Vous n'allez pas pouvoir revendre

Un rapport de Commercial Property Executive. «Dans le domaine de l'immobilier commercial, on s'attend à ce que les prêteurs hypothécaires commerciaux cherchent activement à consentir de nouveaux prêts ou à refinancer des prêts existants à des taux très bas. Ce n'est tout simplement pas le cas. L'écart entre les taux du Trésor américain et les taux en vigueur sur le marché commercial s'est accru en raison de l'incertitude du marché et des craintes d'une récession prolongée. Nous voyons les prêteurs augmenter leurs taux, ou choisir de rester à l'écart, jusqu'à ce que la pandémie COVID-19 soit passée. En conséquence, le volume des prêts commerciaux est en baisse drastique, et les prêts consentis aujourd'hui sont clôturés avec des exigences de souscription beaucoup plus strictes. »

«Les deux plus gros acheteurs de prêts immobiliers, Fannie Mae et Freddie Mac, ont considérablement réduit leur volume de prêts en instituant de nombreux changements pour rendre leur souscription plus conservatrice. Ils ont réduit leurs ratios prêt / valeur sur de nombreux marchés qui figurent désormais sur leur liste de surveillance. Ils ont réduit les revenus commerciaux ou de détail sur les propriétés à usage mixte en raison des fermetures de magasins. Et, plus important encore, ils ont institué des réserves obligatoires qui obligent les emprunteurs à mettre de l'argent sous séquestre pendant 9 à 12 mois pour couvrir les paiements futurs. »

«Dans le passé, Fannie Mae et Freddie Mac ont financé jusqu'à 80 pour cent d'un prix d'achat sans réserves. Cela a permis à un acheteur d'appartement d'acquérir un actif avec aussi peu que 20% de mise de fonds. Maintenant que les acomptes ont augmenté et que les emprunteurs doivent déposer des réserves, le coût d'acquisition d'une propriété a augmenté. Cela a entraîné un ralentissement majeur du nombre de ventes d'appartements dans tout le pays. »

«À New York, par exemple, les loyers résidentiels ont chuté à leur plus bas niveau en une décennie dans tous les arrondissements. Étant donné que les courtiers ne sont pas en mesure de présenter les appartements en raison des règles relatives aux abris sur place, le nombre d'inscriptions a augmenté et les loyers ont diminué en conséquence. Avant COVID-19, de nombreux marchés devenaient trop chers. Aujourd'hui, certains de ces marchés voient leur valeur diminuer. »

«La pandémie de coronavirus a provoqué de graves bouleversements sur le marché de l'immobilier commercial et le sera probablement pendant un certain temps encore. Il faudra des mois, voire des années, pour que certains propriétaires et propriétés reviennent à la rentabilité. Dans l'intervalle, les prêteurs continueront d'accorder des prêts hypothécaires commerciaux, mais avec des directives de souscription beaucoup plus prudentes et avec un examen financier plus minutieux. »

De Nouvelles du logement pour personnes âgées. «Lorsque Covid-19 a atteint les côtes américaines, les experts en vie ont prédit une vague de détresse, les problèmes les plus graves affectant les entreprises déjà en difficulté, ainsi que les petits opérateurs manquant de capitaux et d'autres ressources. Ces situations de détresse émergent en effet alors que la pandémie intensifie les pressions opérationnelles et les marges de plus en plus minces des communautés de personnes âgées sous-performantes ou familiales.

«Pendant ce temps, dès le mois de mai, Moody's a averti que les sociétés seniors vivantes sont confrontées à des défauts de paiement, certaines d’entre elles décrivant comment Covid-19 a aggravé des positions financières déjà précaires. Les experts du secteur estiment que ce n’est que le début. »

«Le stimulus de la Loi CARES maintient à flot des dizaines d'autres communautés, mais lorsque cet argent sera épuisé, les propriétés sous-performantes seront de retour là où elles ont commencé, sinon plus près de la fermeture des opérations. Lorsque cela se produit, les investisseurs attendent dans les coulisses pour acquérir des actifs à rabais. Kong Capital faisait partie d'un groupe qui a récemment acquis un portefeuille de sept propriétés, avec un prix d'achat qui est passé de 70 millions de dollars à 52 millions de dollars, car Covid-19 a érodé le bénéfice d'exploitation net dans les communautés.

