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Un reportage de Danielle DiMartino Booth à Bloomberg. «La pandémie de Covid-19 a déclenché de nombreuses conséquences économiques inattendues. Le boom des refinancements hypothécaires est celui qui s'est avéré bon pour l'économie mais qui pourrait finir par être désastreux. Tout comme lors de la dernière crise financière, certains signes montrent que la flambée des consommateurs américains cherchant à profiter de coûts d'emprunt toujours plus bas est favorisée par des normes de prêt assouplies.

«L'indice de refinancement de la Mortgage Bankers Association a grimpé en mars à son plus haut niveau depuis 2012, et reste plus de 40% au-dessus de son niveau cette fois-ci il y a un an malgré environ 13 millions d'Américains sans emploi et comptant sur les allocations chômage hebdomadaires du gouvernement. . »

«Toute cette activité est facilitée par une innovation relativement nouvelle appelée la dispense d'évaluation automatisée de Fannie Mae et Freddie Mac. Comme son nom l'indique, la renonciation signifie qu'un propriétaire qui satisfait à certaines exigences n'a pas besoin d'obtenir une évaluation pour contracter une nouvelle hypothèque. Le résultat a été tout simplement essoufflé. Les deux entreprises représentent environ 80% de tous les refinancements conventionnels et 90% de tous les refinancements «encaissés», selon les données compilées par l'American Enterprise Institute, ou AEI. "

«Le bond des refinancements en cash out représente une augmentation de 66% en l'espace de sept mois grâce en partie à la souscription automatisée. Les lecteurs se souviendront peut-être que dans les années qui ont précédé le dernier effondrement du logement, Fannie Mae et Freddie Mac ont automatisé la documentation des revenus. Si cela a accéléré le processus de prêt, qui semblait essentiel à l'époque compte tenu de l'ampleur des volumes de demandes, il s'est également avéré être un système qui pouvait être joué. Il n’existait aucune garantie contre la soumission de demandes multiples tant que le revenu fourni n’était pas finalement qualifié dans le système automatisé. En fin de compte, «aucune documentation» convenait souvent le mieux. Nous savons comment cela s'est terminé.

«Les renonciations aux évaluations ont joué un rôle clé dans la suralimentation de la dernière activité de refinancement, selon Edward Pinto, directeur du centre de logement de l'AEI et directeur du crédit de Fannie Mae dans les années 1980. Il a conçu l’un des premiers modèles de tarification automatisés au début des années 90. »

"Voici ce qu'il dit:" Je suis un grand fan de l'automatisation ", a déclaré Pinto lors d'une récente conversation. «Mais celui que j'ai conçu était pour une banque, qui conservait le risque de l'hypothèque. Avec Fannie et Freddie, c’est le contribuable qui assume le risque, leur seule motivation est donc de pousser les volumes et de partager le plus haut possible. Nous avons vu à quel point cela était dangereux avec les systèmes de souscription automatisés des GSE au cours des 100 ans. Ma crainte est que les dérogations à l'évaluation ne répètent la même erreur procyclique. ''

«L'extraction de capitaux propres moyenne sur un refinancement de trésorerie dépasse ces jours-ci 60 000 $, et plus de propriétaires seront incités à extraire des capitaux propres à chaque hausse des prix des maisons. Les dernières données de Redfin montrent que les prix médians des maisons ont atteint des niveaux records et ont augmenté de 13% par rapport à l'année dernière. Cela a contribué à propulser les volumes totaux de retraits d'espèces à environ 100 milliards de dollars au cours des six derniers mois, selon les calculs de l'AEI. Et même avec des volumes de refinancement en hausse de plus de 200% par rapport à la même période de l'année dernière, la société d'analyse hypothécaire Black Knight estime que près de 20 millions de propriétaires sont toujours éligibles pour refinancer leurs prêts hypothécaires. »

