Une combinaison de vendeurs soucieux et d'acheteurs moins inquiets à la recherche de bonnes affaires

Quelques reportages de Domain News en Australie. «Si vous comptiez sur une pré-approbation pour sécuriser votre nouvelle propriété, chercher à refinancer ou acheter un prêt immobilier, les choses ont changé à la suite de l'épidémie de coronavirus. «Généralement, lorsqu'un client se trouve dans une industrie gravement touchée, comme le tourisme, l'hôtellerie ou la vente au détail, son prêt est refusé, sauf si nous pouvons prouver que ses revenus ne sont pas affectés», explique Otto Dargan, directeur général de homeloanexperts.com.au. »

«Dargan dit que le revenu occasionnel en particulier est considéré comme un risque extrêmement élevé et que seuls quelques prêteurs l'acceptent. Pour les investisseurs, les revenus locatifs peuvent être actualisés si une propriété n'a pas de locataire payant. «Nous avons eu des clients avec trois propriétés ou plus où les locataires ne paient pas de loyer et les prêteurs sont donc prudents lorsque quelqu'un dépend trop des revenus locatifs», explique Dargan. »

«Certains prêteurs ont également baissé le ratio prêt / valeur maximum (LVR) qu'ils envisageront. "Il est logique de ne pas offrir des prêts à 95% si le marché immobilier peut chuter", dit-il. «Ils sont conservateurs parce que tout le monde est plus à risque qu'il y a à peine un mois. Certains ont mis en place des cotes de crédit minimales afin d’approuver les personnes les moins risquées. »

«Le nombre de maisons toujours sur le marché après quatre semaines a bondi, de nouveaux chiffres montrent, alors que l'économie s'affaiblit au milieu de la pandémie de coronavirus. Les inscriptions qui ont été sur le marché entre 30 et 60 jours ont bondi de 74% en mars par rapport au mois précédent, suggérant que l'activité des ventes avait ralenti au cours du mois, selon SQM Research. »

«« Les listes de propriétés résidentielles commencent à augmenter et à s'accumuler », a déclaré le directeur général de SQM Research, Louis Christopher. «Je note la flambée des stocks qui ont été sur le marché entre 30 et 60 jours. Cela peut refléter le début d'un ralentissement du marché immobilier de la capitale en raison de l'impact sanitaire et économique de COVID-19. »

«À Sydney, il y avait près de 4 000 logements sur le marché entre 30 et 60 jours, contre environ 1 800 un mois plus tôt. Les inscriptions de 30 à 60 jours à Melbourne sont passées à 5280 en mars, contre un peu plus de 2100 en février. Sydney a enregistré une hausse de 10,5% des inscriptions en mars, par rapport à février, tandis que Melbourne a augmenté de 5,7%, Brisbane de 3,9%, Perth de 8,5% et Canberra de 11%, selon SQM. »

«Les nouvelles listes de location augmentent rapidement dans le centre de Melbourne, signe de choses à venir. Le centre-ville et les régions de Stonnington comptaient 94% et 76% "de nouvelles inscriptions supplémentaires au cours des deux semaines qui viennent de s'écouler par rapport à la même période l'an dernier".

"À un moment donné, il y avait entre 900 et 1100 propriétés à louer dans la ville et la dernière fois que j'ai vérifié, il y avait près de 2000 propriétés", a déclaré Loic Mamet, responsable de la gestion immobilière à Belle South Melbourne. "C'est l'offre et la demande, il y a trop de propriétés disponibles dans une zone. Si vous êtes à Parkville, à Princes Hill et que vous partagez des logements avec de nombreux étudiants, les étudiants sont introuvables. »

«M. Mamet a déclaré qu'il avait l'habitude d'utiliser des propriétés louées il y a quelques semaines pour donner une estimation du loyer aux propriétaires, mais qu'il ne le pouvait plus en raison de la rapidité avec laquelle les choses avaient changé. "Maintenant, nous comparons trois jours de retard, car deux semaines, c'est trop long", a-t-il déclaré. "Juste la semaine dernière, il y a déjà eu une baisse massive, et à la fin du mois d'avril, vous verrez que les prix ont baissé."

