Un rappel que le risque de crédit est une réalité sur le marché hypothécaire

Deux rapports de Housing Wire. «Une chose est claire, cependant, c'est que le paysage des prêts hypothécaires est très différent au début d'avril qu'il ne l'était au début de mars. Certains segments de l'activité – à savoir les prêts gouvernementaux, non-QM et jumbo – se sont considérablement taris, les prêteurs se retirant des prêts considérés comme plus risqués que les prêts GSE. Et selon le directeur de l'Agence fédérale de financement du logement, Mark Calabria, certains de ces changements pourraient persister pendant un certain temps. »

«Le premier domino qui a semblé chuter a été les prêts non-QM. À la fin du mois dernier, bon nombre des plus grands prêteurs spécialisés dans les prêts aux emprunteurs en dehors de la zone de prêt hypothécaire admissible ont commencé à suspendre leurs activités en raison de l'incertitude sur le marché. Ensuite, l'environnement de prêt de la Federal Housing Administration a commencé à changer avec de nombreux prêteurs augmentant leurs exigences en matière de FHA, limitant ainsi le nombre d'emprunteurs qui ont pu obtenir une hypothèque de la FHA. »

«Plus récemment, de nombreux prêteurs ont renoncé à leurs prêts jumbo car l'intérêt des investisseurs s'est tari. Au-delà de cela, un nombre croissant de prêteurs resserrent les normes de prêt car un nombre record de personnes perdent leur emploi. La raison de tous ces changements est la même; il y a beaucoup trop d'incertitude sur le marché et les prêteurs hésitent à prêter aux emprunteurs dont le profil de crédit n'est pas «parfait». »

«La Calabre a déclaré que le récent resserrement de la disponibilité du crédit est une réaction normale à des situations économiques comme celle-ci. "Tout comme vous avez vu un recul après la dernière fois", a déclaré la Calabre. «Certes, nous avons vu les normes de crédit se resserrer en 2009 et 2010. En fait, nous avons vu les normes de crédit se resserrer dès 2006. Il y a donc eu un durcissement lent au cours de cette période. Je pense que cela vous rappellera que le risque de crédit est une réalité sur le marché hypothécaire. »

«La disponibilité du crédit hypothécaire en mars est tombée à son plus bas niveau depuis juin 2015, entraînée par un recul des prêts jumbo et non-QM, selon la Mortgage Bankers Association. L’indice mensuel de disponibilité des crédits hypothécaires du groupe professionnel a chuté de 16,1% à 152,1 le mois dernier, a annoncé MBA jeudi. L'indice conventionnel, c'est-à-dire les prêts non garantis par le gouvernement, a diminué de 24,2%, tandis que l'indice conforme qui comprend les prêts achetés par Fannie Mae et Freddie Mac a baissé de 2,7%, a déclaré MBA. L'indice Jumbo a connu une chute libre de 36,9% et l'indice gouvernemental qui comprend les prêts garantis par la Federal Housing Administration et le Department of Veterans Affairs a enregistré une baisse de 6,6%. »

"" Il y a eu une réduction de la disponibilité des prêts avec des scores de crédit inférieurs et des ratios LTV plus élevés, et le recul le plus important est venu de l'espace jumbo et non QM ", a déclaré Joel Kan, vice-président associé MBA des prévisions économiques et industrielles."

"Les prêteurs se retirent alors que la fermeture économique visant à endiguer la propagation du COVID-19 a fait craindre que les emprunteurs ne soient pas en mesure de payer leurs factures", a déclaré Kan. "La publication de ce mois-ci met en évidence le recul important des investisseurs jumbo et non-QM en raison d'une forte baisse des liquidités", a déclaré M. Kan. «Les prêteurs apportent des modifications aux critères de crédit pour tenir compte de la probabilité accrue de tolérance et de défaut de paiement, ainsi que des coûts plus élevés.»

De Market Watch. «La précipitation du gouvernement fédéral à soutenir les propriétaires dans le sillage de la pandémie de coronavirus devrait aider de nombreux Américains à éviter la forclusion, mais cela pourrait avoir des conséquences négatives pour l'industrie hypothécaire.»

«Ce que la plupart des consommateurs ne comprennent pas, même lorsqu'ils cessent de faire leurs versements hypothécaires, les agents sont tenus par contrat de continuer à effectuer ces paiements en leur nom à quiconque est propriétaire du billet hypothécaire», a déclaré Rick Sharga, un vétéran de l'industrie hypothécaire. «Le gouvernement a essentiellement mis en place un programme qui permet aux emprunteurs de ne pas payer, mais il n'a rien fait pour soutenir les agents qui vont avoir besoin de cet argent pour effectuer les paiements eux-mêmes.»