De Realtor.com. «Des millions de propriétaires américains sont en retard sur leurs versements hypothécaires et ont du mal à conserver leur demeure. Les nouveaux propriétaires, les propriétaires minoritaires et à faible revenu sont parmi les plus à risque de perdre leur logement. Environ 17,4% des quelque 8 millions de prêts hypothécaires de la Federal Housing Administration, consentis principalement à ces emprunteurs plus vulnérables, étaient en souffrance en août. Environ 11,2% des prêts FHA étaient gravement en souffrance. »

«En d’autres termes, cela signifie qu’environ 1,4 million de ménages risquent de perdre leur logement s’ils ne peuvent recommencer à effectuer leurs versements hypothécaires dans un proche avenir. Les prêts de la FHA s'adressent aux emprunteurs qui ont souvent des cotes de crédit plus faibles et une dette plus élevée. Ces prêts, dont les acomptes requis ne sont que de 3,5% dans de nombreux cas, représentaient environ 15% de tous les prêts hypothécaires en 2019. »

«Dans le métro d'Atlanta, plus de 53 000 prêts FHA sont en souffrance. (Les métros comprennent la ville principale et les villes environnantes, les banlieues et les petites zones urbaines.) Les prêts FHA représentent environ 21,2% de tous les prêts hypothécaires dans la région d'Atlanta. La région métropolitaine de Houston avait le deuxième plus grand nombre de prêts FHA en souffrance. Il a été suivi par Chicago; Washington DC; Dallas; Riverside, Californie; Baltimore; San Antonio, Texas; Orlando, FL; et Tampa, FL. »

«S'il y a une autre vague de saisies dans un quartier particulier, cela peut rapidement dégénérer et faire baisser la valeur des propriétés pour les propriétaires qui n'ont jamais manqué de paiement.»

Extrait du Houston Chronicle au Texas. «Plus d'un million de propriétaires ont au moins 30 jours de retard sur leurs paiements hypothécaires malgré l'aide de la loi CARES, un signe que la loi destinée à atténuer le stress financier et à éviter les saisies a laissé beaucoup tomber entre les mailles du filet, selon les données de Black Knight . Des idées fausses, un manque de sensibilisation et, à Houston, de mauvaises expériences avec les programmes de secours hypothécaire à la suite de l'ouragan Harvey ont conduit à l'écueil, disent les conseillers en logement.

«La majorité des propriétaires qui ont pris du retard sur leurs paiements hypothécaires entrent probablement dans cette catégorie – 680 000, soit 62 pour cent, sont soutenus par le gouvernement fédéral, selon Black Knight. «  Tant de familles, après l'ouragan Harvey, ont été victimes de certaines pratiques où elles n'étaient pas au courant (que) à la fin de la période de report, tous ces dollars sont devenus dus '', a déclaré Kathy Payton, directrice générale de Fifth Ward Community Redevelopment, qui offre des conseils gratuits en matière de logement. «Certaines familles se méfient donc de l’environnement des prêts. Ils pensent que c'est un échec. ''

De WCNC en Caroline du Nord. «« Nous n’avons jamais vu un marché du logement aussi émouvant », a déclaré David Hoffman du groupe David Hoffman. Hoffman vient de lancer sa propre agence immobilière dans la région de Marvin. La grande question est, sommes-nous dans une bulle étrange? Lorsque COVID-19 éclatera, la bulle éclatera-t-elle et la réalité s'installera-t-elle? Un marché de vendeurs peut rapidement tourner dans l'autre sens. «Si vous prévoyez de vendre dans les cinq prochaines années, pensez à vendre maintenant, protégez ces capitaux propres, car je pense que dans les deux prochaines années, nous pourrions avoir une baisse assez importante. Les données me disent que les prix ont plus que doublé au cours des 10 dernières années, à la fois la médiane et la moyenne, et ils ont dépassé les salaires et les salaires, donc je m'attends à une baisse », a déclaré Hoffman."