«Sans un soutien plus solide, davantage de communautés deviendront en détresse et finiront par fermer, à commencer par les installations qui ont eu du mal avec les marges avant que la pandémie ne perturbe les opérations, a déclaré Steve Thomes, directeur général principal et chef du développement commercial de Blueprint Healthcare Real Estate Advisors, à SHN.

«Plus précisément, les petites collectivités peuvent être plus négativement touchées par la dépression d'occupation qui affecte les personnes âgées. «Si vous n’étiez pas solvable et que vous ne faisiez pas les choses de la bonne façon avant la crise, vous obtiendrez un flotteur du stimulus. Et puis, vous serez probablement de retour là où vous étiez, sinon en pire état », a déclaré Thomes."

«Potentiellement exacerbant la situation, la pandémie a frappé au moment même où les prestataires de soins pour personnes âgées commençaient à se remettre d'une période d'offre excédentaire. Alors que les opérateurs de qualité inférieure peuvent être essentiellement éliminés du marché par Covid-19, il est possible que des fournisseurs de qualité supérieure trouvent également impossible de surmonter la pandémie si leur occupation était déjà en difficulté. "

«La véritable ampleur de la détresse ne se fera pas sentir immédiatement. Thomes s'attend à ce que la détresse fasse boule de neige à la fin du stimulus de la Loi CARES, en particulier si les futurs plans de relance ne répondent pas adéquatement aux besoins. «Nous nous attendons à ce que cela ne se produise probablement pas avant six à huit mois, peut-être même plus. Le stimulus a certainement créé une sorte de plancher artificiel permettant à de nombreux opérateurs de continuer à fonctionner », a-t-il déclaré.

De Mansion Global à New York. «Les coopératives bien gérées ont également tendance à avoir des frais mensuels plus élevés que les condos, mais des fonds de réserve plus importants, ce qui signifie qu'elles peuvent souvent se permettre de régler les réparations ou d'autres problèmes sans augmenter les frais d'entretien pour les résidents. Et les coopératives qui ont des frais d'entretien relativement bas compensent souvent cette réduction pour les résidents avec des loyers d'espaces commerciaux sur place, un facteur qui pourrait maintenant avoir une incidence négative sur ces bâtiments, car de nombreuses devantures de magasins restent fermées indéfiniment.

«Comparez cela avec les nouveaux condos de construction, qui s'efforcent actuellement de faire entrer les acheteurs, et qui peuvent faire face à des conséquences financières désastreuses s'ils ne vendent pas suffisamment d'unités dans les délais. «  La dernière fois que nous avons traversé une récession, il y avait des bâtiments dans lesquels les unités étaient finies mais n'avaient pas vendu suffisamment d'appartements pour (se permettre) de terminer la piscine, la salle de sport, pour bien faire le hall ou l'aménagement paysager '', a déclaré Melissa Cohn , présidente du groupe Melissa Cohn chez Raveis Mortgage. «Si 50% du bâtiment est vide et ne paie pas les frais communs, vous ne payez ni votre super ni vos factures. Les budgets de ces bâtiments sont extrêmement aiguisés car ils veulent maintenir les frais communs aussi bas que possible pour des raisons de commercialisation. »

«Tout cela peut nuire à la commercialisation pour les propriétaires individuels qui cherchent à vendre à terme. "Vous ne pourrez pas revendre votre unité", a ajouté Mme Cohn. "Comment allez-vous vous opposer à un développeur qui donne toutes sortes de concessions?" "

Le gardien de la Californie. «Au milieu de l'augmentation des infections à coronavirus et de l'aggravation de la crise économique, des centaines de milliers de locataires risquent maintenant de devenir sans abri en Californie. Avec autant de familles confrontées à une dette de loyer énorme, les défenseurs exhortent l'État à agir. La seule solution viable, disent certains militants, est l'allégement des loyers – une décision à laquelle les élus ont jusqu'à présent résisté.

«Quand on parle de l’ampleur des expulsions et des déplacements massifs, c’est assez inimaginable», a déclaré Ananya Roy, directrice de l’Institut sur les inégalités et la démocratie à l’Université de Californie à Los Angeles (UCLA). L’État, a-t-elle dit, se dirigeait vers des conditions encore plus difficiles que les bidonvilles ou «Hoovervilles» des années 1930. «Ce sera pire que la Grande Dépression.» »

«Les chercheurs de l'UCLA ont estimé que 495 000 ménages risquent d'être expulsés dans le comté de Los Angeles. Dans la Silicon Valley, l’une des régions les plus riches du monde, 43 000 ménages courent un risque élevé d’expulsion, et même si seulement 10% d’entre eux se retrouvent sans abri, cela pourrait tripler la population sans logement de la région, selon un rapport récent. «Nous étions dans une crise avant. Nous sommes maintenant dans une catastrophe », a déclaré Trinidad Ruiz, une organisatrice du LA Tenants Union (LATU).»