«La situation d'abstention est encore plus préoccupante pour les sociétés de prêts hypothécaires non bancaires. À la suite de la Grande Récession, les prêteurs hypothécaires non bancaires tels que Quicken Loans, Freedom Mortgage et Mr. Cooper COOP ont connu une croissance importante. Les prêteurs non bancaires représentaient près des deux tiers de toutes les nouvelles hypothèques en mai 2019, selon les données de l'Urban Institute, un groupe de recherche sur les politiques de gauche. En 2013, comparativement, ils ont consenti moins de 40% de tous les prêts. »

«Ces entreprises jouent un rôle particulièrement important en ce qui concerne les prêts garantis par la FHA, le ministère des Anciens Combattants et le ministère de l'Agriculture. Les prêteurs non bancaires représentent 86% de ce marché. Ces prêts sont plus susceptibles d'être accordés aux primo-accédants à la propriété et aux ménages noirs et latino-américains, par rapport aux prêts garantis par Fannie Mae et Freddie Mac. »

"Bien que les entreprises non bancaires soient soumises à la plupart des mêmes réglementations que les banques, elles n'ont pas besoin de subir le même nombre de tests de résistance ni de garder le même capital en main. Et le fait que ces entreprises ne disposent pas de dépôts sur lesquels puiser pour continuer à effectuer des paiements aux investisseurs signifie qu'elles sont dans une situation particulière en raison de la hausse de l'abstention. "Il n'y a tout simplement aucun moyen pour quiconque d'avoir suffisamment de capital mis de côté pour gérer le type de paiements que les agents de service pourraient devoir effectuer", a déclaré Sharga. "

"En l'espace de quelques semaines, les États-Unis pourraient voir les militaires" manquer d'argent et devenir essentiellement insolvables ", a déclaré Karan Kaul, chercheur associé à l'Urban Institute. Si un agent devait cesser ses activités, les prêts des emprunteurs seraient transférés à une autre société. Mais le processus de transfert de prêts prend du temps et peut être compliqué. »

«Alors que certains gestionnaires de prêts hypothécaires sont des entreprises autonomes, dans la plupart des cas, les sociétés qui gèrent des prêts hypothécaires proposent également des prêts immobiliers. Par conséquent, si ces entreprises cessent leurs activités en raison de la crise des coronavirus, les Américains pourraient avoir moins d'options sur la façon d'obtenir une hypothèque à l'avenir. "Et cela a également un impact sur la récupération éventuelle, même après que le virus a été contenu", a déclaré Kaul. "

"De plus, les effets de la situation dans le secteur de l'entretien ne seront pas ressentis de manière égale par tous les acheteurs de maisons. Parce que les agents non bancaires qui risquent de faire faillite sont plus susceptibles de servir les gens sur le marché des prêts FHA et autres prêts assurés par le gouvernement, les acheteurs d'une première maison et les personnes de couleur sont plus susceptibles d'avoir du mal à obtenir des prêts en tant que résultat."

De CNBC. «Les agents de crédit sont critiqués par les demandes des propriétaires de retarder leurs versements hypothécaires mensuels alors que le coronavirus force des millions de personnes au chômage. Pourtant, l'un des principaux régulateurs de l'industrie nie avec véhémence que ces agents ont besoin d'aide. Les principaux leaders de l'industrie ripostent dans une guerre de mots qui pourrait s'intensifier et qui pourrait avoir un impact considérable sur le marché du logement du pays. »

"La semaine dernière, Mark Calabria, directeur de l'Agence fédérale de financement du logement, qui supervise Fannie Mae et Freddie Mac, a déclaré dans une interview à CNBC qu'une facilité de liquidité pour les agents de service pourrait être nécessaire après quelques mois – mais pas maintenant. La Calabre a estimé qu'il pourrait y avoir 2 millions d'emprunteurs sans paiement d'ici la fin mai. Mais les demandes d'abstention ont déjà dépassé les 2 millions, selon un rapport publié mardi par la Mortgage Bankers Association. Les agents affirment qu'ils ont désespérément besoin d'aide pour effectuer ces paiements. »

"La Calabre dit maintenant que les techniciens n'auront pas besoin d'aide pendant au moins un an. Il a déclaré mardi au Wall Street Journal qu'il n'avait vu aucune preuve suggérant qu'il existe une crise systémique pour les agents non bancaires. Il a qualifié la préoccupation du secteur de «spin». La Mortgage Bankers Association a immédiatement contesté les commentaires de la Calabre. »

"Les récentes déclarations du directeur de la FHFA envoient un message troublant aux emprunteurs, aux prêteurs et au marché hypothécaire", a déclaré Bob Broeksmit, président et chef de la direction du groupe, dans un communiqué mardi soir. «Étant donné que Fannie Mae et Freddie Mac finiront par rembourser les agents hypothécaires pour les paiements qu'ils doivent avancer pendant l'abstention, le directeur Calabria devrait plaider pour la création d'une facilité de liquidité à la Fed pour assurer la stabilité du marché du financement du logement.»