The Daily Republic en Californie. «Q: Mon mari et moi lisons votre chronique chaque semaine. Maintenant, nous avons besoin d'aide. Nous avons quatre jeunes enfants à la maison. Mon mari est le seul fournisseur et est le directeur d'un restaurant haut de gamme à Napa. Lorsque la pandémie du nouveau coronavirus et le verrouillage se sont produits en mars, le restaurant a fermé et lui, avec tout le monde, a été licencié. Il n’a donc pas travaillé depuis sept mois. Lorsque les chèques de chômage incluaient les 600 $ supplémentaires par semaine, nous allions bien. Mais maintenant, mettre de la nourriture sur la table et payer notre facture d'électricité est à peu près tout ce que nous pouvons faire. En conséquence, notre maison est saisie. Nous voulons désespérément sauver notre maison. Sans revenu, sauf pour le chômage, nous ne savons même pas qui nous louerait. Existe-t-il des programmes pour nous aider à sauver notre maison ou au moins nous aider à nous installer dans une autre maison? »

«R: Lorsque vous avez dit que vous aviez« besoin d’aide »et que vous avez ensuite expliqué que vous aviez quatre jeunes enfants, j’étais sûr que votre courrier électronique avait été mal adressé. Mais en lisant, j'ai vu que votre situation est sans aucun doute celle que j'entendrai de plus en plus avec le temps. La plupart des programmes qui ont été mis en place par les gouvernements fédéral, étatiques et locaux semblent se concentrer sur la protection des locataires. Votre propriétaire moyen de la classe ouvrière a été en grande partie exclu de l'équation. »

«En mars, le gouverneur Gavin Newsom est parvenu à un accord avec les« grandes banques »de Californie, qui a essentiellement retardé de nombreuses actions de forclusion dans l’État. C'était un accord, pas une loi. Si de nombreuses banques semblent continuer à reconnaître l’accord, elles ne sont pas obligées de le faire. Si une entité gouvernementale veut entrer et dire simplement à un créancier hypothécaire: «Bonjour, monsieur la Banque. Nous avons une nouvelle loi qui dit que vous ne pouvez plus percevoir l'argent que Mme le propriétaire vous doit ni saisir la propriété que vous pensiez être une garantie pour le prêt que vous avez fait, «  il y aurait une course au palais de justice par chaque banque dans le pays."

«Dire à une banque qu’elle ne peut pas saisir sa garantie si elle n’est pas payée est clairement une prise. Donc, à la place, des moratoires sont émis. Ils font plusieurs choses. Premièrement, ils ont diffusé au public que les politiciens veillaient sur eux, et aux banques que le gouvernement ne verra pas l'avenir de votre banque avec bienveillance si vous ignorez notre moratoire.

«Deuxièmement, ils ne pardonnent aucun montant d’argent, y compris les frais et les intérêts, que le propriétaire doit à la banque. Si tel était le cas, le gouvernement devrait couvrir votre paiement hypothécaire pour vous. Le gouvernement prend donc des mesures à la légère, essayant de tracer une ligne fine entre la perception du public et le palais de justice fédéral. Je vous conseille de contacter immédiatement votre prêteur (ou les prêteurs si vous avez plusieurs hypothèques). »

Le registre du comté d'Orange en Californie. «Elaine Rock n’a pas augmenté les loyers de ses locataires au cours des sept dernières années. Mais après que la Californie a imposé un contrôle des loyers dans tout l'État limitant les augmentations de loyer pour certaines catégories de propriétaires plus tôt cette année, elle a augmenté les loyers d'environ 5% sur chaque locataire de son quatreplex El Segundo. Rock a déclaré qu'elle estimait que c'était nécessaire car les investisseurs ont tendance à valoriser les propriétés en fonction de la génération de revenus.

