Une baisse soudaine et précipitée, sans précédent du revenu net dans de nombreux types de propriétés

Un rapport de Bisnow. «Le marché de l'immobilier commercial est dans les limbes, les développeurs attendant de voir si des opportunités de refinancement à faible taux d'intérêt et d'acquisitions refont surface. Mais le calendrier pour trouver ces opportunités dans le paysage post-COVID-19 reste au mieux trouble, d'autant plus que les évaluations sont difficiles à cerner. Il est probable que cela restera ainsi jusqu'à ce que le calendrier de réduction de l'impact du coronavirus devienne plus évident, donnant aux évaluateurs les données nécessaires pour faire de véritables évaluations de propriétés, a déclaré le directeur général principal de National Valuation Consultants Chuck Dannis et le PDG de Dreien Opportunity Partners, Sam Ware.

«Les évaluateurs vont devoir attendre», a déclaré Dannis. «Ils vont devoir chercher autre chose que des ventes [dans le cadre de leurs évaluations], ce que font normalement les évaluateurs. Je pense qu'il est assez naïf de penser que les valeurs ne changent pas au moment où nous parlons. »

"" Ce que je pense que nous allons voir cette fois-ci est juste une baisse soudaine et précipitée, sans précédent du revenu net dans de nombreux types de propriétés – l'hôtellerie, le logement étudiant, le logement pour seniors et la restauration "", a déclaré Dannis. «Cette fois, je pense que nous allons subir un choc de revenu… et donc si nous ne changeons même pas les taux, la valeur des propriétés va baisser.»

The Greater Baton Rouge Business Report en Louisiane. «La législature étant en pause pour une durée indéterminée, les cours de LSU étant dispensés en ligne pendant l'été, les voyages étant limités dans tout le pays et les festivals du printemps annulés, les propriétaires fonciers locaux qui comptent sur les marchés des étudiants et de la location à court terme comme source de revenus prennent un coup massif de la crise des coronavirus. «Je peux vous parler d'une courbe d'aplatissement», explique Steve Myers, qui possède environ 60 logements locatifs avec plus de 250 locataires dans les zones LSU, Garden District et Southdowns. «C’est le marché de la location. C'est mort.'"

«Les investisseurs qui ont des locations à court terme comme celles proposées sur Airbnb souffrent également. «Airbnb a été effacé, tout comme le marché hôtelier», explique Tommy Talley, qui détient une participation dans neuf unités qu'il loue sur Airbnb. "Tout a été annulé."

«Pour l'instant, Myers attend de voir ce qui se passe, essayant de travailler avec ses locataires individuellement pour déterminer leur situation et croisant les doigts pour que LSU rouvre cet automne. «Ça ne va pas être beau si LSU ne rouvre pas», dit-il. «Je peux vous dire quel sera mon recours: un tribunal de faillite. Vous ne pouvez pas passer six ou huit mois sans revenu. »»

The Philadelphia Inquirer en Pennsylvanie. «Le coronavirus semble faire baisser les loyers des plus grands immeubles à appartements de la région de Philadelphie, en particulier les nouveaux, alors que la pandémie commence à restreindre les achats – et à menacer les moyens de subsistance – des chasseurs à domicile potentiels. La crise sanitaire coïncide avec une augmentation massive des nouveaux stocks dans la région. L'année dernière, les promoteurs ont mis sur le marché 4 771 nouveaux appartements dans des immeubles de plus de cinq unités. C'est en baisse par rapport aux deux années précédentes, mais plus que toute autre année avant celles depuis au moins 1982, date la plus ancienne pour laquelle les données CoStar étaient disponibles. "

«Les propriétaires doivent maintenant se faire concurrence pour remplir ces vastes blocs d'espace vide dans leurs propriétés nouvellement ouvertes», a déclaré Adrian Ponsen, directeur des analyses de CoStar pour Philadelphie. "Si vous avez eu l'œil sur un immeuble à appartements nouvellement construit dans votre quartier, les prochains mois seront un excellent moment pour appeler et négocier un bail", a déclaré Ponsen. «Les propriétaires offriront les loyers les plus compétitifs possible.»