"La Calabre a également déclaré à HousingWire que Fannie et Freddie pourraient devoir transférer le service hypothécaire à de plus grandes entreprises si les plus petits opérateurs n'avaient pas l'argent pour gérer toutes les abstentions. Les observateurs de l'industrie étaient préoccupés par ses commentaires. »

"" Nous considérons cette interview comme contre-productive pour les efforts de stabilisation de l'économie et du financement du logement ", a écrit Jaret Seiberg, analyste des services financiers et de la politique du logement au Cowen Washington Research Group. «Cela ne fera qu’accroître les inquiétudes concernant la stabilité des prestataires de services et réduire la volonté des prêteurs de consentir des prêts hypothécaires, y compris des refinancements. Nous ne voyons pas en quoi cela est dans l'intérêt du public. »

Le Globe and Mail au Canada. «Moins de Canadiens contractent des prêts hypothécaires et refinancent leur dette, alors que les ventes de maisons baissent, les taux d'intérêt sur les prêts augmentent et les prêteurs commencent à resserrer les normes au milieu des retombées économiques de la pandémie. "La demande d'hypothèques, en particulier pour les achats, a diminué de façon assez abrupte au cours des dernières semaines", a déclaré Stephen Smith, directeur général du prêteur hypothécaire First National Financial Corp. "

«Les ventes de maisons à Toronto, Vancouver, Montréal et Calgary ont chuté au cours des deux dernières semaines de mars et devraient ralentir davantage alors que le chômage grimpe au milieu des restrictions gouvernementales visant à freiner COVID-19. "Le marché a basculé si vite dans l'autre sens", a déclaré Calum Ross, courtier principal du Mortgage Management Group. «Il y a eu une forte augmentation de la demande lorsque les taux ont baissé. Maintenant, la combinaison de personnes réalisant que les refinancements ne sont pas aussi rentables et la chute du marché d'achat, il y a une baisse significative des demandes de prêt hypothécaire. »

«Dans le même temps, les prêteurs resserrent leurs normes de souscription, selon les courtiers hypothécaires. Plus tôt en mars, certains prêteurs ont déclaré qu'ils consentiraient à des prêts hypothécaires même pour ceux qui ont été temporairement mis à pied, mais maintenant ils sont moins indulgents. "Maintenant, c'est plus, si vous êtes temporairement mis à pied, nous n'allons pas procéder au crédit", a déclaré Trevor Yerema, président d'Advanced Mortgage, qui opère dans l'Ouest canadien. «Nous avons vu un cas où un client a été approuvé vendredi. Tout allait bien, mais ensuite [le prêteur] a fait un appel de suivi secondaire lundi pour savoir qu'ils avaient été licenciés lundi matin et ils ont retiré l'approbation. »

«Les prêteurs deviennent également plus rigoureux dans leurs évaluations des emprunteurs indépendants. Selon les courtiers, le type d'hypothèque le plus courant – un contrat à terme fixe de cinq ans – est maintenant plus cher qu'il ne l'était au début de l'année. Ce taux oscille autour de 2,89% contre 2,29% il y a quelques semaines à peine. Seuls les propriétaires qui détenaient un taux hypothécaire variable avant la première baisse des taux d’intérêt ont pu profiter pleinement de la baisse des taux de mars de la Banque du Canada. »

"La demande de refinancements a chuté de 50% par rapport à ce qu'elle était il y a deux semaines", a déclaré M. Yerema. "

Le registre du comté d'Orange en Californie. «Comme beaucoup de gens dans l'industrie du logement en Californie du Sud, la saison de vente de choix semblait prometteuse à Emile Haddad. Alors que février se transformait en mars, le PDG de Five Point Holdings a vu les contrats de vente dans les quartiers de Great Park à Irvine courir le double du rythme habituel. Une semaine, 24 maisons vendues. Le lendemain, 25. Puis, à la mi-mars, le coup d'arrêt économique du coronavirus a frappé. »

«Les ventes sont tombées à neuf en une semaine. Et depuis lors, fondamentalement, aucun. Le projet a enregistré 553 ventes de maisons l'année dernière. »

«Ce n'est pas seulement Irvine. Ce ne sont tout simplement pas de nouvelles maisons. Dans tout le sud de la Californie, les nouveaux contrats de vente de maisons existantes ont plongé de 35% en quatre semaines à un creux de six ans, selon ReportsOnHousing. "C'est une période de test pour nous tous", déclare Haddad. "

«« Personne ne s'en sortira avec 100 cents sur le dollar », dit Haddad. "Quiconque le pense, au détriment de quelqu'un d'autre, n'agit pas dans l'esprit dont je pense que nous avons besoin."

«Les investisseurs de Five Point, qui a également des projets de développement à Valence et à San Francisco, ont pris un coup. Les actions ont été balayées le long des montagnes russes à forte descente de Wall Street, passant de 9 $ en février à moins de 4 $ il y a deux semaines et presque à 6 $. Cela représente une baisse d'environ 200 millions de dollars de la capitalisation boursière sur six semaines alors que les investisseurs tentent de gagner en visibilité sur les bénéfices futurs. »