Le St Louis Post Dispatch au Missouri. «Bridgeport Crossing était l'un des 12 grands complexes que T.E.H. Des filiales immobilières achetées dans la région de Saint-Louis depuis fin 2014. L'incapacité de l'entreprise internationale à entretenir les propriétés et les plaintes des locataires concernant les mauvaises conditions ont fait l'objet de nombreux reportages. La plupart des propriétés, chacune détenue par une société à responsabilité limitée distincte, ont abouti à une forclusion, une mise sous séquestre ou des scénarios qui sont toujours en cours de résolution. »

«Lee Camp, un avocat chez Arch City Defenders qui représente un résident de Southwest Crossing accusé de ne pas payer de loyer, a déclaré dans l'affaire de mise sous séquestre et d'autres T.E.H. properties 'se concentre sur la dette et non sur les personnes.' 'La loi semble protéger les banques ici, quiconque a un intérêt financier important dans ces propriétés, mais les préoccupations des locataires ne semblent pas être traitées par ces processus, «Camp a dit.

Le quotidien pennsylvanien. «À la mi-mars, Penn a annoncé que le reste du semestre de printemps se déroulerait à distance après la conclusion d'une semaine de relâche prolongée. Les étudiants hébergés sur le campus avaient jusqu'au 15 mars – quatre jours seulement – pour quitter leur dortoir, selon l'annonce par courriel. Alors qu'environ 450 étudiants ont reçu l'autorisation de rester sur le campus, des milliers d'autres résidents ont rapidement quitté le campus en masse.

«Pour Ortuño, le changement le plus immédiat sur le campus a été le manque de circulation piétonnière sur Locust Walk et les rues environnantes, en particulier pendant les heures de classe habituelles. "Marcher à l'épicerie un jour de semaine dans l'après-midi et voir des rues vides, des restaurants vides, tout se refermer autour de moi, il y a quelque chose à ce sujet qui semblait très post-apocalyptique", a déclaré Ortuño. "

«Ergete a remarqué un manque d'activité similaire chaque fois qu'elle sortait, surtout dans la période antérieure après la reprise des cours. «Tout le monde était parti», a déclaré Ergete. «Le campus était mort. Morte.'"

De la vraie affaire. «Un prêteur cherche à saisir l’hôtel de South Beach du Witkoff Group après avoir allégué que le promoteur n’avait pas effectué son paiement de juillet sur un prêt de 45 millions de dollars. Ladder Capital Finance a intenté une action en forclusion contre le propriétaire du Washington Park Hotel de 181 chambres et cherche à recouvrer l'intégralité du prêt, ainsi que les intérêts et les frais de retard. »

«Le procès a été déposé le 22 juillet devant la Cour de circuit du comté de Miami-Dade et est l'un des plus grands procès pour forclusion dans le sud de la Floride depuis le début de la pandémie de coronavirus. Le boutique hôtel Art déco a rouvert ses portes en 2016 après une rénovation complète. Ladder Capital a accordé le prêt de 45 millions de dollars à l'hôtel en mai 2016. Le prêteur basé à New York a envoyé à la société une lettre de défaut le 7 juillet, après avoir allégué que Witkoff n'avait pas effectué de paiement sur le prêt, selon la plainte.

«Depuis le début de la pandémie en mars, un certain nombre de prêteurs ont cherché à travailler avec les emprunteurs pour proposer des reports. Au cours de son appel de résultats du deuxième trimestre cette semaine, Ladder a déclaré que ses prêts au bilan avaient un taux de recouvrement de 98% en juillet. Les exceptions concernaient un prêt multifamilial et un prêt hôtelier, qui étaient soit en retard de paiement, soit en défaut de paiement. Le prêt d'hôtel pourrait être pour le Washington Park Hotel. »

«Les experts disent que les prêteurs sont généralement réticents à saisir une propriété maintenant parce qu'ils ne sont pas intéressés à reprendre ou à trouver un locataire ou un opérateur de remplacement. Pourtant, certains déposent des poursuites en forclusion. Le prêteur, BridgeInvest, cherche à saisir le Variety Hotel 70 clés à Miami Beach. »