«Une autre société de données immobilières, Delta Associates, a répertorié cinq immeubles à appartements de Philadelphie comme étant à moitié loués à la fin de 2019 dans son dernier rapport trimestriel sur le marché locatif de la ville. Ces projets sont la première phase de 198 logements de Dwell on Second Street, dans les rues Second et Thompson au nord de Northern Liberties, qui était vacante à 93%; la vue de 216 unités à Old City at Fourth et Race Streets, qui était vacante à 63 pour cent; et l'Irvine, sur la 52e rue au sud de l'avenue Baltimore, et Crane Chinatown, au 10e et Vine Streets, qui étaient tous deux presque 60 pour cent vacants. "

«Ailleurs dans le métro de Philadelphie, mais en dehors de la ville elle-même, CoStar a comptabilisé 18 nouveaux projets d'appartements, comprenant 4 242 unités, dont 54% sont restés vides. Avant même que la gravité de la pandémie ne devienne apparente, la société immobilière commerciale JLL a noté dans un rapport de recherche que les taux d'inoccupation dans les immeubles de banlieue nouvellement construits étaient deux fois plus élevés que ceux des anciens, avec des milliers de nouvelles unités en route. »

"" La question est de savoir si l'absorption peut suivre le rythme après une telle augmentation de l'offre ", ont écrit les analystes de JLL dans le rapport."

"Mais même si les propriétaires ont trouvé des moyens de commercialiser leurs propriétés à distance, ils peuvent toujours avoir du mal à enthousiasmer les locataires potentiels à propos des gymnases de luxe, des stations de grillades en plein air, des courses de chiens et d'autres accessoires qui ont autrefois servi d'attrait majeur, a déclaré Ponsen de CoStar. Les développeurs ont investi massivement dans ces fonctionnalités, qui restent vides en raison de mesures visant à enrayer la propagation du coronavirus. "Dans quelle mesure êtes-vous intéressé à emménager dans un bâtiment avec un ensemble de commodités accru lorsque vous ne pourrez pas nécessairement utiliser la salle de sport ou la salle de jeux au cours des prochains mois?", A déclaré Ponsen. "

Le Midland Reporter Telegram au Texas. «L'impact du ralentissement pétrolier sur les loyers des appartements à Midland-Odessa s'est poursuivi en mars, selon un rapport de RentCafe. Le guide en ligne de l'industrie nationale des appartements a indiqué que le loyer moyen à Midland avait baissé de 11,7% sur douze mois au cours du mois de mars. À Odessa, le loyer moyen a baissé de 10,4%. "La baisse s'accélère également par rapport à février", a noté RentCafe. "

De Multi-Housing News. «Le secteur du logement étudiant a été ébranlé par l'incertitude quant à la durée et à l'étendue exactes de l'épidémie de coronavirus, les opérateurs et les investisseurs se préparant à la possibilité de pertes de revenus dans des propriétés à travers le pays. Cependant, certains dans l’industrie sont convaincus que le créneau que beaucoup appellent «résistant à la récession» ressentira des impacts très mineurs. L'autre grande préoccupation pour ceux de l'industrie est le calendrier de construction. Certaines villes du pays ont mis un terme à toutes les constructions non essentielles pour des mesures de sécurité, laissant potentiellement les projets en cours de construction, comme les logements étudiants, dans les limbes. »

"" Une fois l'année scolaire commencée, si vous n'avez pas loué vos lits, il est très peu probable que vous le fassiez "", a déclaré Matthew Berger, vice-président des impôts et du logement étudiant au National Multifamily Housing Council. «Si votre propriété n'est pas prête à être louée avant la rentrée scolaire en raison de retards de construction, vous pourriez perdre une année entière de loyer.»

La table ronde d'Evanston dans l'Illinois. «Le manque de logements abordables pour les personnes âgées à faible revenu et à revenu moyen à Evanston est un grave problème, a déclaré Margaret Gergen, membre du comité de logement du groupe de travail d'Emily Evanston, aux échevins lors d'une réunion du conseil municipal tenue peu de temps avant le COVID. -19 crises sont devenues une réalité. Pour les personnes âgées à revenu faible ou intermédiaire, il y a une pénurie de logements abordables pour la vie autonome, et il n'y a pas du tout de logements-services abordables. »

«L’étude Sawgrass indique également que le nombre d’unités de vie assistée au taux du marché qui sont déjà à Evanston ou qui sont proposées pourrait être suffisant, et que la ville« pourrait être surchargée »pour les unités au taux du marché. «Evanston ne possède pas de logements avec assistance à prix abordable à Evanston. Aucun », a déclaré Mme Gergen. «Les personnes âgées qui ont besoin d’une aide à la vie abordable n’ont vraiment pas d’option à Evanston.»