«Dans la foulée du COVID-19 et des moratoires sur les expulsions qui ont suivi, Rock a appris que les occupants d'une unité étaient aux prises avec des pertes d'emplois. Un autre locataire prenait sa retraite et ne pouvait plus payer le loyer. Au total, trois de ses quatre locataires avaient des difficultés à payer leur loyer. Le projet de loi 3088 de l'Assemblée, qui a été adopté par la législature de Californie, a été signé le 31 août par le gouverneur Gavin Newsom. Le projet de loi prolonge un moratoire sur les expulsions dans tout l'État jusqu'au 31 janvier 2021, obligeant les locataires à payer au moins 25% de leur loyer du 1er septembre au 1er janvier, et obligeant les propriétaires à fournir aux locataires un avis de leurs droits en vertu de la loi temporaire.

«Ce nouveau projet de loi met de nombreux propriétaires dans une situation précaire. On estime qu'environ 30% des locataires ne paient pas leur loyer, selon une enquête réalisée par Apartment List. Une enquête du US Census Bureau a montré que 20% des locataires du sud de la Californie ont déclaré être en retard sur le loyer en août, tandis que dans tout l'État, 15% ont déclaré qu'ils étaient à la fin d'août. À aucun moment, un propriétaire ne pourra expulser le locataire pour des recouvrements en souffrance (même après la fin de la crise du coronavirus), tant que le locataire respecte les dernières règles.

«Rock a demandé et obtenu une abstention de paiement hypothécaire de la part de son prêteur pour son quadruplex, vraisemblablement en vertu de la Cares Act, qui permet aux emprunteurs en règle de retarder leurs paiements. Heureusement pour Rock, ses locataires sont partis ou partent de manière coopérative et volontaire, donc elle ne perdra pas de revenus. "

«Il y a 8 millions de propriétaires indépendants américains, selon l'Urban Institute. Combien d'entre eux sont déjà à risque de défaut de paiement ou de saisie parce qu'ils sont bloqués sans loyer? Les États-Unis ont perdu 22 millions d'emplois à cause de la pandémie et en ont récupéré près de la moitié. En Californie, plus de 8,8 travailleurs ont demandé des allocations de chômage depuis le début des verrouillages à la mi-mars. En ce qui concerne votre bien-être économique et la gestion de votre propriété locative, espérez un vaccin ou un remède contre le COVID-19. Mais prévoyez le pire car nous ne savons tout simplement pas combien de temps cette pandémie et toutes ses angoisses financières et émotionnelles vont durer. "

«Voici mes conseils pour les propriétaires en difficulté bloqués sans revenus de location: 1) Demandez à votre prêteur une abstention de paiement hypothécaire, une modification de paiement et d'ajouter les paiements différés au dos de l'hypothèque au besoin. 2) Refinancer la propriété que vous possédez pour retirer de l'argent et / ou réduire vos frais généraux mensuels alors que les taux hypothécaires sont à des niveaux historiquement bas. 3) Faites une demande de prêt privé ou d'argent dur si vous êtes refusé pour une hypothèque institutionnelle. 4) Empruntez de l'argent sur vos fonds d'actions, vos comptes d'actifs de retraite, votre famille ou vos amis afin de vous acquitter temporairement de votre échéance. 5) Vendre votre propriété; c'est mieux que de le perdre en raison d'un défaut de paiement ou d'une forclusion. "

«6) Dossier de faillite de réorganisation du chapitre 13 pour mieux gérer vos factures. 7) Vendez des biens: pensez à eBay ou à tout autre site Web de vente en ligne, car vous pourriez avoir un trésor d'objets personnels ou ménagers que quelqu'un d'autre pourrait payer généreusement. 8) Troc avec vos locataires pour leur artisanat ou entreprise en échange d'un loyer. »

«De plus, Mike Flood, vice-président senior du Research Institute of Housing America, a brillamment suggéré que les propriétaires peuvent soutenir les locataires (et eux-mêmes) par le biais de divers programmes d’aide au loyer tels que la section 8 du HUD ou des subventions globales. La Coalition nationale pour le logement à faible revenu a une carte interactive en ligne riche en informations des programmes d’aide au logement d’urgence COVID-19. »

