

«Selon le rapport, les loyers des propriétés de classe C continuent de diminuer, ce qui, selon Bailis, pourrait déclencher un effet d'entraînement. Traditionnellement, les propriétés de classe C abritent des résidents de la classe ouvrière, qui ont été plus fortement touchés par les licenciements récents dans le secteur des services et après avoir baissé au cours des deux derniers mois, les propriétés de classe C ont vu une autre baisse de 3% des paiements de loyer du premier mois . "

«« Lorsque des travailleurs des services sont licenciés, l’industrie souffre et les cadres commencent également à perdre leur emploi, ce qui affecte également les résidents des classes B et A », a-t-elle déclaré. «Si les locataires ne peuvent pas payer leur loyer, les propriétaires ne peuvent pas payer leur hypothèque, ce qui affecte les banques et c'est vraiment ce que l'industrie multifamiliale essaie d'arrêter. Nous essayons d'empêcher ces dominos de tomber. »

De Multi-Housing News. "Avec le paiement du loyer de juin maintenant dû, une voix dans le désert se demande si les statistiques montrant combien de résidents ont fait leurs loyers en avril et en mai sont exactes – ou si les chiffres de ce mois le seront aussi. Jonas Bordo, le fondateur de Dwellsy, un moteur de recherche de location âgé de 15 mois, ne le pense pas. Bordo fonde sa demande sur un sondage, certes aléatoire et non scientifique, qu'il a réalisé les 21 et 22 mai, dans lequel il a demandé aux locataires sur Twitter s'ils auraient du mal à payer leurs loyers ce mois-ci. »

«Plus de 4 600 ont répondu. "J'ai été choqué", a déclaré Bordo lors d'un entretien téléphonique. "Cela a clairement attiré l'attention des gens." Plus étonnant, peut-être, est que moins de la moitié – 48,5% – ont déclaré qu'ils n'étaient pas convaincus qu'ils seraient en mesure de respecter leurs obligations de juin. Cela se compare aux 87,7% qui ont payé leur loyer en mai, selon le National Multi-Housing Council, et le 89,9% du NMHC dit avoir payé en mai 2019. »

"Bordo a décidé d'interroger les locataires parce qu'il ne pouvait pas concilier le fait que 38 millions de personnes sont sans emploi et que 39% de tous les ménages n'ont pas 400 $ en main pour couvrir une urgence avec les chiffres de location du NMHC. "Comment diable est-il possible que plus de 38 millions d'Américains, dont beaucoup n'avaient que peu ou pas de fonds d'urgence, aient tous perdu leur emploi et aient pu payer leur loyer?", S'est-il demandé. "

«Le fondateur de Dwellsy ne doute pas des chiffres du NMHC. Mais il ne croit pas qu'ils racontent toute l'histoire. Il suppose qu'en raison de la façon dont ils proviennent de cinq sociétés de logiciels de gestion immobilière qui desservent les plus grandes sociétés de gestion, dit Bordo, ils sont orientés vers les propriétés de luxe. »

"" Les communautés d'appartements que ces gestionnaires immobiliers exploitent sont des propriétés extrêmement haut de gamme "", a-t-il déclaré. «En conséquence, ces données sont représentatives de l'extrémité la plus aisée du marché, où les habitants des appartements sont beaucoup plus susceptibles de travailler à domicile que les chômeurs.»

«Ce que la base de données n'inclut pas, ce sont les millions de locations détenues et exploitées par des investisseurs Mom and Pop qui n'utilisent pas de logiciels sophistiqués. Bordo a souligné que, selon le ministère du Logement et du Développement urbain, environ 75% du marché locatif américain est composé de propriétés appartenant à des investisseurs individuels qui ne comptent que de un à quatre logements. »

Le Houston Chronicle au Texas. «En mai, 7,15% des prêts hypothécaires commerciaux regroupés en titres étaient en souffrance depuis au moins 30 jours, en hausse de 481 points de base par rapport au mois précédent, selon la société de données sur les valeurs mobilières Trepp. Il s'agit de la plus forte augmentation d'un mois à l'autre enregistrée par Trepp depuis qu'elle a commencé à suivre la métrique pendant la Grande Récession en 2009. Un autre 7,6% des hypothèques commerciales qui soutiennent des titres ont manqué les paiements de mai, mais étaient en souffrance depuis moins de 30 jours. Encore plus sont dans la patience. "

«« Quiconque investit dans l'immobilier commercial a ressenti le pincement d'une manière ou d'une autre », a déclaré Manus Clancy, directeur général principal de Trepp. «Le Texas a un double coup de COVID et le problème du pétrole et du gaz, où le prix du pétrole a chuté si fortement que les entreprises de Houston se retirent en termes de besoins d'espace et de nombre d'employés.»

«Les investisseurs en immobilier commercial sont confrontés à des problèmes similaires à ceux rencontrés par les investisseurs dans l'immobilier résidentiel dans les années qui ont précédé l'effondrement du logement il y a plus d'une décennie. Comme pour les maisons, la plupart des propriétés commerciales sont achetées avec des hypothèques, qui sont ensuite regroupées en titres et vendues à des investisseurs, dont les rendements dépendent des propriétaires qui effectuent leurs paiements mensuels. »

«Les locataires commerciaux à court d'argent manquent de paiements de location et leurs propriétaires manquent de paiements hypothécaires, ce qui compromet la valeur des titres adossés à des hypothèques. Si la dette se détériore, elle pourrait faire un trou dans les bilans des investisseurs, assécher le capital nécessaire pour relancer le marché immobilier commercial et nuire aux rendements des institutions, telles que les fonds de pension, dont dépendent des millions d'Américains. »

«Le secteur le plus touché, selon les données de Trepp, était l'hébergement. Près de 20% des prêts hôteliers conditionnés en titres étaient en souffrance depuis au moins 30 jours en mai, et Clancy a déclaré qu'il s'attendait à ce que ce nombre augmente en juin. L'hébergement était suivi par le commerce de détail, qui avait un taux de délinquance de 10%, le multifamilial avec 3,3% et le bureau avec 2,4%. En février, avant que la pandémie ne se fasse fortement sentir aux États-Unis, le taux de défaillance global des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales était de 2,04%. »

«Les investisseurs qui détiennent des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales ont vu la valeur de leurs avoirs chuter. Les banques qui avaient accepté, avant le COVID, de consentir des prêts commerciaux qui seraient regroupés en titres et vendus aux investisseurs subissent des pertes importantes. »

«Par exemple, JPMorgan Chase & Co., Credit Suise Group AG et Macquarie Group Ltd. ont accepté de prêter plus de 7 milliards de dollars à Eldorado Resorts, une entreprise de casino, avant le besoin de distance sociale, selon un rapport de Bloomberg. Le changement soudain de la stabilité financière de l’entreprise a rendu difficile la recherche d’investisseurs disposés à retirer la dette des mains des banques, ce qui signifie qu’ils devront peut-être offrir la dette à escompte ou même trouver la trésorerie eux-mêmes. »