De CNBC. «Les détaillants s'inquiètent de payer un loyer en raison des dommages causés par la pandémie de coronavirus. Et cela inquiète de plus en plus les propriétaires de centres commerciaux de s'acquitter de leurs propres obligations. Le propriétaire du Mall of America et de American Dream, Triple Five Group, s'est dit préoccupé par le fait que certains de ses locataires ne paient pas de loyer, ce qui va entraver sa capacité à effectuer des versements hypothécaires. Certains détaillants demandent de réduire les loyers à un pourcentage plus faible ou de reporter le paiement à une date ultérieure. »

«À leur tour, les propriétaires soutiennent qu'ils ont également leurs propres factures à payer. Le propriétaire du centre commercial américain Taubman, par exemple, a envoyé une lettre à ses locataires le 25 mars pour lui dire qu'il avait des obligations à respecter – comme payer les prêteurs sur les hypothèques et payer les services publics. "Les revenus de location que nous recevons des locataires sont essentiels pour répondre à ces obligations", a déclaré Taubman. "

"Triple Five Group se trouve dans une situation similaire", a déclaré le co-PDG d'American Dream, Don Ghermezian, à CNBC dans une interview. «La difficulté que nous traversons maintenant… si les locataires ne veulent pas payer de loyer, ma réponse est: je dois payer une hypothèque. J'ai emprunté de l'argent. Je dois rembourser mes prêteurs. "S'il n'y a pas plus d'aide du gouvernement fédéral sur ce front," de nombreux centres commerciaux se retrouveront en défaut de paiement car ils ne pourront pas faire de paiements hypothécaires à l'avenir ", a-t-il déclaré. m'a dit."

Le journal de Wall Street. «Lorsque le coronavirus a commencé à se propager aux États-Unis, les propriétaires de bureaux avec des baux stables à long terme espéraient que leurs bâtiments deviendraient un paradis pour les investisseurs inquiets. Mais près d'un mois après le début de la pandémie, c'est le contraire qui s'est produit. Les investisseurs déversent des actions des principales fiducies de placement immobilier de bureaux. Les ventes de gratte-ciel s'effritent et les locataires de bureaux à travers le pays négocient pour réduire leurs factures de loyer. »

«Les propriétaires de bureaux ont également tendance à avoir plus de dettes, en partie parce que les banques sont prêtes à prêter davantage contre des actifs qu'elles jugent sûrs. Avoir beaucoup de dettes est «effrayant à la baisse et limite leur capacité à être offensif lorsque l'économie se redresse», a déclaré Daniel Ismail, analyste principal chez Green Street Advisors. »

«La vente massive de bureaux indique que les problèmes dans l'immobilier commercial s'étendent au-delà des hôtels et des propriétés commerciales et menacent désormais une grande partie du marché immobilier commercial américain de 16 billions de dollars et des 4,5 billions de dollars de dette hypothécaire garantis par lui. La valeur des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales a chuté et les nouveaux prêts se sont pour l'essentiel arrêtés. Certains prêteurs qui détiennent des hypothèques commerciales et des titres adossés à des créances hypothécaires sont confrontés à des appels de marge de leurs banques. »

«Les sociétés de coworking et les entreprises similaires, qui représentaient 6,5% des nouveaux baux aux États-Unis au premier semestre 2019 selon le cabinet de courtage CBRE Group, ont pour la plupart cessé de signer de nouveaux accords et certains se battent pour leur survie financière. Michael Silver, président de la société de services aux occupants Vestian, a déclaré que 75% à 80% des entreprises avec lesquelles il travaille approchent leurs propriétaires au sujet de l'allégement des loyers. L'un des clients de M. Silver à la recherche d'allégements de loyer est un grand cabinet d'avocats ayant des bureaux aux États-Unis, un autre est un cabinet de services financiers, a-t-il déclaré. La motivation: économiser de l'argent avant ce qui pourrait être un long ralentissement économique. »

"Ce n'est pas qu'ils sont en difficulté financière. C'est qu'ils essaient d'être prudents dans le développement d'un nouveau livre de jeu pour une nouvelle économie », a déclaré M. Silver. «C’est juste une nouvelle ère où le locataire aura l’effet de levier.»