De Coeur d’Alene Press dans l’Idaho. «Le changement des saisons offre des opportunités pour se rafraîchir, redémarrer et / ou essayer de nouvelles choses. Cela pourrait aussi être l'occasion d'économiser un peu d'argent sur le marché immobilier. Quelle que soit la période de l'année, des baisses de prix peuvent survenir sur les maisons qui restent sur le marché pendant plusieurs semaines. L'automne peut ajouter un peu plus d'urgence, en particulier pour les vendeurs qui se sont inscrits en été et souhaitent que le processus se termine avant la fin de l'année civile. "

«De nombreuses baisses de prix ne sont pas non plus nécessairement le signe d’un ralentissement du marché. En général, nous savons que le marché du nord de l'Idaho reste solide et que les prix continuent de grimper régulièrement. C’est une raison de plus pour envisager de tirer parti des valeurs aberrantes occasionnelles. »

«Cette semaine, nous nous rendons à Hayden, ce qui est toujours extrêmement souhaitable pour de nombreux types d’acheteurs. La réduction de prix à Hayden cette semaine se concentre en ville avec des baisses de prix récentes tentantes (en gardant à l'esprit que certaines d'entre elles ont peut-être déjà attiré une offre en attente). Nous commençons avec deux maisons à l'ouest de l'autoroute 95 et juste à côté de l'avenue Hayden. Une maison de trois chambres et deux salles de bain avec un peu plus de 1700 pieds carrés, un espace arrière attrayant et située dans un cul-de-sac vient de réduire de 10 000 $ plus tôt ce mois-ci pour atteindre 339 000 $. À quelques pâtés de maisons à l'ouest et près de Broadmoore Park se trouve une maison de quatre chambres à coucher, 2,5 salles de bain avec près de 1 700 pieds carrés et une grande cour arrière au prix de 425 000 $, en baisse de 17 000 $.

«Un peu au nord, juste à côté de Miles Avenue, se trouve une maison de quatre chambres et deux salles de bains avec plus de 1 800 pieds carrés et un garage pour trois voitures construit en 2009 avec une configuration de patio particulièrement attrayante au prix de 434 000 $, en baisse de 9 000 $ plus tôt cette semaine . Pendant ce temps, un condo de trois chambres de plus de 1 600 pieds carrés près de l'avenue Orchard offre des logements spacieux et nécessitant peu d'entretien pour 395 000 $, une baisse de 12 000 $ par rapport au mois dernier.

«À l'est du parc Finucane, à Loch Haven Hills, se trouvent quelques maisons haut de gamme avec des baisses de prix récentes. Une maison de quatre chambres et 2,5 salles de bain avec près de 2500 pieds carrés, un magnifique aménagement paysager et une terrasse spacieuse avec bain à remous coûte 629 000 $, en baisse de 20 000 $ plus tôt cette semaine. Une maison de quatre chambres et 2,5 salles de bain avec plus de 2 100 pieds carrés dans le même quartier offre un espace arrière tout aussi attrayant et des mises à jour dans toute la maison à 569 000 $, en baisse de 29 000 $ récemment. Restez à l'écoute pour plus de prix avantageux. »

Le New York Post sur la Floride. «La légendaire gourou du marketing immobilier Louise Sunshine a acheté un condo de 3 millions de dollars à Miami au plus fort de la pandémie. Elle a également obtenu une réduction, car la propriété était récemment sur le marché pour 3,39 millions de dollars. C'était un répit pour Sunshine. Cette année, TRD a rapporté qu'elle a perdu environ 2 millions de dollars en vendant un penthouse en duplex dans le développement Grand Venetian de Miami Beach qui était sur et hors du marché depuis 2015. »

«« Se déplacer pendant le coronavirus est la tâche la plus impossible que j’ai jamais entreprise », dit Sunshine. Elle n’avait pas prévu d’acheter à nouveau, mais, comme elle l’a dit à TRD, «cela me dérangeait simplement que je puisse acheter pour le même prix par mois que celui que je payais pour la location.» »