«Parallèlement à l'arrêt de l'immigration dans le pays, cela pourrait désormais entraîner une baisse des loyers de 10%, prédit le Dr Shane Oliver, économiste en chef d'AMP Capital. Au cours de la période de trois semaines précédant le 5 avril de cette année, les nouveaux chiffres du groupe de domaines montrent que Hobart a vu un nombre impressionnant de 60% d'inscriptions supplémentaires sur le marché par rapport à la même période en 2019, Melbourne les voyant bondir de 20% et Sydney 18. pour cent. Adélaïde a connu une hausse de 8% et Brisbane de 7%. »

"Le Dr Nicola Powell, analyste principal de la recherche dans le domaine, a déclaré que cela était dû au fait que les maisons étaient répertoriées sur des plateformes de location à court terme comme Airbnb, passant désormais à des locations résidentielles régulières après l'effondrement des marchés des voyages nationaux et internationaux, et que les locataires renonçaient à leurs baux pour revenir en famille, entre amis ou en colocation en raison de problèmes financiers. »

«Le boom antérieur du marché a également entraîné une augmentation de la construction, et maintenant beaucoup de ces maisons arrivent également sur le marché pour augmenter l'offre. Selon le Dr Oliver, alors que l'économie faiblit, les gens perdent des emplois et prennent des vacances de loyer – et cela aura un effet négatif sur les loyers. "Il est presque certain que les loyers vont baisser", a-t-il déclaré. «De nouveaux approvisionnements arrivent encore sur le marché, en particulier à Sydney et, dans une moindre mesure, à Melbourne.»

«Personne ne sait combien des 120 000 propriétés Airbnb estimées seront converties en logements, tandis que de nouveaux logements seront également achevés. Cette baisse de la demande et l'augmentation de l'offre signifient une chose: la baisse des loyers », a déclaré Louis Christopher, directeur général de SQM Research.»

«Des poches du marché locatif de Sydney ont été inondées de propriétés vacantes. Sydney a vu une vague de nouvelles propriétés locatives répertoriées au cours des deux dernières semaines, bondissant de 18% par rapport à l'année dernière, selon les chiffres du domaine, les loyers demandés devraient donc baisser au cours des prochains mois. »

"Mais le CBD de Sydney a connu la plus forte augmentation de propriétés locatives sur le marché au cours de la même période, en augmentant de 114%. Elle a été suivie par la banlieue est, qui a vu une augmentation de 57% des immeubles locatifs, et l'intérieur ouest, qui a enregistré une augmentation de 37% des loyers vacants. "Certains de ces baux à court terme dans le CBD seraient désormais passés sur le marché à long terme car le tourisme est désormais inexistant", a déclaré le Dr Nicola Powell, analyste. "

«La propriétaire d'une petite entreprise et propriétaire Fabienne Phillips a déclaré qu'après que son entreprise de formation de motos pour femmes eut été affectée par les mesures de distanciation sociale, elle dépendait fortement de ses revenus de location et devait s'assurer qu'il y avait encore de l'argent à gagner.» Après le gouvernement fédéral a annoncé le moratoire selon lequel vous ne pouvez pas expulser votre locataire, je ressentais de l'anxiété quant à la façon dont ils allaient remplir leurs obligations », a déclaré Mme Phillips.»

«Après que les locataires aient quitté sa terrasse à Paddington, elle a décidé de faire baisser son loyer de 1675 $ à 1 000 $ par semaine. «Je préfère mordre la balle et réduire vraiment la location à la semaine… parce que pour moi quelque chose de mieux que rien», a-t-elle déclaré. 'Nous sommes tous dans le même bateau. Nous devons tous travailler ensemble… c'est déraisonnable si un propriétaire s'attend à ce que quelqu'un paie son loyer comme il le ferait dans un climat normal. »

«‘ Comme le locataire demande au propriétaire de lui accorder une pause, le propriétaire doit parler à la banque, à son assurance. J'ai encore des factures à payer », a-t-elle déclaré, ajoutant qu'elle avait demandé à sa banque de geler ses remboursements hypothécaires.»

De l'Australie occidentale aujourd'hui. «La pandémie de coronavirus a mis la propriété à l'esprit d'une grande partie de la population, laissant le marché plein de chasseurs d'aubaines et de ceux qui cherchent désespérément à vendre, suggère un analyste immobilier de premier plan en Australie-Occidentale. L'évaluateur immobilier et prévisionniste Gavin Hegney a déclaré que la pandémie avait créé des conditions inédites en WA et qu'avec de plus gros poissons à faire frire, l'immobilier avait baissé la liste des priorités pour de nombreux ménages.

"De manière générale, je ne pense pas que ce soit dans leur esprit autant qu'il y a trois ou six mois", a-t-il déclaré. "Sur le marché de Perth, si ce n'est pas dans l'esprit des gens, l'activité des ventes a tendance à baisser et nous en voyons déjà la preuve." Au cours de la dernière semaine de mars, le Real Estate Institute of WA a révélé que les ventes de maisons avaient chuté, conduisant à une énorme baisse au cours du mois, en baisse de 23% à 2205 transactions. 12 294 propriétés étaient en vente sur le site Web de REIWA. »

"M. Hegney a prédit que de nombreux vendeurs authentiques retireraient leurs propriétés du marché, ce qui se ramènerait à une combinaison de vendeurs anxieux et d'acheteurs" pas si anxieux "à la recherche de bonnes affaires. "Je ne pense pas que vous ayez quelque chose à gagner en vendant aujourd'hui", a-t-il déclaré. "

«Le président du groupe de prévisions de l'industrie du logement, Steven Rowley, a également prédit une pression à la baisse sur les prix des logements grâce à un manque d'appétit et à une poussée potentielle des immeubles de placement à vendre. "Il va être assez difficile de vendre votre maison maintenant, à moins que vous ne soyez vraiment désespéré … si vous êtes désespéré, vous devrez faire une remise", a-t-il déclaré. «Si vous êtes un investisseur qui a perdu votre emploi, la banque peut vous accorder une pause, mais il se peut que vous envisagiez de vendre. Si vous obtenez une poussée massive de vendeurs, cela a des conséquences négatives sur l'offre. S'il n'y a pas de demande, il y aura de graves répercussions sur les prix. »»

L'observateur immobilier. «Selon RiskWise Property Research, les développeurs doivent modifier leurs stratégies commerciales et leurs prix pour les unités hors plan afin d'éviter l'insolvabilité. Le PDG de RiskWise, Doron Peleg, a déclaré que le prix de vente de la plupart des unités hors plan devrait être beaucoup plus attrayant pour les investisseurs, la majorité des acheteurs hors plan et les développeurs ne devraient pas s'attendre à des prix immobiliers élevés. "Au cours des trois dernières années, quelques grands événements ont eu un impact majeur sur les développeurs et ont abouti à la faillite", a déclaré M. Peleg. "

"" Ces événements incluent l'offre excédentaire, les restrictions de crédit, l'introduction potentielle de changements à la réduction négative de la redevance et des plus-values, les défauts de construction et maintenant le coronavirus. L'ensemble du modèle commercial des développeurs est basé sur l'atteinte des objectifs de prévente et de vente et pour cela, ils ont simplement besoin d'acheteurs. Par conséquent, l'évaluation des risques pour chaque projet doit également tenir compte des événements potentiels ayant un impact significatif sur les acheteurs de maisons et en particulier les investisseurs. »

Il a déclaré que le meilleur scénario dans les domaines de l'offre excédentaire était simplement qu'ils sous-performaient le marché, mais le pire des cas était qu'ils perdaient de l'argent. Et de nos jours, les investisseurs sont bien conscients de ces risques. «  Par exemple, alors que le rapport sur les prix des maisons du domaine montre qu'au cours du trimestre de décembre 2019, les prix ont augmenté de 4,3%, ce n'était pas le cas dans les banlieues à offre excédentaire élevée et en particulier celles touchées par des défauts de construction, comme Mascot où les prix ont chuté de 4,6% à 880 000 $. . À Homebush West, où se trouve l'immeuble Centenary Park, les prix ont également chuté de 9,3% pour s'établir à 565 000 $. "»

«« Ces zones présentent non seulement le risque d'être dans la zone de danger en raison d'une offre excédentaire, mais également le risque de défauts de construction – et les dommages à la réputation causés par les défauts de construction se sont également propagés aux tours de grande hauteur à travers l'Australie. Le nombre de transactions, qui est un facteur clé pour évaluer le risque de ne pas atteindre les objectifs de prévente et de vente, est souvent très faible. Par exemple, le nombre de ventes d'appartements dans le parc olympique de Sydney a chuté de 75% suite aux défauts identifiés dans la tour Opal, les acheteurs manifestant peu d'intérêt pour les appartements dans la banlieue. »

"" Ce que nous constatons, c'est que les nouvelles unités dans les banlieues à haute offre ont soit entraîné une perte, soit sous-performé le marché, même pendant les périodes de fortes hausses de prix "", a-t-il déclaré. M. Peleg a déclaré que l'introduction de restrictions de crédit en 2017 a complètement modifié le paysage du marché du logement, les investisseurs démontrant leur réactivité aux changements. »

«‘ Le marché unitaire de Brisbane est une étude de cas de mauvaise gestion des risques. Lorsqu'un développeur paie des prix gonflés pour le terrain, le risque sera réalisé et vous aurez une perte. Même dès juin 2016 dans le centre-ville de niveau 4 (SA4) de Brisbane Inner-City, la croissance des prix était de -1,8% avec une offre excédentaire massive (17 417 dans le pipeline – une augmentation de 24,5% du stock actuel). En tant que développeur, lorsque vous payez un terrain en fonction du prix de vente potentiel du produit final, vous devez prendre en compte les risques plutôt que de le baser sur des scénarios optimistes. »»

«« Nous devons identifier et évaluer les principaux risques. Il y a des risques très évidents et communs qui doivent être traités par les développeurs et ce sont les excédents et les prix de vente gonflés qui sont inclus dans les modèles financiers des développeurs lorsqu'ils décident de développer la propriété », a déclaré M. Peleg. "Ensuite, s'ils voient que les prix réduits, y compris les aspects liés aux risques, sont trop bas – et que d'autres sont prêts à payer plus cher pour beaucoup – ils devraient continuer."